미국 주택시장의 역풍과 해소 전망

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2024년 11월 4주차 딜로이트 주간 글로벌 경제 리뷰는 미국 주택시장의 역풍과 해소 전망에 대해 다룹니다.

미국 주택시장의 역풍과 해소 전망

높은 모기지 금리와 주택 가격이 계속해서 미국 주택시장에 영향을 미치고 있다. 미국 주택시장은 단기적으로는 어느 정도 회복될 가능성이 있지만, 장기적으로는 어려움이 지속될 것으로 보인다.

연방준비제도(연준)가 미국 경제의 ‘연착륙’^[1]을 유도하려고 노력하는 가운데, 경제전문가들이 계속 주목하는 것들 중 하나가 바로 높은 주거비 관련 인플레이션 문제다.^[2]최근 주택 가격과 임대료 상승은 주택 매매가 꾸준히 감소하고^[3] 주택 착공 및 건축 허가 건수가 감소하며^[4] 또한 실질주택투자가 2021년 1분기에 기록한 직전 최고치 이후 14.6% 감소한 시기에 일어났다.^[5]이러한 양상은 팬데믹 직후 일시적인 주택가격 급등과는 상당히 대조적인 것이다.

현재 미국 주택시장에 압박을 가하는 요인은 여러 가지가 있다. 부분적으로는 지난 2년 동안 긴축 통화정책으로 인해 발생한 높은 모기지 금리가 매매 주체에게 부담이 됐다. 이 때문에 주택 매매가 줄면서 가격이 상승했다. 또 주택 구매 능력(affordability)이 떨어지게 되자, 임대를 찾는 사람들이 증가하면서 임대료가 상승했다.^[6]이러한 단기적인 압박 요인들 중 일부는 연준이 계속 금리를 인하하면서 완화될 것으로 예상된다. 하지만 이러한 변화만으로는 미국 주택시장을 2000년대 초반 전성기로 되돌리기에는 충분하지 않을 수 있다.

팬데믹 시작 직후 주택 가격 급등

팬데믹 사태가 발행하기 1년 전인 2019년에 미국 주택가격(S&P CoreLogic Case-Shiller 주택가격지수 기준)은 안정적으로 3.5% 상승했다.^[7]이 정도 상승률은 앞선 10년 동안 대부분의 기간과 같은 수치였다. 연간 주택가격 상승률은 앞서 2013년 10월에 10.8%로 정점을 찍었는데, 이는 앞서 거의 2년간 주택가격이 하락한 후의 일이었다. 

그 이후로 주택가격 상승률은 2019년까지 꾸준히 완만해졌다. 그러다가 팬데믹이 발생한 뒤로는 양상이 바뀌었다(그림 1). 2020년 5월부터 주택가격 상승률이 조금씩 높아지기 시작했고, 연간 상승률이 2022년 3월에는 20.8%까지 급등했다. 이는 주택가격지수가 집계되기 시작한 1976년 이후로 볼 수 없었던 최고치다. 전미부동산중개인협회(NAR; National Association of Realtors)에서 발표하는 기존주택 매매가격 지표도 2020년 중반 이후 주택가격 상승 추세를 동일하게 보여준다.^[8]

그림 1. 2022년 5월까지 2년 동안 주택가격은 거의 40% 상승했다

회색 막대: S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수(2000년 1월=100 기준, 왼축), 검은 실선: 주택가격 상승률(전년대비 %, 오른축)

출처: S&P CoreLogic Case-Shiller, Haver Analytics, 딜로이트 분석

2020년과 2021년 사이에 주택가격이 급등한 배경은 무엇인가라는 질문에 대해 아마도 두 가지 이유를 제시할 수 있을 것이다. 첫째, 팬데믹 사태로 인해 재택근무로의 급격한 전환이 이루어지면서 주택 수요가 증가했다.[9]또한 이 기간 동안 경기 부양을 위한 지원금으로 발생한 가계의 초과 저축은 부채 상환과 저축에 사용되었다.^[10]이러한 요인들이 (간접적으로) 주택 수요를 증가시켰을 가능성이 크다. 2020년 5월부터 2021년 1월 사이에 기존주택 매매가 61.4%나 증가했고, 그 이후 1년 동안 매매가 팬데믹 이전 시기에 비해 높은 수준을 유지했다(그림 2).^[11]

둘째, 이 기간 동안 완화 통화정책으로 인해 모기지 금리가 급락한 것도 주택 수요를 촉진했다. 건설업체도 적극 대응하면서 2022년 4월까지 2년 동안 주택 착공이 거의 두 배로 증가했다.^[12]

그림 2. 2020년 5월 이후 높은 가격에도 불구하고 기존주택 매매가 급증했다

회색막대: 기존주택 매매(계절조정 연율 1000개 기준, 왼축), 검은 실선: 기존주택 매매가격 중앙값 상승률(전년대비 %, 오른축)

출처: National Association of Realtors, Haver Analytics, 딜로이트 분석

그리고 가을이 왔다

미국 주택 부문의 상황은 2022년부터 악화되기 시작했다. 첫째, 연준이 높은 인플레이션에 대응하여 긴축 통화정책을 구사하면서 모기지 금리가 급등했다. 연준의 긴축 속도와 규모는 1980년대 초반 이후 최대치였다.^[13] 2022년 1월부터 2023년 10월 사이에 모기지 금리가 두 배 이상 상승했다(그림 3). 모기지 금리가 상승하자 주택 소유자들이 재융자를 꺼리게 됐다.

미국 주택담보대출의 압도적 다수는 고정금리부이다.^[14]주택담보대출을 받은 많은 주택소유자의 고정금리가 갑자기 기존 금리보다 훨씬 낮아지게 됐다. 이 때문에 해당 주택소유자들은 매도를 꺼려했고, 2022년 중반부터 2023년 말까지 기존주택 매매가 꾸준히 감소했다.^[15]연방주택금융청(FHFA)의 연구원들은 이러한 주택담보대출 금리 ‘고정’ 효과로 인해 2022년 2분기부터 2023년 4분기까지 주택 매매가 최대 130만 채 감소했다고 추정했다.^[16]

그림 3. 모기지 금리가 2022년부터 2023년 사이 두 배 이상 상승했다

녹색 실선: 30년 고정 모기지 금리, 검은 실선: 은행 우대 대출금리, 회색 실선: 연방기금금리 상단 (연율 금리 %, 기말 기준)

                           출처: Haver Analytics, 딜로이트 분석

결과적으로 같은 기간 기존주택 재고는 감소했다. 2020년 말부터 2023년 2분기 사이에 판매용 공실 주택 수는 일부 변동성이 있기는 했지만 22.7% 감소했고, 주택소유자 공실률은 이 기간 동안 1%에서 0.7%로 감소했다.^[17]공급이 감소하면서 주택가격은 계속 상승했다. 모기지 금리와 주택가격 상승으로 인해 주택 구매능력은 줄었다(그림 4). 2023년 8월까지 전미부동산중개인협회가 산출하는 주택구매력지수는 91.1로 떨어졌는데, 이러한 수치는 1980년대 중반 이후 최저치다.

그림 4. 주택구매력지수가 3년 동안 급격히 하락했다

검은 실선: NAR 주택구매력지수, 회색 실선: 애틀랜타 연방준비은행 주택소유능력 모니터 수치 (주택구매능력지수, 100 이상이면 구매력 증가를 의미)

출처: NAR, 애틀랜타 연방준비은행, Haver Analytics, 딜로이트 분석

이러한 상황에 건설업체는 신축 공사를 기피했다. 주택착공 규모는 2022년 4월에 기록한 최근 최고치 이후 25.9%나 감소했다. 미래 착공을 가늠하게 해주는 지표인 건축허가 건수도 비슷한 추세를 보였다(그림 5).

그림 5. 주택착공 및 건축허가 건수는 2022년 초반부터 광범위하게 하락했다

회색 실선: 주택착공, 검은 실선: 건축허가 (계절조정 연율, 1000건 기준)

                       출처: US Census Bureau, 딜로이트 분석

일부 역풍은 단기적으로 완화될 가능성이 높다

주택 부문의 역풍은 다소 완화될 가능성이 있다. 첫째, 주택가격 상승세가 2022년에 기록한 최고치에 비해 둔화되었다. 예를 들어, S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 2022년 8월 이후 7.1% 상승하는데 그쳐, 앞선 2년 동안 35.5% 상승률에 비해 훨씬 낮았다. 둘째, 모기지 금리는 지난 1년 동안 약간 완만해졌으며, 연준이 완화 정책을 구사함에 따라 앞으로 더 떨어질 가능성이 높다.^[18]그러나 30년물 고정금리는 연방기금금리와 완전히 연동되지는 않을 수 있다. 그 이유는 30년물 고정금리가 장기 국채 수익률의 영향을 받기 때문인데, 이는 기대 인플레이션과 재정 지출의 변화에 영향을 받는다.^[19]

셋째, 주택 공급이 증가하고 있으며 내년에는 모기지 금리가 더 낮아질 가능성이 높기 때문에 추가로 증가할 가능성이 높다. 기존 주택 매물 물량은 2023년 12월 이후 40.4% 증가했지만, 이러한 증가세는 부분적으로 계절적 추세일 가능성이 크다.^[20]미국 인구조사국의 주택 재고 지표도 판매 중인 공실 주택 수(연중 가능 수치)가 2023년 4분기 이후 18% 증가한 것으로 나타났다.^[21]차입 비용이 낮아지고 수요가 증가함에 따라, 신규 주택착공도 반등할 가능성이 높다. 단독주택 건설업체의 분위기는 이미 개선되고 있으며, 전국주택건설업협회/웰스파고 주택시장지수(HMI)가 9월과 10월에 상승했다.^[22]

계속 남아있는 해결과제

지난 2년 동안 주택 소유율은 하락했다. 주택 소유율은 2007년부터 2009년 사이 글로벌 금융위기로부터 가계가 회복된 후인 2015년에 상승하기 시작했지만, 2020년 2분기에 정점을 지났다(그림 6).^[23]사실 2020년 중반에 주택 소유율이 급등한 것은 일시적으로 보인다. 현재 65.6%인 주택 소유율은 2016년 2분기의 저점보다는 높지만, 1990년대 후반과 2000년대 초반 수준보다는 훨씬 낮다.

35세 이하의 젊은 세대의 주택 소유율은 2015년부터 2022년 사이에 증가했다. 그러나 그 이후로는 비율이 약간 감소하여 현재는 팬데믹 이전보다 낮다.^[24]그리고 부모와 함께 사는 18~34세 연령대의 주택 소유율은 계속 높은 수준을 유지하고 있는데, 이러한 추세는 글로벌 금융위기 직후부터 시작됐다.^[25]

그림 6. 주택 소유율은 2021년부터 계속 하락했으며, 특히 젊은 세대에서 두드러진다

회색 실선: 전체(비율 %, 왼축), 검은 실선: 35세 이하 주택보유자(비율 %, 오른축)

                      출처: US Census Bureau, 딜로이트 분석

주택 소유율이 감소하는 주요 이유는 소득이 주택가격 상승세를 따라가지 못해 구매력이 저하되었기 때문이다. 기존주택 가격 중간값의 가구소득 중간값 대비 비율은 지난 4년 동안 연평균 4.8배 수준이었는데, 2010년~2019년(3.8배)과 2000년~2009년(4.0배)의 수치보다 훨씬 높은 것이다.^[26]이는 ‘스타터홈’(starter home)의 가격 추세에서도 분명하게 나타난다. 스타터홈은 처음 집을 사는 사람을 위해 작게 설계된 주택이다. 질로우(Zillow)의 자료에 따르면 ‘스타터홈’은 일반적으로 해당 지역 주택가격의 하위 1/3에 해당한다.^[27]그러나 질로우의 조사에 따르면 미국 237개 도시에서 스타터홈의 가격이 100만 달러 이상으로, 다수의 생애 최초 주택 구매자들이 감당할 수 없는 수준이다.^[28]지난 2019년에는 그러한 도시가 84개에 그쳤는데, 이렇게 증가한 것은 그동안 주택 가격이 급등했다는 것을 보여준다.

인구통계학적인 변화가 장기적으로 주택수요 증가율에도 영향을 미칠 것이다. 미국의 인구 증가율은 꾸준히 하락해 왔으며, 앞으로 몇 년 동안 더욱 낮아질 것으로 예상된다(그림 7).^[29]가구 형성 규모의 증가율도 수년에 걸쳐 하락했다. 2020년 이후 가구 수는 연평균 약 0.6% 증가했는데, 이는 앞서 10년 동안 연평균 0.9% 증가율과 2000년~2009년 기간의 1.2%보다 낮은 것이다.^[30]

그림 7. 미국 인구 증가율은 1990년대 초반 이후 둔화되었으며 앞으로 더욱 하락할 것이다

검은 실선: 미국 거주자 인구 (백만 명, 왼축), 녹색 실선: 인구 성장률 (%, 오른축)

                          출처: US Census Bureau, 딜로이트 분석

능숙한 정책 결정이 도움이 될 수 있다

두 가지 영역에서 협력적인 정책적 조치를 통해 주택 소유를 촉진하고, 나아가 주택 부문 전반에 도움을 줄 수 있다.

첫째, 주택을 보다 저렴하게 하기 위해서는 추가적인 건축이 최근 몇 년 동안 인구 증가율이 가장 높았던 도시나 지역의 ‘스타터홈’에 집중되어야 한다. 이를 통해 신축 주택 가격 상승세를 완화할 수 있다.

둘째, 높은 학자금 대출 수준을 해결하면 젊은 가구가 주택 소유 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있다. 학자금 대출은 지난 20년 동안 급격히 증가했으며, 현재 총 가계 부채의 8.9%를 차지한다. 이는 20년 전 비율인 3.1%보다 훨씬 높은 것이다.^[31]학자금 대출 연체율 상승은 젊은 가구에 더 큰 영향을 미친다. 학자금 대출 부담을 완화하면 젊은 가구의 재정을 강화하는 데 도움이 되어 주택 소유가 늘어날 수 있을 것이다.

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[1] Sam Boocker and David Wessel, “What is a soft landing?” Brookings, Sept. 14, 2023.

[2] United States Bureau of Labor Statistics, Consumer price index, sourced using Haver Analytics in November 2024; unless stated otherwise, all data is sourced using Haver Analytics.

[3] National Association of Realtors, Existing home sales, sourced in November 2024.

[4] United States Census Bureau, New residential construction, sourced in November 2024.

[5] United States Bureau of Economic Analysis, National income and product accounts, sourced in November 2024.

[6] Zillow, Observed rent index, sourced in November 2024.

[7] S&P CoreLogic Case-Shiller, Home price index (national average), sourced in November 2024; the discussion in this paragraph on home prices refers to this index.

[8] National Association of Realtors, Median sales price of existing homes, sourced in November 2024.

[9] Natalie Newton and James Vickery, “The pandemic mortgage boom,” Federal Reserve Bank of Philadelphia Research Department, accessed November 2024.

[10] Peter G. Peterson Foundation, “How did Americans spend their stimulus checks and how did it affect the economy?” May 14, 2021; Akrur Barua and Patricia Buckley, “Rising credit card debt and an end to pandemic-era savings are not expected to be major risks for consumers,” Deloitte Insights, Sept. 30, 2024.

[11] National Association of Realtors, Existing home sales, sourced in November 2024.

[12] US Census Bureau, New residential construction, sourced in November 2024.

[13] Federal Reserve, Federal funds rate, sourced in November 2024.

[14] Ross M. Batzer, Jonah R. Coste, William M. Doerner, and Michael J. Seiler, “The lock-in effect of rising mortgage rates,” Federal Housing Finance Agency, March 18, 2024; Yu-Ting Chiang and Mick Dueholm, “Which households prefer ARMs versus fixed-rate mortgages?” Federal Reserve Bank of St. Louis, Feb. 6, 2024.

[15] National Association of Realtors, Homes on the market, sourced in November 2024.

[16] Batzer, Coste, Doerner, and Seiler, “The lock-in effect of rising mortgage rates.”

[17] US Census Bureau, Housing vacancies and home ownership, sourced in November 2024.

[18] Federal Open Market Committee, “Summary of economic projections,” Sept. 18, 2024.

[19] Ben Eisen, “If the Fed is cutting rates, why aren’t mortgage rates falling?” The Wall Street Journal, Nov. 7, 2024.

[20] National Association of Realtors, Homes on the market, sourced in November 2024. 기존 주택 지표는 비계절조정치이며, 보통 연말부터 다음 해 중반까지 증가세를 보인다. 따라서 2023년 12월 이후 증가세는 부분적으로 계절적인 요인에 의한 것이다. 그런데 최근 수년간 추세와 달리 주택 재고도 2024년 8월과 9월에 증가했다.

[21] US Census Bureau, Housing vacancy survey, sourced in November 2024.

[22] National Association of Home Builders, “NAHB/Wells Fargo housing market index (HMI),” accessed Nov. 11, 2024.

[23] US Census Bureau, Housing vacancies and home ownership, sourced in November 2024. 모든 주택소유 관련 자료는 이 출처에서 나온 한 것이다.

[24] Ibid.

[25] US Census Bureau, Current population survey (annual social and economic supplement), sourced in November 2024

[26] US Census Bureau, Current population survey, sourced in November 2024; National Association of Realtors, Median sales price of existing homes, sourced in November 2024.

[27] Zillow, “A $1 million starter home is the norm in 237 cities,” July 25, 2024.

[28] Ibid.

[29] US Census Bureau, Current population reports, sourced in November 2024.

[30] US Census Bureau, Current population survey, sourced in November 2024.

[31] US Federal Reserve, Consumer credit, sourced in November 2024; Federal Reserve Bank of New York, Household debt and credit report, sourced in November 2024.

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