最高裁判決で大きな注目／相続にあたって活用される不動産鑑定評価

いきすぎた相続税対策としての不動産保有に警鐘を鳴らす最高裁判例（2022年4月）

一般的に不動産の保有は相続税対策になるといわれています。それは不動産の相続税評価額が時価（一般的な市場で取引される価格水準）よりも低いことが多いからです。

しかし、2022年4月19日、最高裁上告審の判決で納税者が主張した一般的な相続財産の評価方法（土地は相続税路線価、建物は固定資産評価額をベースに行われる評価手法）が否定され、納税者の敗訴が確定しました。

当該事案は2009年に被相続人が借入金で2棟の賃貸マンションを購入し、その後、2012年に相続が発生したものです。賃貸マンションは相続税評価額の圧縮効果が大きく、納税者が一般的な相続財産の評価方法にて計算の結果、相続税がゼロ円として申告されていました。

判決によると一般的な相続財産の評価方法ではなく、不動産鑑定による時価評価が妥当とされました。判決の結果、2.4億円の相続税の課税がなされました。

本事案の背景には、納税者が過度な相続税対策を行ったと受け取られる状況がありました。詳しい状況や背景については、デロイト トーマツ税理士法人が発行するファミリーコンサルティングレター2022年5月特別号「評価通達 6 項を適用した最高裁判決について」をご参照ください。

この判決は、不動産を使ったあからさまな相続税の節税対策に対しては、対抗策として国税当局が一般的な相続財産の評価方法ではなく「不動産鑑定評価」を用いて時価判定することを示したものとして、社会的に大きな注目を浴びています。

不動産鑑定評価の基本的な考え方

上記の最高裁判決でも示されたように、相続税法は相続財産を時価で評価すると定めていますが、不動産鑑定士が鑑定した結果は一定の信頼性が確保されたものとして、この時価として採用されることがあります。

それでは不動産鑑定評価はどのようなものなのでしょうか。不動産鑑定評価とは、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいいます。不動産鑑定評価は、不動産鑑定業者のみが行うことができ、この不動産鑑定業者の業務にかかわることができるのは不動産鑑定士のみとされています。
不動産評価（土地、建物）においては一般に、費用性に着目した原価法、市場性に着目した取引事例比較法及び収益性に着目した収益還元法の中から、それぞれの物件に相応しい手法が選択適用されます。一律に全手法が適用されるのではなく、各物件の特性等を考慮し、適用可能な全手法もしくは一部を選択適用することにより、不動産価格を把握します。

原価法は基本的には全用途の不動産に対して適用されるのに対し、収益還元法は投資採算性が重視される収益物件に適用され、取引事例比較法は類似性の高い取引事例が収集できた場合に適用されています。

相続税路線価や固定資産税評価額を用いた査定は費用性の観点からのアプローチと言えますが、不動産鑑定評価においては、費用性・市場性・収益性の観点を検討のうえ、経済価値の判定が行われます。

相続にあたって納税者が不動産鑑定評価を活用できるケース

不動産は相続税評価額が時価よりも低いことが一般的ですが、逆に相続税評価額が時価よりも高いケースもあります。
例えば、道路接道がなく建物建築ができない土地（無道路地）や極端な高低差のある土地等の条件が悪い土地では、相続税評価額がそのマイナス面を反映しきれていないことがあります。また、収益性によって価値が把握される傾向が強い店舗・事務所、ホテル等の不動産において、立地条件や対象不動産の個別性によっては、収益還元法を適用した不動産鑑定評価による時価の方が低くなるようなケースも想定されます。

このような不動産は保有し続けることにより相続税が増えてしまうため、できれば生前に売却しておきたいところです。ただしすでに相続が発生した場合には、申告期限10か月という短い期間で「財産評価」「納税額シミュレーション」「遺産分割」「納税」など、不動産売却以外にも数多くの事項を行う必要があります。納税準備などであわただしい最中に、あわてて売却することで極端に低い値段で売却してしまうのは避けたいところです。

そこでこのような不動産については、適切な時価の調査のため税理士による相続財産の評価のほかに、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を取得してはいかがでしょうか。売却する際の価格水準の参考として、また相続税申告の際のセカンドオピニオンとしてお役立ていただけます。
当社は不動産評価・仲介に関する専門的知見・ネットワークに加え、デロイト トーマツ税理士法人等との連携により会計・税務等の見識を有する専門家による総合的な支援が可能となっております。