Naujienos

COVID-19 krizė: atsakymai į pagrindinius klausimus dėl patalpų nuomos

COVID-19 krizė: Lietuva

LR Vyriausybė pratęsė karantino laikotarpį Lietuvoje iki 2020 m. balandžio 13 d. Prognozuojama, kad karantinas bus pratęstas ir dar ilgesniam laikui. Visą šį laikotarpį Lietuvoje draudžiama įvairi komercinė veikla, įskaitant maitinimo įstaigų, restoranų, barų, sporto, grožio, pramogų bei kita veiklą. Šią veiklą vykdančios įmonės beveik visais atvejais patalpas savo veiklai nuomojasi.

Atsižvelgdami į tai, bei faktą, kad tokią veiklą vykdantys subjektai šiuo metu beveik arba visai nebeturi pajamų, Advokatų profesinės bendrijos “Deloitte Legal” teisininkai žemiau pateikia atsakymus į dažniausiai nuomininkų užduodamus klausimus, susijusius su nuomos sutarties vykdymu ir nuomos mokesčio mokėjimu.

Ar COVID-19 karantino laikotarpiu, remiantis force majeure aplinkybėmis, galima nemokėti nuomos mokesčio?

Neretai karantino situacija sutartinių santykių prasme pirmiausia pavadinama nenugalimos jėgos aplinkybe, tad pasiaiškinkime, ar pagrįstai. Nenugalimą jėgą (force majeure) reglamentuoja LR Civilinio kodekso (toliau – CK) 6.212 str., kurio pirmoje dalyje numatyta, kad šalis atleidžiama nuo atsakomybės už sutarties neįvykdymą, jeigu ji įrodo, kad sutartis neįvykdyta dėl aplinkybių, kurių jį:

  • negalėjo kontroliuoti bei protingai numatyti sutarties sudarymo metu;
  • negalėjo užkirsti kelio šių aplinkybių ar pasekmių atsiradimui.

Šias sąlygas papildomai išaiškina Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, nurodydamas, kad tam, jog aplinkybės būtų pripažintos nenugalima jėga (force majeure), būtina šių sąlygų visuma:

  • šių aplinkybių nebuvo sudarant sutartį ir jų atsiradimo nebuvo galima protingai numatyti;
  • dėl susidariusių aplinkybių sutarties objektyviai negalima įvykdyti;
  • šalis, neįvykdžiusi sutarties, tų aplinkybių negalėjo kontroliuoti ar negalėjo užkirsti joms kelio;
  • šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių ar jų padarinių atsiradimo rizikos.

Vertinant COVID-19 karantino atitiktį šioms aukščiau nurodytoms force majeure sąlygoms, aišku tai, kad karantinas savo prasme netenkina bent vienos iš būtinų sąlygų – karantinas objektyviai neatima nuomininko galimybės sutartį vykdyti, t. y. galimybės atlikti nuomos mokesčio mokėjimą. Be to, CK  212 str. 1 d. aiškiai numato, kad force majeure, be kita ko, nėra laikoma aplinkybė, jog kita šalis neturi reikiamų finansinių išteklių prievolės įvykdymui.

Taigi, darytina išvada, kad nuomos santykių prasme COVID-19 karantinas neturėtų būti laikomas force majeure aplinkybe, todėl nuomininkas šiuo pagrindu neturi teisės nutraukti ar kitaip keisti nuomos mokesčio mokėjimo. Visgi, kiekviena force majeure situacija turi būti vertinama individualiai, todėl, nors mažai tikėtina, bet gali būti ir išimčių.

Be to, nors teismai kartais plačiau pažvelgia į force majeure taikymo sutarties vykdymui ribas, iš esmės force majeure aplinkybės atleidžia šalį būtent nuo sutartinės atsakomybės (pvz. baudos), o ne nuo pačios prievolės (šiuo atveju – nuomos mokesčio mokėjimo).

Ar karantino laikotarpiu galima mokėti mažesnį nuomos mokestį?

Pirmiausia, nei veiklos, kuri yra vykdoma nuomojamose patalpose, draudimas ar ribojimas, nei pats COVID-19 karantino faktas nėra pagrindas nuomininkui vienašališkai sumažinti, sustabdyti ar kitaip pakeisti nuomos mokesčio dydį ir mokėjimo sąlygas. Vis dėlto, tai sudaro teisinį pagrindą kreiptis į nuomotoją dėl sutarties pakeitimo.

CK 6.204 str. numato, kad tuo atveju, jei vykdyti sutartį vienai iš šalių pasidaro sudėtingiau negu kitai, ši šalis turi teisę kreiptis į nuomotoją. Sutarties vykdymo suvaržymu laikomos tos aplinkybės, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t. y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas. Suvaržymu laikomos tik tos aplinkybės, kurios: (1) atsirado arba tapo žinomos tik po sutarties sudarymo, (2) jų negalima buvo numatyti sudarant sutartį, (3) šalis jų negali kontroliuoti ir (4) nėra prisiėmusi jų atsiradimo rizikos.

Aplinkybė, jog karantino laikotarpiu tam tikrą veiklą vykdančių subjektų veikla (taip pat ir nuomojamose patalpose) yra uždrausta arba iš esmės apribota, kas taip pat reiškia, jog nuomininkai visai arba beveik negeneruoja pajamų, sudaro pagrindą teigti, jog nuomininkams šiuo metu yra sudėtingiau vykdyti veiklai skirtų tam tikros paskirties patalpų nuomos sutartį. Atsižvelgiant į tai, atsiranda sutarties suvaržymas, iš esmės pakeičiantis sutartinių prievolių pusiausvyrą. Tokiu atveju nuomininkas, remdamasis CK 6.204 str., turi teisę kreiptis į nuomotoją dėl nuomos sutarties pakeitimo, įskaitant nuomos mokesčio mažinimą.

Beje, prieš taikant aukščiau nurodytą pagrindą, išanalizuokite savo nuomos sutartį – joje galimai jau yra atsakymas į jūsų klausimą, t. y. pagrindai nuomos kainos mažinimui, jų mokėjimo tvarkos pakeitimo galimybė ar pagrindas, įrodantis, jog ši situacija laikytina pakeičiančia šalių pusiausvyrą. Taip pat pasitikrinkite, ar sutartyje nėra numatoma sąlygos, jog sutartis negali būti pakeista dėl iš esmės pasikeitusių aplinkybių – tikėtina, kad šiai sąlygai esant CK 6.204 str. pasinaudoti gali būti sunkiau, o toks atvejis reikalautų individualaus teisinio vertinimo.

Kokius veiksmus reikia atlikti norint pradėti derybas dėl sutarties pakeitimo pasikeitus sutartinei šalių pusiausvyrai?

Pirmiausia, nedelsiant būtina nusiųsti prašymą, apimantį informaciją apie prašomas sąlygas (kainos mažinimą, atidėjimą ar kt.) ir įrodymus, kodėl atsiradusios aplinkybės iš esmės pakeitė šalių sutartinių santykių pusiausvyrą. Nepamirškite įtraukti ir prašymų, susijusių su administravimo mokesčiu, stovėjimo aikštelių nuomos kaina ar kitais mokėjimais. Dabartinė situacija parodė, jog nuomotojai puikiai suvokia karantino įtaką savo partneriams, todėl yra linkę derėtis ar netgi siūlyti galimus variantus savo iniciatyva. Reikia turėti omenyje, kad nei pranešimo išsiuntimas, nei derybų proceso faktas nesudaro pagrindo nuomininkui sutarties nebevykdyti.

Visgi, jei susitarti per protingą laikotarpį nepavyks, nuomininkas turi teisę pateikti ieškinį teismui, prašydamas sutartį pakeisti arba ją nutraukti. Kartu su ieškiniu gali būti teikiamas prašymas dėl reikalingų laikinųjų apsaugos priemonių taikymo. Teismas, nusprendęs, kad pasikeitė sutarties šalių pusiausvyra, pakeis nuomos sutartį arba ją nutrauks (numatydamas nutraukimo datą ir sąlygas). Vis dėlto, šis procesas turėtų būti taikomas kaip paskutinė priemonė, nes, nors negalima tiksliai nustatyti, kiek truks karantinas, tikėtina, kad teisminis procesas užtruks dar ilgiau.

Ar ši informacija Jums buvo naudinga?