Waarop beoordeelt u de nieuwe WOZ-beschikkingen 2018?

Nieuws

Waarop beoordeelt u de nieuwe WOZ-beschikkingen 2018?

Maak gebruik van onze online vragentool om inzicht te krijgen in uw WOZ-waarde

Er zijn veel ontwikkelingen op het gebied van vastgoed in de zorgsector. Er wordt gekocht, verkocht, gebouwd, verbouwd, (her)ontwikkeld en gesloopt. Ook worden constant plannen gemaakt om de zorg verder te verbeteren. Deze activiteiten, alsook onder andere onjuiste uitgangspunten van gemeenten, de technische correcties op ouder vastgoed en de functionele knelpunten hebben impact op de WOZ-waarde. Binnenkort liggen de WOZ-beschikkingen weer op de mat, de tijd om te beoordelen of uw vastgoed wel juist is gewaardeerd. Waarop beoordeelt u in 2018 de WOZ-waarde?

23 februari 2018

De WOZ-waarde 2018 beoordeelt u op de volgende punten:

Bouwkundige wijzigingen

Bouwkundige aanpassingen hebben een impact op de WOZ-waarde van het vastgoed. De investering is veelal niet gelijk aan de waardestijging van uw vastgoed. Soms betekent dit een waardevermeerdering, maar het kan ook een waardeverminderend effect hebben, bijvoorbeeld als u uw oudbouw vergelijkt met de uitgangspunten van de nieuwbouw. Het is zinvol om de door de gemeente hiervoor gehanteerde objectkenmerken en uitgangspunten te beoordelen.


Technische correcties: levensduur en restwaarde

De technische correctie bestaat uit de verwachte levensduur en de verwachte restwaarde van (onderdelen) van uw vastgoed, vaak onderverdeeld in ruwbouw, afbouw en installaties. Gemeenten volgen voor de levensduur en restwaarde van de verschillende componenten veelal de Landelijke Taxatiewijzers voor het belastingjaar 2018, waardepeildatum 1 januari 2017. De daarin genoemde kengetallen (zie hieronder) komen echter niet overeen met wat in de zorg gebruikelijk is; met name de restwaarden zijn erg hoog. Een cijfermatige onderbouwing van de restwaarden ontbreekt in de Taxatiewijzers.

Is in uw WOZ-beschikking 2018 / Taxatieverslag 2018 het volgende vermeld?

  • Ruwbouw, levensduur 50-55 jaar, restwaarde 30%
  • Afbouw, levensduur 25 jaar, restwaarde 25%
  • Installatie, levensduur 15-17 jaar, restwaarde 15-17%

Dan adviseren wij u om de uitgangspunten van de technische correctie te betwisten, aangezien deze naar onze mening veelal te hoog zijn.

Daarnaast kan het zijn dat de gemeente de levensduur en restwaarde jaarlijks opnieuw bepaalt. Zodra het einde van de levensduur van uw vastgoed nabij is en het vastgoed nog in gebruik is, verlengen gemeenten vaak de levensduur en zijn daarbij van mening dat de restwaarde alsdan ook op een later tijdstip wordt bereikt. In de rechtspraak is deze methodiek echter al meerdere malen verworpen. Aan het einde van de verwachte levensduur, moet de verwachte restwaarde zijn bereikt, aldus de rechtspraak. Dit kan een grote impact hebben op de WOZ-waarde van uw vastgoed. Daarnaast kunnen nieuwe zienswijzen over de bouw van een ziekenhuis (bijv. modulaire bouw) van impact zijn op de verwachte levensduur en restwaarde.


Functionele correcties zoals maatschappelijke ontwikkelingen

U heeft te maken met allerlei economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de branche, zoals onder andere de afname van het aantal bedden en/of de vierkante meters aan vloeroppervlak, de verkorting van de ligduur van patiënten in de ziekenhuizen, meer privacy voor cliënten in de zorg, verschuiving van de doelgroepen, verschuiving naar poliklinische en eerste lijns zorg, sterke behoefte aan flexibele ruimten zowel in de cure als in de care en de invloed van e-health op het vastgoed. Gemeentelijke taxateurs onderschatten deze ontwikkelingen consequent. De ontwikkelingen zijn de afgelopen jaren zo snel gegaan dat zelfs recent opgeleverde zorggebouwen dikwijls al direct functionele knelpunten kennen. Ook spelen functiewijziging, sub-optimale routing en (verborgen) leegstand een waardeverminderende rol. Voor de functionele afschrijving zijn correcties van de 5% voor het geheel tot 100% op ruimteniveau voor zowel ziekenhuizen als verpleeg-/verzorgingshuizen realistisch.


Werktuigenuitzondering

De rechter heeft geoordeeld dat de werktuigenuitzondering tevens van toepassing is op zorgvastgoed. De daarvoor in de taxatiewijzers 2018 gehanteerde percentages zijn evenwel niet inzichtelijk. De uitzondering is verwerkt in de kengetallen voor de te hanteren herbouwwaarden. Uit onderzoek blijkt dat voor ziekenhuizen veelal 40% van de installaties wordt uitgezonderd. Onze ervaring is dat het percentage voor uitgezonderde werktuigen in werkelijkheid voor ziekenhuizen veelal boven de 50% ligt. Voor verpleeg- en verzorgingshuizen geldt een lager percentage.


Objectafbakening

Bestaande ruimten krijgen soms een andere bestemming. U staat wellicht voor de keuze van afstoten, transformatie of (nieuwe) realisatie van uw vastgoed. Of (de behoeften van) uw huurders veranderen. Deze wijzigingen kunnen leiden tot noodzakelijke aanpassingen in de WOZ-objectafbakening. Dit betekent tevens een verschuiving in belastingen en heffingen, zoals de verhuurderheffing, energiebelasting, OZB, rioolheffing, BIZ-bijdrage en afvalstoffenheffing. Deloitte kan voor u, via een door haar ontwikkelde tool, eenvoudig uitrekenen wat een aanpassing van de WOZ-objectafbakening financieel voor uw organisatie betekent.

WOZ-beschikking

Eind januari/februari 2018 ontvangt u de WOZ-beschikking. U heeft dan nog zes weken de tijd om bezwaar aan te tekenen. Op uw verzoek zenden we u graag vrijblijvend een concept pro forma bezwaarschrift, waarmee u tijdig een taxatieverslag kan opvragen en in afwachting daarvan, uw rechten waarborgt. Ook kijken wij graag vrijblijvend voor u naar het gemeentelijke taxatieverslag.

Daarnaast beschikken wij over een online scan waarmee we u naar beantwoording van een aantal vragen snel en vrijblijvend uw besparingsmogelijkheden voor u in kaart kunnen brengen. Indien u hier gebruik van wilt maken klik hier.

Meer weten over WOZ-waardering van zorgvastgoed?

Wilt u meer weten over de WOZ-waardering van zorgvastgoed? Neem dan contact op met Olga Menger via o.menger@deloitte.nl of via +31 06-12 344 782 of Liesbeth Gramsbergen via lgramsbergen@deloitte.nl of via 06 83 555 212.

Vond u dit nuttig?