Transformatie leegstaande kantoren volwaardig alternatief nieuwbouw?

Analyse

Transformatie leegstaande kantoren volwaardig alternatief nieuwbouw?

Resultaten State of the State thema Woningmarkt

Nederland kent anno 2015 veel lege kantoren en een groeiende vraag naar woningen. Zou het transformeren van leegstaande kantoren naar woningen een volwaardig alternatief kunnen zijn voor nieuwbouw van woningen en zo ja, waar? Dat was de vraag die centraal stond bij deze data-analyse die Deloitte uitvoerde in samenspraak met makelaarsvereniging NVM en mede op basis van data van het Kadaster en NVM.

In Nederland stond begin 2015 8,7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Uit het onderzoek blijkt dat ruim een derde (35 procent) van die ruimte in potentie getransformeerd zou kunnen worden naar woningen. Dat is gelijk aan circa 5 procent van de totale woningbehoefte in de 258 onderzochte gemeenten: het gaat om circa 25.000 woningen (van 85 m2 groot) op een totale vraag van 490.000 woningen tot 2025 in deze gemeenten.

State of the State Woningmarkt - Kantorentransformatiepotentie

Een derde van lege kantoren kan getransformeerd worden naar woningen

Vul uw gemeentenaam (indien beschikbaar) in om te zien welk deel van de huishoudensgroei in deze gemeente in potentie is op te vullen door kantorentransformatie.
Circa 5% huishoudensgroei in onderzochte gemeenten op te vangen door kantoortransformatie
80% van de transformatiepotentie concentreert zich in circa dertig gemeenten
Aantal m2 transformatiepotentie van kantoren per gemeente | Kleuren corresponderen met legenda onder kaart Nederland
NB: Na toepassing selectiecriteria 258 gemeenten onderzocht. Bij 150 daarvan is transformatiepotentie gesignaleerd
Bron: Planbureau voor de Leefomgeving 2013, Kantoren in cijfers 2014 NVM en Drs. R.L. Bak

Transformatiepotentie voornamelijk in grote gemeenten Randstad

Daarnaast blijkt uit het onderzoek dat de transformatiepotentie zich concentreert in een aantal gemeenten: 80 procent van de transformatiepotentie heeft betrekking op circa 30 gemeenten. Daarbij gaat het vooral om grote gemeenten in de Randstad.

In circa de helft van de 30 gemeenten biedt de huidige plancapaciteit voldoende ruimte voor uitbreiding met de gesignaleerde transformatiepotentie van kantoren. Het vormt aanvullende capaciteit ten opzichte van de bestaande plancapaciteit om de toekomstige woningbehoefte in die gemeenten op te vangen. Het gaat hierbij om de zogenoemde harde en zachte plancapaciteit zoals op dit moment bekend, waar nodig gecorrigeerd naar de onderzoeksperiode tot 2025 en, indien bekend, gecorrigeerd voor sloop. Hierbij is geen rekening gehouden met de situatie dat plannen in de toekomst niet doorgaan en/of uitgesteld worden. Mogelijk is in de plancapaciteit al een deel van de transformatiepotentie van kantoren meegenomen. Dit vergt nader verdiepend onderzoek. Het gros van de gemeenten waarin transformatiepotentie speelt, ligt in de provincies Zuid- en Noord-Holland.

Een aandachtspunt bij het ombouwen van het aanbod aan kantoorruimte is het feit dat twee derde van de leegstaande kantoren die hiervoor in aanmerking zou komen niet helemaal leeg is. In die gevallen zouden bestaande huurders eerst moeten worden uitgeplaatst. Dat maakt dat het ombouwproces van een leeg kantoor naar een geschikte woning niet op korte termijn kan plaatsvinden.


Directe transformatiepotentie ongeveer 9600 woningen

Het deel van de leegstaande kantoren dat op korte termijn wel zou kunnen worden omgebouwd tot woningen is de directe transformatiepotentie Die directe transformatiepotentie bedraagt ongeveer 9.600 woningen. Daarbij gaat het om kantoren die echt helemaal leeg staan en daardoor op korte termijn zijn in te zetten voor ombouw. Op pandniveau zal de financiële, bouwtechnische en planologische haalbaarheid van de transformatie nader moeten worden onderzocht.

Van de ruim 400 gemeenten die Nederland kent, selecteerde Deloitte voor dit onderzoek de gemeenten met een kantorenvoorraad van minimaal 10.000 vierkante meter, kantoren van minimaal 500 m2 met een bouwjaar voor 2000 die al minimaal een jaar leegstaan. Uiteindelijk bleven na die selectie 258 gemeenten over die in het onderzoek werden meegenomen. Zij voldeden aan de voorwaarden die verder onder meer inhielden dat de kantoren liggen in buurten met meer dan 100 huishoudens om na eventuele ombouw een werkelijke optie voor woningzoekenden te kunnen zijn. Monofunctionele kantoorlocaties zijn op deze manier buiten de transformatiepotentie gelaten. Mogelijk komt een deel hiervan, na nadere analyse, wel in aanmerking voor transformatie naar woningen. Een gebiedsgerichte aanpak is daarbij veelal noodzakelijk.

Plancapaciteit gemeenten met de hoogste vierkante meter transformatiepotentie

In circa de helft van de gemeenten met grootste transformatiepotentie in m2 biedt de huidige (harde en zachte) plancapaciteit voldoende ruimte voor uitbreiding met de gesignaleerde transformatiepotentie
Selecteer een optie om de ordening van huishoudensgroei aan te passen
NB: Voor de 27 steden met de hoogste m2 aan transformatiepotentie | Deze getallen slaan op harde en zachte plancapaciteit
Bron: Planbureau voor de Leefomgeving 2013, Kantoren in cijfers 2014 NVM en Drs. R.L. Bak, Voorradprognoses en woonvisies via provinciale websites 2015

Over State of the State

Het onderzoek naar de transformatiepotentie van leegstaande kantoren is een onderdeel van Deloitte's State of the State, een actuele data-analyse van ons land, bedoeld om beleidsmakers en organisaties van bruikbare inzichten te voorzien op het gebied van onder meer de woningmarkt. Daarnaast komen ook de zorg, het onderwijs en de arbeidsmarkt aan bod in dit programma. Deloitte analyseert hiervoor open data en kijkt naar onderlinge samenhang.


Meer weten?

Wilt u meer weten over het onderzoek naar de transformatiepotentie van leegstaande kantoren? Neem dan contact op met Frank ten Have via +31 (0)88 288 2462 of Jan-Willem Santing via +31 (0)88 288 8984.

Vond u dit nuttig?