Buitenlandse interesse voor Nederlandse woningmarkt

Article

Buitenlandse interesse voor Nederlandse woningmarkt

De komende jaren ontstaat er een flink tekort aan betaalbare vrije sector huurwoningen, zo bleek uit onderzoek van Deloitte in het kader van State of the State. Zouden buitenlandse investeerders misschien een rol kunnen spelen bij de oplossing van dit tekort? Deloitte vroeg hen naar hun investeringsbereidheid in de Nederlandse woningmarkt.

2 juni 2014

De Nederlandse vastgoedmarkt staat volop in de belangstelling van buitenlandse beleggers, zo lezen we de laatste tijd in de media. “Op de kantorenmarkt is substantiële leegstand, veel investeerders zitten met ellendige dossiers in hun maag”, legt Ruud van Eijk, real estate consultant bij Deloitte, uit. “Vanuit het buitenland is er dus een koopjesjacht aan het ontstaan. Maar die richt zich vooral op kantoren. De woningmarkt heeft een heel andere dynamiek.”

En juist op die woningmarkt zijn investeerders nodig. Immers: als gevolg van het scheefwonen beleid zal de vraag naar betaalbare huurwoningen in de vrije sector de komende jaren flink toenemen. Van woningcorporaties hoeven we in dit domein weinig te verwachten, die hebben van de staatssecretaris de nadrukkelijke opdracht gekregen zich meer te focussen op hun kerntaak: de exploitatie van sociale huurwoningen met een huurprijs tot 700 euro.
 

Te groot voor de gevestigde orde

“Volgens onze berekeningen moeten er in de periode tot 2030 zo’n 200.000 huurwoningen met huurprijs tussen de 800 en1000 euro worden gebouwd”, vertelt Paul Meulenberg, partner bij Deloitte. “Daarmee is een investeringsvolume van zo’n 40 miljard euro gemoeid, wat veel te groot is voor de Nederlandse gevestigde orde in deze sector.”

Om het tekort op te lossen, moet er dus ook een aanzienlijk investeringsbedrag vanuit het buitenland komen. Om de interesse daarvandaan te peilen, ondervroegen Van Eijk en Meulenberg 66 buitenlandse vastgoedinvesteerders, 40 procent reageerde.
 

Minimaal 6,5 procent rendement

Bijna de helft van de respondenten (44 procent) heeft interesse om in de Nederlandse woningmarkt te investeren, zo blijkt. Investeren in woningen in de Randstad heeft hierbij de voorkeur. En het grootste deel van de beleggers stelt bij een investering een bruto aanvangsrendementseis van minimaal 6,5 procent.

“Die rendementseis is wat hoger dan in Nederland haalbaar is”, zegt Van Eijk, “maar daar is een oplossing voor denkbaar in de vorm van een publiekprivate samenwerking.” Van Eijk en Meulenberg zien een driehoeksconstructie voor zich waarbij de risico’s tussen gemeente, bouwer en investeerder worden verdeeld.

Van Eijk: “De gemeente geeft de gronden uit en die draagt dus het ruimtelijke ordeningsrisico en zorgt voor de benodigde vergunningen, het bouwrisico komt bij de bouwer te liggen en dan blijft vervolgens het exploitatierisico over voor de investeerder. Zo ontstaat er een optimale samenwerking.”
 

Andere mindset

Een dergelijke samenwerking vraagt wel een andere mindset van gemeentes, zegt Meulenberg. “In de afgelopen jaren zijn de gronduitgifteprijzen niet meegedaald met de vastgoedprijzen. Een grondprijsdaling is veelal wel nodig om dit soort projecten mogelijk te maken.”

In Den Haag is deze manier van denken al behoorlijk ingeburgerd. “Omdat de vastgoedontwikkelingsmarkt door de crisis tot een dieptepunt is gezakt, zien we dat banken woningprojecten met een ontwikkelrisico niet meer willen financieren”, zegt Henk Harms, directeur Ontwikkeling en Realisatie van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling.

“Daar moet je als gemeente op anticiperen door het zelf te doen. En dan bedoel ik niet het subsidiëren, maar het voorfinancieren van het ruimtelijke-ordeningsrisico. Op die manier heeft Den Haag de realisatiedoelstelling van vorig jaar, 1.500 woningen, gehaald.”
 

Consistent beleid noodzakelijk

De gemeente richt zich nadrukkelijk ook op buitenlandse partijen, vertelt Harms. “Daartoe treden wij rechtstreeks met ze in contact. Wij merken dat deze partijen ontzorgd willen worden. Hiertoe is het van belang dat de Rijksoverheid een consistent beleid voert, want dit vergroot het vertrouwen en de investeringsbereidheid van buitenlandse partijen in de Nederlandse huurwoningmarkt.”

Uit het onderzoek van Deloitte blijkt dat het overheidsbeleid voor sommige partijen inderdaad een obstakel is. Meulenberg: “In het regeerakkoord is afgesproken dat er een verhuurdersheffing komt voor woningen met een huurprijs van beneden de 700 euro per maand. Zo’n maatregel schrikt af. Want wat als dit opeens ook voor huizen met een huurprijs tot 1000 euro zou gaan gelden? Dat zou grote gevolgen hebben voor de te realiseren rendementen. Investeerders hebben behoefte aan een consistent beleid.”

Vond u dit nuttig?