Meer duidelijkheid over vrijstelling overdrachtsbelasting bij taakoverdracht

Article

Meer duidelijkheid over vrijstelling overdrachtsbelasting bij taakoverdracht

Aanpassing Uitvoeringsbesluit

Over de aankoop van huurwoningen van de ene woningcorporatie door de andere woningcorporatie is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de woningen of over de hogere tegenprestatie. Tot en met 31 december 2020 was het overdrachtsbelastingtarief voor de aankoop van (huur)woningen 2%. Vanaf 1 januari 2021 geldt voor de aankoop van (huur)woningen door woningcorporaties een overdrachtsbelastingtarief van 8%. De financiële impact van de overdrachtsbelasting bij de aankoop van bestaande huurwoningen is recent derhalve fors toegenomen.

Aanleiding

Binnen de overdrachtsbelasting bestaat al geruime tijd een vrijstelling bij een ‘taakoverdracht’ tussen twee of meer ANBI’s. Om de vrijstelling te kunnen benutten, dient voldaan te worden aan diverse voorwaarden. Veel woningcorporaties hebben bij de aankoop van complexen van huurwoningen van een andere woningcorporatie een beroep gedaan op deze vrijstelling, al dan niet bij bezwaar en beroep.

Tot voor kort wezen de Belastingdienst en de rechter het beroep op deze vrijstelling doorgaans af, omdat 1) niet werd voldaan aan de voorwaarde dat de bedongen koopsom of andere tegenprestatie niet meer bedroeg dan de boekwaarde (historische kostprijs minus afschrijvingen) en/of 2) niet duidelijk was of werd voldaan aan de voorwaarde dat alle passiva die betrekking hebben op de overgedragen taak aan de verkrijgende corporatie worden overdragen.
In de praktijk konden corporaties doorgaans niet aan deze voorwaarden voldoen, omdat 1) de waarde die wordt toegekend aan de te verkopen huurwoningen op basis van eisen van de Aw en het WSW hoger moest zijn dan de historische kostprijs minus afschrijvingen en 2) sprake is van totaalfinanciering, waardoor individuele leningen over het algemeen niet toe te rekenen zijn aan specifieke complexen.

Deze strikte uitleg van de vrijstelling dreigde de activa/passiva-overdrachten door Vestia in maatwerkgemeenten te belemmeren. Daarnaast zorgde de recente stijging van het tarief in de overdrachtsbelasting van 2% naar 8% voor verkrijgingen van woningen door woningcorporaties voor extra politieke aandacht. Daarom is gewerkt aan een aanpassing van de vrijstelling, zodat deze ruimer kan worden toegepast door woningcorporaties en andere ANBI’s.

Aanpassing Uitvoeringsbesluit

In haar brief van 4 december 2020 aan de Tweede Kamer liet Minister Ollongren weten dat werd gewerkt aan een aanpassing en verduidelijking van de voorwaarden voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij taakoverdracht. Op 16 juli 2021 is de aanpassing van het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer gepubliceerd in het Staatsblad. De aanpassing heeft terugwerkende kracht tot 1 oktober 2020 voor zover zij ziet op saneringscorporaties. Voor de niet-saneringssituaties zal dit tot 1 januari 2021 het geval zijn.

Overnamesom vastgoed

Als gevolg van de aanpassing van het Uitvoeringsbesluit, is toepassing van de vrijstelling voor taakoverdrachten ook mogelijk als een overnamesom wordt bedongen voor de overgedragen activa als dit van overheidswege verplicht is, waarbij de totale waarde van de overgedragen passiva en een aanvullende koopsom of andere prestatie niet hoger is dan de waarde van die overnamesom. Dit biedt derhalve meer ruimte dan de oude voorwaarde, waarbij de bedongen koopsom niet hoger mocht zijn dan de historische kostprijs minus afschrijvingen.

De eis dat de op de taak betrekking hebbende passiva moeten worden overgedragen, is niet vervallen; de overnamesom zal dus steeds ten minste moeten worden voldaan in de vorm van de op de taak betrekking hebbende passiva. Voor het meerdere kan tot de van overheidswege verplicht gestelde overnamesom geld worden bedongen of kunnen extra passiva worden meegegeven. Bij woningcorporaties in sanering (thans: Vestia) geldt volgens de toelichting al dat het bedingen van een overnamesom voor de activa van overheidswege verplicht is.

Bij woningcorporaties in niet-saneringssituaties geldt deze verplichting van overheidswege volgens het Ministerie van Financiën nog niet. Om die reden zal het Ministerie van BZK in de komende wijziging van het BTIV artikel 22, lid 3 aanpassen. Hiermee zullen nadere voorschriften gaan gelden bij vervreemding door onroerende zaken van woningcorporaties. De wijziging van het BTIV ligt volgens onze informatie op dit moment bij de Raad van State. Het is de bedoeling dat deze aanpassing terugwerkende kracht krijgt tot 1 januari 2021, zodat bij taakoverdrachten tussen niet-saneringscorporaties vanaf die datum een beroep kan worden gedaan op de nieuwe voorwaarde voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting.

Al voldane overdrachtsbelasting voor taakoverdrachten die op basis van het gewijzigde besluit alsnog onder de vrijstelling valt, zal worden terugbetaald volgens de toelichting van het Ministerie van Financiën.

Toerekening leningen

De aanpassing van het besluit bevat ook een nadere toelichting op de toerekening van leningen aan de overgedragen activa bij situaties van totaalfinanciering.

Volgens de toelichting moeten de leningen worden toegerekend op basis van evenredigheid, waarbij de passiva op marktwaarde worden gewaardeerd en deze naar rato worden toegerekend aan de marktwaarde van het vastgoed dat betrekking heeft op de overgedragen taak.

Dit wordt in het besluit concreet uitgewerkt in een cijfervoorbeeld. Hieruit wordt duidelijk dat eerst een pro forma balans van de overdragende corporatie moet worden opgesteld, waarop de waarde van het totale vastgoed en de marktwaarde van de totale passiva worden opgenomen. In het voorbeeld is de waarde van het vastgoed € 200 mln en de marktwaarde van de passiva € 180 mln. Als de corporatie vastgoed met een waarde van € 50 mln. overdraagt, is daar naar evenredigheid € 45 mln. aan leningen aan toe te rekenen. Voor het verschil van in dit geval € 5 mln. mag een aanvullende koopsom worden berekend of een andere prestatie, zoals de overdracht van extra leningen.

Er wordt niet ingegaan op de mogelijkheid dat de waarde van het vastgoed van de overdragende corporatie lager is dan de marktwaarde van de leningen. In dat geval is mogelijk een beroep op de hardheidsclausule nodig.

Aangezien een toerekeningsberekening, ondanks de inkadering daarvan in het besluit, op meerdere parameters is gebaseerd die enige ruimte laten voor interpretatie, is afstemming van de berekening met de bevoegde inspecteur voorafgaand aan de taakoverdracht noodzakelijk.

Overige voorwaarden ongewijzigd

De andere voorwaarden voor toepassing van de vrijstelling zijn ongewijzigd. Zo moeten beide woningcorporaties ten tijde van de overdracht als ANBI kwalificeren en moet de verkrijgende corporatie deze status gedurende drie jaar na de overdracht behouden. Daarnaast is de vrijstelling niet van toepassing als de overdracht uitsluitend geëxploiteerde onroerende zaken inhoudt: er moet sprake zijn van de overdracht van een ‘taak’. De overdracht dient een bepaalde mate van substance te hebben om als taakoverdracht te kunnen kwalificeren.

Geen overdrachtsbelasting, maar btw

Volledigheidshalve merken we op dat onder bepaalde omstandigheden de overdracht van onroerende zaken niet is belast met overdrachtsbelasting, maar met btw. Voor zover bij een taakoverdracht dergelijke onroerende zaken mee overgaan, is de samenloopvrijstelling van toepassing, zodat de taakoverdrachtvrijstelling voor de overdrachtsbelasting in zoverre niet aan de orde komt.

Conclusie

De aanpassing van het Uitvoeringsbesluit is voor de corporatiepraktijk van grote betekenis en zal zijn nut in zowel saneringssituaties en niet-saneringssituaties hebben. Met dit besluit is de vrijstelling wegens taakoverdracht geen dode letter meer. Gelet op de grote financiële belangen en de feitelijke berekeningen die moeten worden gemaakt, achten wij het noodzakelijk dat de toepassing van de vrijstelling voorafgaand aan de taakoverdracht met de bevoegde inspecteur wordt afgestemd.

Did you find this useful?