verhuurderheffing

Article

Fiscale maatregelen Coalitieakkoord

Op 15 december 2021 is het Coalitieakkoord gepresenteerd. Hierin zijn de belangrijkste plannen voor de komende kabinetsperiode opgenomen. Graag informeren wij u over de fiscale plannen voor zover deze impact hebben op woningcorporaties. Meest in het oog springende maatregel is uiteraard het afschaffen van de verhuurderheffing per 2023.

Afschaffing verhuurderheffing vanaf 2023

Het fiscale voorstel dat voor woningcorporaties naar verwachting het meest in het oog zal springen, is de afschaffing van de verhuurderheffing per 2023. 

Hoofdlijnen

Er is enige discussie ontstaan over de vraag of de verhuurderheffing per 2023 al volledig wordt afgeschaft of dat dit stapsgewijs zal gebeuren. De budgettaire bijlage bij het coalitieakkoord bevat de tekst dat de verhuurderheffing wordt afgeschaft per 2023.

De verwarring wordt vermoedelijk opgeroepen door de uitwerking van de cijfermatige gevolgen. De kosten van de afschaffing bedragen volgens het coalitieakkoord structureel € 1,7 mrd. De kosten voor met name de jaren 2023 (€ 0,5 mrd.) en 2024 (€ 0,9 mrd.) zijn significant lager. In die jaren was echter een forse verzilvering van heffingsverminderingen (RVV) begroot. Hierdoor zou de opbrengst van de verhuurderheffing na aftrek van de heffingsverminderingen voor de staatskas derhalve al relatief laag zijn. Vergelijkbare bedragen waren op 1 oktober jl. door demissionair minister Hoekstra naar de Tweede Kamer gestuurd als geraamde kosten voor afschaffing van de verhuurderheffing.

Voor 2022 blijft de verhuurderheffing nog bestaan en het tarief bedraagt 0,332%. De verwachte opbrengst over dit jaar bedraagt € 0,8 mrd. (na aftrek van heffingsverminderingen).

Tegenprestatie

Door de afschaffing van de verhuurderheffing ontstaat volgens het kabinet extra investeringscapaciteit bij woningcorporaties. Voor de periode 2020 t/m 2030 kunnen corporaties na deze maatregel volgens het kabinet ca. 250.000 nieuwe sociale huurwoningen bouwen, ca. 450.000 woningen aardgasvrij maken, 1.000.000 huurwoningen verduurzamen en een dekking vinden “voor de derving als gevolg van een eenmalige huurbevriezing in 2024”.

In het coalitieakkoord is opgenomen dat het kabinet bindende prestatieafspraken gaat maken met woningcorporaties over het investeren in de bouw van flexwoningen, betaalbare huurwoningen, renovatie, verduurzaming en de leefbaarheid van wijken.

Vanuit Vpb-perspectief worden hiermee de komende jaren uitgaven die oorspronkelijk kwalificeerden als kosten (te betalen verhuurderheffing) ingewisseld voor uitgaven die grotendeels zullen moeten worden geactiveerd. De jaarlijkse Vpb-druk voor de sector zal hiermee naar verwachting toenemen ten opzichte van de Vpb in de huidige prognoses.

Projectsteun

In de rapporten over de Opgaven en middelen woningcorporaties
is eerder gesignaleerd dat er op regionaal niveau grote verschillen zijn in
toekomstige investeringsruimte binnen de corporatiesector. Het Ministerie van
BZK heeft hiervoor als mogelijke oplossingsrichting de inzet van projectsteun
gesuggereerd. Deze suggestie komt terug in het coalitieakkoord. Hierin is
opgenomen dat corporaties “waar nodig” projectsteun krijgen. Deze projectsteun moet worden opgebracht door de sector, op basis van de waarde van hun woningbezit.

Indien deze steun wordt vorm gegeven als projectsteun in de zin van artikel 58,
lid 2 Woningwet is deze voor betalende corporaties wettelijk uitgesloten van
aftrek in de vennootschapsbelasting. Aan de andere kant is de ontvangen
projectsteun vrijgesteld. De vraag is of dat per saldo vanuit Vpb-perspectief
gunstig is, omdat acute heffing over de projectsteun (ook al) niet aan de orde is
ingeval deze steun als investeringssubsidie kan worden afgeboekt op de
stichtingskosten. 

Heffingsvermindering (RVV)

Het vervallen van de verhuurderheffing betekent ook dat heffingsverminderingen alleen nog verzilverd kunnen worden in 2022. Dit betekent naar de kennis van nu dat de dagtekening van de definitieve investeringsverklaring uiterlijk 30 september 2022 mag zijn, tenzij er nog een bepaalde overgangsregeling wordt ingevoerd. 

Mogelijk ontstaat hierdoor de prikkel om de afronding c.q. oplevering van projecten naar voren te halen. Met name voor grotere woningcorporaties is in dat kader van belang dat per jaar op maximaal € 15 mln. aan heffingsvermindering aanspraak kan worden gemaakt. Indien het bedrag in een bepaald jaar boven het maximum komt en in eerdere jaren daaronder is gebleven, kan onder omstandigheden met een gemiddelde worden gewerkt. 

Eerder was gecommuniceerd dat de RVV verduurzaming vanaf 2023 weer zou worden open gesteld. Gezien de afschaffing van de verhuurderheffing zal dat niet meer doorgaan.

Vennootschapsbelasting

Op het gebied van de vennootschapsbelasting bevat het coalitieakkoord twee concrete maatregelen voor internationale concerns die niet direct relevant zijn voor woningcorporaties. Wel is opgemerkt dat als de begrote opbrengst van jaarlijks € 1 mrd. niet wordt gehaald, er andere maatregelen worden ingevoerd die woningcorporaties wel kunnen gaan raken. Als opties zijn hierbij genoemd het verbreden van de grondslag (lees: verder beperken aftrekposten), het verhogen van het lage Vpb-tarief (thans: 15%) en/of de schijflengte (vanaf 2022: € 395k).

De wijzigingen in de verhuurderheffing kunnen, zoals hiervoor omschreven, ook neveneffecten hebben in de jaarlijks te betalen vennootschapsbelasting. De bedragen aan te betalen vennootschapsbelasting die zijn ingerekend in de recente dPi’s zullen naar verwachting hoger worden.

Overdrachtsbelasting

Het overdrachtsbelastingtarief voor de verkrijging van niet-woningen en voor de verkrijging van woningen door rechtspersonen (waaronder woningcorporaties) en particulieren die niet zelf langdurig in de woning gaan wonen, wordt verhoogd van 8% naar 9%. Deze maatregel gaat in vanaf 2023. Voor zover overdrachtsbelasting verschuldigd is door woningcorporaties, zal hierover dus vanaf dat moment 9% overdrachtsbelasting betaald moeten worden, zowel voor de verkrijging van woningen als voor de verkrijging van niet-woningen.

Ter volledigheid merken we hierbij op dat, los van de in het coalitieakkoord aangekondigde maatregelen, per 1 januari 2022 een vrijstelling (onder voorwaarden) wordt ingevoerd voor de terugkoop van woningen die eerder onder voorwaarden verkocht zijn als de Eerste Kamer het wetsvoorstel hiertoe aanneemt. Daarnaast is de regelgeving die het mogelijk maakt om vastgoed zonder overdrachtsbelasting van een andere corporatie over te nemen recent verruimd / ingevoerd. Gelet op de aangekondigde tariefstijging, wordt het extra relevant te beoordelen of het mogelijk is gebruik te maken van een van deze vrijstellingen.

Did you find this useful?