Scheefwonenbeleid veroorzaakt groot tekort in vrije sector

Opinie

Scheefwonenbeleid veroorzaakt groot tekort in vrije sector

Een jaar geleden nam het kabinet het besluit om scheefwonen aan te pakken. Huishoudens met een inkomen hoger dan 33 duizend euro in een sociale huurwoning gaan meer huur betalen. Deloitte onderzocht op basis van openbare datasets de implicaties van dit nieuwe beleid. “Binnen tien jaar is er een extra tekort van 100.000 betaalbare huurwoningen in de vrije sector”, zegt Frank ten Have, vastgoedexpert bij Deloitte.

21 april 2014

Mensen die geen recht hebben op een sociale huurwoning, omdat ze te veel verdienen ten opzichte van de huur die ze betalen, moeten gestimuleerd worden andere woonruimte te zoeken. Dat is wat het kabinet Rutte II wil bereiken met de vorig jaar geïntroduceerde maatregel om scheefwonen aan te pakken. Woningcorporaties mogen van huishoudens met een inkomen hoger dan 33 duizend euro de huur jaarlijks met twee procent boven de inflatie verhogen. Bij huishoudens die jaarlijks meer dan 43 duizend euro verdienen mag de huur zelfs met 4 procent extra worden verhoogd.

“Als we ervan uitgaan dat deze maatregel het beoogde effect heeft, ontstaat er veel nieuwe vraag in de vrije sector. Wij vroegen ons af wat dit op de lange termijn betekent,” vertelt Ten Have, partner bij Deloitte Real Estate Advisory.
 

Tot op buurtniveau

Om het antwoord op die vraag te vinden sloegen woningmarkt- en data analyticsspecialisten de handen ineen. Ze gebruikten openbare datasets van het CBS over de woningvoorraad, openbare inkomensgegevens op gemeentelijk en wijkniveau en data over de demografische ontwikkeling. Door deze gegevens te combineren kan zelfs tot op buurtniveau een analyse worden gemaakt.

Ten Have: “Door het aantal woningcorporatiehuizen te vergelijken met het inkomensprofiel van bewoners, zagen we dat juist in wijken met relatief weinig corporatiehuizen veel scheefwoners kunnen zitten. Dat is verrassend omdat het probleem dus niet zit in de wijken met de meeste corporatiehuizen, waar eigenlijk meestal van wordt uitgegaan. Dat gegeven kan gevolgen hebben voor beleid ten aanzien van bijvoorbeeld sloop en renovatie.”

 

Vervelend bijeffect

Uit de analyse blijkt verder dat het onlangs ingezette overheidsbeleid, een vervelend bijeffect heeft: “Binnen tien jaar is er een extra tekort van 100.000 betaalbare huurwoningen in de vrije sector als het aanbod op dezelfde manier blijft groeien als in de afgelopen jaren”, zegt Ten Have. Dat laatste is waarschijnlijk niet het geval: het aanbod zal waarschijnlijk zelfs minder worden doordat corporaties veelal niet meer bouwen.

Dat tekort heeft een aantal oorzaken. Het Nibud-hanteert een maximum van 30 procent van het besteedbaar inkomen dat aan huur besteed kan worden. “Dat betekent dat als huishoudens daarboven komen te zitten, ze op zoek zullen gaan naar andere woonruimte”, zegt Ten Have. “Uit ons onderzoek blijkt dat de maatregel daardoor vooral voor de huishoudens die net boven de grens van 33 en 43 duizend euro zitten grote gevolgen heeft. Zij zullen al binnen een of twee jaar op zoek gaan naar andere woonruimte. De mensen die het minst scheef wonen, hebben dus het meeste last van de maatregel.”
 

Beleggers niet geïnteresseerd

Het probleem is echter ook dat de mensen die het minst scheef wonen ook het minst te besteden hebben op de woningmarkt. Ten Have: “Zij zullen op zoek gaan naar een betaalbaar alternatief.” Dat kan zijn een koopwoning onder de twee ton, of een huurwoning van 700 tot maximaal 1000 euro per maand. “Ik denk dat de vraag zich vooral op de huurwoningen gaat richten doordat het steeds moeilijker wordt om een hypotheek te krijgen. Maar voor beleggers is het niet interessant om huurwoningen te bouwen die rond de 800 euro opleveren, dat levert hen te weinig rendement op.” Om het tekort op te vangen moeten er jaarlijks minimaal 2,5 keer zoveel vrijesectorwoningen beschikbaar komen als nu het geval is.

Ten Have: “Het scheefwonenbeleid werkt in die zin dat scheefwoners hun steeds duurder wordende sociale huurwoning willen verlaten. Maar de gedachte dat de markt automatisch zal zorgen voor voldoende alternatieve koop- en huurwoningen, blijkt helaas onjuist.”
 

Publiekprivate samenwerking

Zijn er ook lichtpuntjes? Ten Have verwijst naar de gemeente Rijswijk, een klant van hem. “Het was duidelijk dat daar bereikbare koop- en huurwoningen gebouwd moesten worden, maar daar was geen belegger voor te enthousiasmeren. Toen hebben wij geholpen bij het ontwikkelen van een voorstel voor een publiekprivate samenwerking met een bouwer.”

Dat voorstel werd door de gemeenteraad unaniem aangenomen waardoor nu met de bouw kan worden gestart. “Ik ben ervan overtuigd dat ze deze woningen straks in gebouwde staat, wel aan een belegger kunnen doorverkopen, als het succes van de wijk bewezen is. Niet alle gemeenten zullen openstaan voor dit soort initiatieven, maar we zullen creatief moeten zijn om toekomstige tekorten op te vangen.”

Vond u dit nuttig?