Article

Marktwaarde wordt criterium voor banken bij financiering zorgvastgoed 

Vanaf dit jaar (zomer 2021) moeten zorginstellingen bij financieringsaanvragen het vastgoed op basis van marktwaarde waarderen. De verwachting is dat dit voor zorginstellingen financiële consequenties gaat hebben. Deloitte heeft onderzoek gedaan naar de mogelijke impact van de nieuwe waarderingsrichtlijn.

Maart 2021

Zorgvastgoed vanaf dit jaar waarderen tegen marktwaarde heeft impact op de ouderenzorg

Vanaf dit jaar moeten zorginstellingen bij financieringsaanvragen het vastgoed op basis van marktwaarde waarderen. De maatregel komt voort uit een richtlijn van de European Banking Authority (EBA). De aanleiding is het harmoniseren van het verstrekken van financiering en monitoren van alle leningen in Europa, over alle sectoren heen. DNB heeft aangegeven de richtlijn integraal over te nemen.

  • Per 1 juli 2021 gaat de nieuwe EBA-richtlijn in voor banken voor nieuw te financieren (zorg)vastgoed voor het bepalen van de onderpandwaarde.
  • Eén jaar later, per 1 juli 2022, geldt het voor ál het gefinancierde (zorg)vastgoed. 

In de EBA richtlijn is een voorwaarde opgenomen die voorschrijft dat banken uiterlijk per 1 juli 2022 moeten beschikken over een actueel taxatierapport om daarmee de marktwaarde van het aan hen verstrekte onderpand te kunnen vaststellen. 

Banken hanteren in de zorgsector momenteel nog de WOZ-waarde, het stichtingskostenniveau of de herbouwwaarde van vastgoed om de onderpandwaarde voor financiering te bepalen. De marktwaarde wordt hier momenteel nog nauwelijks voor gebruikt, dus dit heeft impact op de Nederlandse zorgsector!

De verwachting is dat dit voor zorginstellingen op korte termijn de nodige tijd en geld gaat kosten. De vastgoedadministratie van zorginstellingen bevat veelal niet die informatie die benodigd is voor taxatiewerkzaamheden. Het aanleveren van onvolledige of onjuiste informatie kan tot een onjuist beeld van de marktwaarde leiden temeer omdat de markt voor zorgvastgoed nog weinig volwassen en transparant is. Het taxeren tegen marktwaarde is voor taxateurs daarom geen gesneden koek. 

Deloitte heeft onderzoek gedaan naar de mogelijke impact van de nieuwe waarderingsrichtlijn en publiceert hierover in een drietal artikelen. Dit artikel is de eerste in de serie van drie en gaat specifiek over de ouderenzorg.

Risicoprofiel van zorginstellingen gaat wijzigingen waardoor de relatie met de bank kan wijzigen

De onderpandwaarde van financiering gaat wijzigen als gevolg van een andere waarderingsgrondslag. Dit kan als consequentie hebben dat de relatie met de bank gaat wijzigen.

  • Indien de marktwaarde hoger ligt dan de huidige onderpandwaarde biedt dit mogelijkheden om bij herfinanciering meer financiering aan te trekken. Dit is zeer welkom gezien de investeringsgolf die op zorginstellingen af komt de komende jaren. Tegelijkertijd is dit een risico omdat investeringen ook moeten worden terugverdiend.  
  • Indien de marktwaarde lager ligt dan de huidige onderpandwaarde, neemt het risicoprofiel van de kredietnemer toe, waardoor banken extra zekerheden nodig hebben. Hierdoor neemt de bewegingsruimte van de zorginstelling af. Banken kijken ook naar andere indicatoren dan de ‘loan to value’ bij het bepalen van het risicoprofiel.

Valuation is an art, not a science

De Nederlandse banken beraden zich nu hoe de EBA-richtlijn te implementeren in de kredietovereenkomsten. Dit is niet eenvoudig, aangezien waarderen geen exacte wetenschap is. De EBA-richtlijn bepaalt onder andere:

  • Gebruik van een internationaal geaccepteerde waarderingsmethodiek door middel van een bezichtiging of desktop research al dan niet uitgevoerd door een externe taxateur. 
  • Voldoende robuustheid van de waardering door middel van een ‘second opinion’ analyse van de marktconformiteit/de aannemelijkheid door een onafhankelijke partij.
  • Frequentie van taxeren, waarbij zorginstellingen onder verscherpt toezicht jaarlijks de gehele vastgoedportefeuille moeten laten taxeren. Instellingen met een normaal risico dienen om de paar jaar de vastgoedportefeuille te laten taxeren.

Dus vooralsnog komt deze verandering alleen terug in de financieringsovereenkomsten en leidt dit voor zorginstellingen tot een extra informatieplicht richting banken.Het is echter niet uitgesloten dat de verplichting om het zorgvastgoed tegen marktwaarde te waarderen daarna ook doorsijpelt naar de waarderingsgrondslagen voor de jaarrekening.Dit past in de professionaliseringstrend die gaande is in de zorgsector en de verschuiving van ‘zorg’ naar ‘wonen met zorg’ in de care sector. Overigens wordt zorgvastgoed in eigendom van woningcorporaties al sinds 2016 gewaardeerd tegen marktwaarde.

Zorgvastgoed ouderenzorg twee keer zoveel waard na overgang naar marktwaarde

Eerder al, vanaf 2016, moesten de woningcorporaties hun zorgvastgoed in exploitatie in de jaarrekening waarderen op basis van de marktwaarde in verhuurde staat als gevolg van de invoering van de Woningwet. Daarvoor hadden veel woningcorporaties het vastgoed tegen de bedrijfswaarde op de balans. De bedrijfswaarde kan niet lager liggen dan de boekwaarde in verband met de impairment verplichting. 

De bedrijfswaarde geeft de toekomstige verdiencapaciteit uit de exploitatie weer van het bezit, en wijkt af van het waarde begrip marktwaarde. Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie zou worden overgedragen, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Destijds heeft Deloitte onderzoek gedaan (Trendanalyse woningcorporaties, 2016) naar de gevolgen van deze gewijzigde regelgeving. Uit dit onderzoek bleek dat de marktwaarde van het zorgvastgoed van de corporaties circa twee keer hoger was dan de bedrijfswaarde.

De waardering tegen marktwaarde resulteerde in 2016 ook tot een fors ‘optische’ toename van het eigen vermogen. Als we anno 2021 kijken naar het zorgvastgoed in bezit van de zorginstellingen, zien we voor de ouderenzorg een vergelijkbaar beeld. De huidige boekwaarde van het vastgoed in de ouderenzorgsector bedraagt circa € 10 miljard. In Nederland wonen circa 130.000 ouderen in een intramurale zorginstelling. De zorginstelling ontvangt per cliënt circa € 10.000 NHC vergoeding per jaar. Wanneer deze huurstroom wordt gekapitaliseerd tegen een bruto aanvangsrendement van indicatief 6% bedraagt de totale marktwaarde circa € 20 miljard. Dit is grofweg twee keer de boekwaarde!

Sectorbreed lijkt er niets aan de hand, maar op het niveau van de individuele zorginstellingen zien we grote verschillen. Een zorginstelling in de periferie met minder courant vastgoed loopt namelijk meer risico op een negatief verschil tussen marktwaarde en boekwaarde dan een zorginstelling in het stedelijk gebied met vastgoed dat alternatief aanwendbaar is.

Op deze benadering is natuurlijk veel af te dingen, maar dit geeft wel een grove indicatieve richting voor het intramurale vastgoed, waarbij we het risico van een zeepbel zien ontstaan. De bedrijfswaarde en WOZ-waarde liggen vermoedelijk tussen de boekwaarde en marktwaarde in, maar dit is voer voor een vervolgonderzoek.

Voor extramuraal zorgvastgoed zien we een ander beeld. Anticiperend op ‘scheiden wonen en zorg’ (waarbij de zorginstelling dus huur ontvangt van de bewoners in plaats van een NHC-vergoeding van het zorgkantoor) zal er per appartement meer vierkante meters moeten worden gerealiseerd. Woon/slaap-studiootjes van 30 vierkante meter zijn dan niet meer voldoende, terwijl de volledige zorginfrastructuur wel noodzakelijk is. Dan praat je al snel over 90 á 95 vierkante meter per appartement. En dat voor een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens voor huurtoeslag. De marktwaarde kan dan maar zo op 60% á 65% van de investeringskosten uitkomen. Hoe kan een zorginstelling deze ‘onrendabele top’ compenseren?

Nogmaals, de huidige richtlijn van de EBA en DNB is nog geen aanleiding voor zorginstellingen om het vastgoed in de jaarrekening tegen marktwaarde te waarderen (alleen voor de financiering), maar we moeten er wel rekening mee houden dat dit de volgende stap kan zijn.

En wat nu?

Omdat de waarde van het vastgoed voor zorginstellingen belangrijker gaat worden voor de financiële positie en het aantrekken van vreemd vermogen, moet waardesturing op vastgoed hoog op de bestuursagenda van zorginstellingen komen. Goed portfoliomanagement en goede kwaliteit en beschikbaarheid van vastgoed gerelateerde data is hierbij van groot belang. Een goed doordachte strategie helpt bij de investeringsgolf die in de ouderenzorg op ons afkomt van circa 5 miljard euro in de komende vijf jaar in verband met de toename van 25.000 verpleeghuisbedden.

Uit de jaarlijkse Deloitte benchmark blijkt dat een groot deel van het resultaat van zorginstellingen betrekking heeft op het resultaat uit de vastgoedexploitatie. Dit wordt met name veroorzaakt door jarenlang uitstellen van investeringen. Dit is niet houdbaar in de toekomst. 

Kortom, het vastgoed is de kurk waar het resultaat op drijft en dit gaat veranderen door de forse investeringsgolf die op ons afkomt. Zorginstellingen moeten hier dus voor gaan sparen en de zorg-, vastgoed- en financieringsstrategie hier op afstemmen. Daarnaast is het aan te bevelen dat zorginstellingen de verschuiving maken van traditioneel huisvestingsbeheer naar strategisch vastgoedmanagement. Hierbij moet meer aandacht gaan naar rendements- en waardedenken om de toekomstige investeringen te optimaliseren door middel van bedrijfseconomische afwegingen.

Tot slot, waarderen op marktwaarde is conjunctuur gevoelig. Daarbij is vastgoed in het zorglandschap een financieel gevoelig bedrijfsmiddel. In een optimistische markt zou de verleiding kunnen ontstaan om weer ‘leuke projecten’ te initiëren. Terwijl in een dalende markt er – ondanks noodzaak en urgentie – geen financiële ruimte overblijft om te investeren. We kennen allemaal nog de verhalen van ‘het onderwater staan van particuliere woningen’.

In de komende periode gaan wij dieper in op dit onderwerp met aanvullende inzichten en toekomstbeelden voor de zorgsector.

Did you find this useful?