State of the State - woningmarktresultaten 2016

Analyse

Aandeel buitenlandse beleggers op Nederlandse vastgoedmarkt neemt toe maar blijft beperkt ten opzichte van het totale beleggingsvolume

Resultaten van een data-onderzoek naar vastgoedtransacties in Nederland tussen 2009 en 2015

Uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) in samenwerking met Deloitte Real Estate & Partnerships naar vastgoedtransacties op de Nederlandse markt blijkt dat over de periode 2009 tot en met 2015 het aandeel van buitenlandse partijen sterk is toegenomen. In tegenstelling tot wat weleens wordt gesuggereerd, blijft het aandeel van beleggers uit Azië en het Midden-Oosten sterk achter bij beleggers uit Duitsland, de VS en het Verenigd Koninkrijk. Het belang van buitenlandse partijen in het jaarlijkse transactievolume is de afgelopen jaren weliswaar toegenomen, ten opzichte van het totale beleggingsvolume zijn deze partijen nog altijd sterk in de minderheid. Ook betreft het voornamelijk transacties in kantoren en primair in (de regio) Amsterdam.

Sterke stijging van het jaarlijkse transactievolume sinds 2013 voornamelijk door buitenlandse beleggers

De Nederlandse vastgoedmarkt, met name die van Amsterdam, zou te maken hebben met de opkomst van buitenlandse investeerders, vooral vanuit Rusland, het Verre Oosten en het Midden-Oosten. Dit zou volgens sommigen probleem kunnen vormen, met name voor de woningmarkt, vanwege eventuele prijsopdrijving en daarmee onbetaalbaarheid. Nog los van de vraag wat de effecten zijn, vragen wij ons af: hoe heeft het buitenlandse beleggingsvolume op de Nederlandse vastgoedmarkt zich de afgelopen jaren daadwerkelijk ontwikkeld? Met deze notitie beogen PBL en Deloitte aan fact checking te doen. Het gaan om een analyse van beleggingstransacties over de periode 2009 tot en met 2015 binnen de professionele vastgoedbeleggingsmarkt. Met ‘professioneel’ worden de transacties bedoeld tussen institutionele beleggers, beleggingsinstellingen en grotere particuliere beleggers.

Een analyse van de onderzochte beleggingstransacties in Nederland laat zien dat het aantal vastgoedtransacties en het jaarlijkse transactievolume sinds 2013 sterk is toegenomen. De sterke stijging van het transactievolume is grotendeels te verklaren door de groei van investeringen door buitenlandse vastgoedpartijen. Met name in 2014 zijn buitenlandse partijen sterk vertegenwoordigd in het transactievolume op de Nederlandse vastgoedmarkt. In 2015 zien we het aandeel van buitenlandse partijen in het transactievolume van dat jaar afnemen. Over de periode 2009-2015 is ongeveer 50% van het onderzochte transactievolume belegd door buitenlandse beleggers. Van het transactievolume door buitenlandse partijen is het merendeel toe te rekenen aan Duitse partijen, daarna de Verenigde Staten en dan het Verenigd Koninkrijk (zie onderstaande figuren). Op het totale transactievolume in de periode 2009-2015 is bijna 15% afkomstig van niet-Europese partijen.

Buitenlands transactievolume voornamelijk geïnvesteerd in Amsterdam

Van de transacties van buitenlandse beleggers die zijn toe te delen aan één gemeente is over de periode 2009-2015 circa 40% geïnvesteerd in de vier grote gemeenten en Eindhoven. Binnen deze vijf gemeenten heeft het overgrote deel van het transactievolume plaatsgevonden in Amsterdam. Over de periode 2009-2015 is circa 10% van het totale buitenlands beleggingsvolume geïnvesteerd in Rotterdam en Den Haag.

Circa 10% van het totale buitenlandse beleggingsvolume is in de overige gemeenten geïnvesteerd en circa 50% van het totale buitenlandse transactievolume betreft transacties waarbij wordt belegd in meer dan één gemeente (in onderstaande figuur aangeduid als ‘combinatie van gemeenten’). Een exacte toedeling naar individuele gemeenten in deze groep niet te maken omdat per groepstransactie veelal een totaalbedrag is vermeld en niet een uitsplitsing op adresniveau.

Buitenlandse partijen voornamelijk actief in kantorensegment

Een nadere analyse van het geïnvesteerd vermogen naar verschillende vastgoedsegmenten toont dat het grootste deel van het buitenlandse transactievolume over de periode 2009-2015, bijna 45%, is geïnvesteerd in kantoorruimten. Over dezelfde periode is ca. 15% van het totale buitenlandse transactievolume geïnvesteerd in industrieel/logistiek/bedrijfsruimte, ruim 10% in woningen en bijna 10% in retail. Ruim 20% is geïnvesteerd in overige vastgoedsegmenten, waaronder hotels en/of een combinatie van voorgaande vastgoedsegmenten.

Per saldo is circa 25% van het transactievolume vanuit Nederlands eigendom in buitenlandse handen gekomen

Op basis van de nationaliteit van de koper en de verkoper is inzichtelijk gemaakt hoe het vastgoed betrokken in de onderzochte transacties tussen 2009 en 2015 is gewisseld van eigenaar. De transactiestromen tussen de geïdentificeerde nationaliteiten zijn in onderstaande figuur weergegeven.

Een deel van het vastgoed is van eigenaar gewisseld tussen buitenlandse partijen onderling. Het betreft circa 10% van het transactievolume waarbij zowel de koper als verkoper een niet-Nederlandse nationaliteit heeft. Deze transacties zorgen niet voor een toename van het aandeel buitenlandse partijen op de totale vastgoedbeleggingsmarkt.

Bij een aantal transacties hebben Nederlandse partijen verkocht aan buitenlandse partijen. Bij ruim 30% van het transactievolume was dit het geval. Daar staat tegenover dat ook een aantal buitenlandse partijen heeft verkocht aan Nederlandse partijen. Dit aandeel is echter fors kleiner, ruim 5%. Circa 25% van het transactievolume betrof transacties tussen Nederlandse partijen. Bij circa 25% van het transactievolume is de nationaliteit van één van beide partijen of beide partijen niet bekend.

Als bij de verkoopbewegingen de mutaties tussen partijen op nationaliteit worden geanalyseerd dan is in de periode 2009-2015 per saldo ca. 25% van het transactievolume vanuit Nederlands eigendom in buitenlandse handen gekomen. Dit betekent dat er meer vastgoed in buitenlandse handen komt. Dit beeld wordt bevestigd door de groei van het aandeel buitenlandse beleggingen in het totale beleggingsvolume van de Nederlandse vastgoedmarkt. Waar volgens IPD in 2011 nog sprake is van een aandeel van circa 18% buitenlands belegd vermogen in vastgoed in Nederland verwacht MSCI dat dit aandeel is gestegen tot ten minste 25% in 2015.

Uit onderzoek van Deloitte naar vastgoedinvesteringen in Europa blijkt dat Aziatische partijen vooral hebben geïnvesteerd in Londen. Het is goed mogelijk dat ook grote steden in andere landen, zoals ook Nederland, in toenemende mate target zullen zijn van Aziatische partijen. In 2016 is bijvoorbeeld ‘De Rotterdam’ door Rabo Vastgoedgroep verkocht aan een consortium van Koreaanse beleggers voor naar verluidt € 350 miljoen euro. Het geïnvesteerd vermogen vanuit Aziatische landen over de periode 2009 tot 2015 is echter nog beperkt in vergelijking met andere landen: over de periode 2009-2015 is slechts ruim 1% van het transactievolume geïnvesteerd door een Aziatische partij. Van de vermeende en verwachte toeloop van Aziatische en Russische beleggers op de professionele vastgoedbeleggingsmarkt is, op basis van de onderzochte transacties in de periode 2009 tot 2015, vooralsnog geenszins sprake. Mogelijk dat de Brexit nog impact heeft op de buitenlandse beleggingen in Nederland. Momenteel dalen veel Britse vastgoedfondsen in waarde en trekken beleggers zich daaruit terug. Althans, dat willen ze: steeds meer fondsen maken dit onmogelijk of laten dit slechts tegen aanzienlijke kortingen toe (Financieele Dagblad, 8 juli 2016). Waar en in welke mate die beleggers gaan herbeleggen in vastgoed valt nog te bezien.

Over State of the State

State of the state is een actuele data-analyse van ons land, bedoeld om beleidsmakers en organisaties van bruikbare inzichten te voorzien op verschillende maatschappelijke thema's zoals onderwijs, zorg, arbeidsmarkt, woningmarkt en cybercriminaliteit. Om tot deze inzichten te komen combineert Deloitte informatie uit openbare bronnen met nieuwe data-analysetechnieken. Bekijk een overzicht van de onderzoeken die dit jaar worden uitgevoerd.

Meer weten over het onderzoek?

Wilt u meer weten over het onderzoek naar het aandeel van buitenlandse beleggers op de Nederlandse vastgoedmarkt? Neem dan contact op met Frank ten Have via +31 (0)88 288 2462 of Jan-Willem Santing via +31 (0)88 288 8984.

Vond u dit nuttig?