Opinie

Van kantoor naar woning: wat is er mogelijk?

Transformatiepotentie op basis van data-analyse in beeld gebracht

We horen de vraag vaak: kunnen we de groeiende vraag naar woningen opvangen door kantoorgebouwen te transformeren? Wij doken de cijfers in en kwamen met resultaten die zowel voor bouwers als voor overheden interessant zijn.

Jan-Willem Santing - 2 oktober 2015

Kantoren transformeren naar woningen is een interessante gedachte in een tijd waarin zowel de leegstand van kantoren als de vraag naar woningen toeneemt. Niet voor niets neemt het aantal transformaties al een paar jaar toe en lijkt het een regulier onderdeel van de bouwproductie te worden. De transformatiepotentie was echter tot voor kort vooral een ruwe inschatting waarbij niet goed inzichtelijk was waar de kantoren met transformatiepotentie staan.

Om de gesprekken over transformatie te kunnen voeren op basis van de feiten deden wij in het kader van State of the State 2015, ons jaarlijkse onderzoek naar de stand van het land, onderzoek naar die transformatiepotentie. We gebruikten daarvoor zoveel mogelijk openbare data en locatiegegevens. Deze gegevens zijn aangevuld met leegstandscijfers van de NVM. De verschillende databronnen zijn gekoppeld waarna een selectie is gemaakt. Leegstaande kantoren op een afgelegen kantorenpark doen bijvoorbeeld niet mee in de cijfers; een kantoorgebouw dat in de buurt van woningen staat, zal naar verwachting immers eerder ingezet kunnen worden voor bewoning dan gebouwen op kantorenparken.
 

25 duizend woningen

Uit de data-analyse kwamen onder meer de volgende cijfers: in Nederland stond begin 2015 8,7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Ruim een derde van die ruimte kan mogelijk getransformeerd worden naar woonruimte. Dat is gelijk aan circa 5 procent van de totale woningbehoefte in de 258 onderzochte gemeenten: het gaat om circa 25 duizend woningen (van 85 m² groot) op een totale vraag van 490 duizend woningen tot 2025 in deze gemeenten. Tienduizend hiervan zouden op al op redelijk korte termijn kunnen worden getransformeerd.

We kunnen per gemeente inzoomen en zien bijvoorbeeld dat de transformatiepotentie vooral geconcentreerd is in de Randstad. Tachtig procent van de potentie ligt in dertig gemeentes. Ook kunnen we de data verrijken met andere relevante gegevens of een soortgelijk onderzoek doen in andere marktsegmenten om zo tot nieuwe inzichten te komen.

Het prettige aan deze cijfers is, is dat we nu op basis van de feiten verder kunnen praten over transformatie. Verder onderzoek naar waar transformatie financieel haalbaar is, is uiteraard nodig. En ook zullen de verschillende partijen die belang hebben bij transformatie met elkaar in overleg moeten gaan. Dat zijn er nogal wat.
 

Voldoende mogelijkheden voor verschillende partijen

In de eerste plaats zijn er natuurlijk de gemeentes. Met behulp van het onderzoek is in beeld gebracht of de transformatiepotentie van kantoren aanvullend is ten opzichte van bestaande bouwplannen in een gemeente of concurrerend met plannen op uitleglocaties. Uiteraard kan transformatie ook voor de eigenaar van een gebouw - en zijn financier - interessant zijn: een gebouw dat nu geld kost, gaat mogelijk weer geld opleveren.

Ook bouwers kunnen profiteren van transformatie, er is hier zoals gezegd al een behoorlijke markt voor aan het ontstaan. Laatst kreeg ik van een grote bouwer een mailtje naar aanleiding van ons onderzoek: of hij het lijstje met de voor transformatie geschikte kantoorpanden kon krijgen? En ook de landelijke overheid kan misschien wel wat met onze transformatie-inzichten: misschien kunnen de leegstaande kantoren ook wel benut worden voor de huisvesting van vluchtelingen, zoals onlangs in de Tweede Kamer werd gesuggereerd? 

Over State of the State

Het onderzoek naar de transformatiepotentie van leegstaande kantoren is een onderdeel van Deloitte's State of the State, een actuele data-analyse van ons land, bedoeld om beleidsmakers en organisaties van bruikbare inzichten te voorzien op het gebied van onder meer de woningmarkt. Daarnaast komen ook het onderwijs, de zorg en de arbeidsmarkt aan bod in dit programma. Deloitte analyseert hiervoor open data en kijkt naar onderlinge samenhang.

 

Meer weten?

Wilt u meer weten over het onderzoek naar de woningmarkt? Neem dan contact op met Jan-Willem Santing via +31 (0)88 288 8984.

Vond u dit nuttig?

Gerelateerde onderwerpen