Minder renteaftrek vennootschapsbelasting raakt vastgoedbeleggers

Article

Einde aan vastgoedbeleggingen in FBI's

Vastgoed vanaf 2020 uit fiscale beleggingsinstelling

Omdat de tariefverlaging van de vennootschapsbelasting potentieel leidt tot lagere inkomsten voor de overheid, wil het kabinet tegelijkertijd de heffingsgrondslag verbreden. Vanaf 2020 mogen beleggingsfondsen daarom niet langer vastgoedbeleggingen in fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s) onderbrengen. Die voorgenomen wetswijziging kan vervelende gevolgen hebben voor vastgoedbeleggers.

28 mei 2018

Fiscale beleggingsinstelling (FBI)

Een fiscale beleggingsinstelling moet aan een groot aantal voorwaarden voldoen, waarvan de voornaamste zijn:

  1. Alleen NV’s, BV, fondsen voor gemene rekening of vergelijkbare buitenlandse entiteiten die zijn opgericht naar het recht van een EU-lidstaat of een staat waarmee Nederland een verdrag met een non-discriminatiebepaling heeft gesloten, komen in aanmerking voor de FBI-status.
  2. Het doel en de feitelijke werkzaamheid van een beleggingsinstelling moet het beleggen van vermogen zijn. Daarbij gelden bepaalde beperkingen.
  3. Een FBI mag slechts een beperkt deel van haar beleggingen met vreemd vermogen financieren.
  4. De winst uit beleggen dient binnen acht maanden na afloop van het boekjaar aan de aandeelhouders of deelgerechtigden te worden uitgekeerd (doorstootverplichting).
  5. De wet stelt eisen aan de aandeelhouders of deelgerechtigden. Deze verschillen al naar gelang de aandelen of participatiebewijzen wel of niet worden verhandeld op een markt in financiële instrumenten.

Wanneer een instelling het gehele jaar aan deze voorwaarden voldoet treedt de FBI-status van rechtswege in met ingang van het boekjaar. Daarvoor is geen afzonderlijke beschikking van de inspecteur vereist. Uit de parlementaire behandeling blijkt echter dat een instelling niet tegen haar wil als FBI aangemerkt kan worden.

FBI en belastingheffing

Het belangrijkste voordeel van een FBI is dat een vennootschapsbelastingtarief van 0% geldt. De FBI blijft echter subjectief belastingplichtig en daarmee ook aangifteplichtig. De FBI is ook inhoudingsplichtig voor de dividendbelasting. Op de af te dragen belasting mag zij echter wel een vermindering toepassen wegens ten laste van haar ingehouden dividendbelasting en buitenlandse bronbelasting.

Onder het huidige regime hebben vooral beleggingsinstellingen die beleggen in vastgoed bijkomstige activiteiten die zowel te maken hebben met het beheer als het gebruik van het vastgoed en die normaal belastbaar zijn voor de vennootschapsbelasting. Sinds 2014 mogen zulke bijkomstige activiteiten onder voorwaarden in een belaste dochtervennootschap worden ondergebracht. De werkzaamheden moeten direct verband houden met de vastgoedbeleggingen.

Grondslagverbreding

Het kabinet wil directe beleggingen in Nederlands vastgoed door fiscale beleggingsinstellingen echter niet langer toestaan. Het is één van de maatregelen die de grondslag van de vennootschapsbelasting moeten verbreden, samen met de zogenoemde earningsstrippingmaatregel en de versobering van de verliesverrekening. Die verbreding is nodig omdat het Vpb-tarief omlaag gaat.

Als aanvullend argument voert het kabinet aan dat Nederland na afschaffing van de dividendbelasting ingeval van buitenlandse aandeelhouders in een FBI anders eenzijdig zou afzien van elke vorm van belastingheffing over de resultaten van in Nederland gelegen vastgoed.

Gevolgen uitsluiting vastgoedbeleggingen

Zonder aanvullende maatregelen of uitzonderingen zijn de gevolgen:

  1. Alleen beleggingen die niet te maken hebben met Nederlands vastgoed kunnen nog ondergebracht worden in een fiscale beleggingsinstelling. Instellingen die toch direct in Nederlands vastgoed blijven beleggen verliezen de FBI-status na inwerkingtreding van de maatregel. Vanaf 2020 gaat dan het normale tarief voor deze instellingen gelden. Het reguliere Vpb-tarief zal in 2020 naar verwachting 22,5% bedragen. Dit percentage zakt in 2021 naar 21%.
  2. De afschaffing van de dividendbelasting betekent dat over het uitgekeerde dividend aan de aandeelhouders niet langer 15% dividendbelasting hoeft te worden ingehouden.
  3. Het Vpb-tarief ziet op het gehele belegde bedrag in het beleggingsfonds, terwijl de dividendbelasting zich beperkt tot de uitgekeerde winst in de vorm van dividend. Voor bestaande vastgoedbeleggingsfondsen brengt de uitsluiting van vastgoedbeleggingen dus een forse extra belasting met zich mee, terwijl de afschaffing dividendbelasting beperkt voordeel oplevert.

De precieze uitwerking van dit voornemen uit het Regeerakkoord laat nog op zich wachten. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen.

Meer weten over vastgoed en de FBI?

Wilt u meer weten over de gevolgen van de aanpassing van de fiscale beleggingsinstelling voor uw vastgoedbeleggingen? Neem dan contact op met Dick Catoen via +31 (0)88 2880199 .

Meer artikelen en informatie over onze dienstverlening voor mkb-ondernemers vindt u op onze MKB Accountancy & Advies pagina.

Vond u dit nuttig?