Tussentijdse winstneming grondexploitaties, lust of last?

Article

Tussentijdse winstneming grondexploitaties, lust of last?

Gemeenten verplicht meer winst te nemen

Wat leek op een relatief onbeduidende passage in de Notitie Grondexploitaties (maart 2016) van de Commissie BBV, bleek in de aanloop naar de jaarrekening van 2017 toch niet zonder gevolgen. Tussentijdse winstneming bleek niet meer optioneel maar een verplichting. Daarmee konden eindelijk (verwachte) winsten voren worden gehaald, waar voorheen jaren op gewacht moest worden naar. Dat is goed nieuws zou je kunnen zeggen. Dit leidde echter niet tot gejuich bij gemeenten, het tegendeel leek eerder het geval. Althans dat gevoel beklijft gezien de discussies die dit punt bij diverse gemeenten opriep. Maar hoe zit het nu met die winstneming en waar kwam deze ineens vandaan?

Notitie grondexploitatie 2016

Wellicht kunt u zich nog herinneren dat in de zomer van 2015 de vooraankondiging van een nieuwe notitie grondexploitatie de gemeentelijke wereld in werd geslingerd. Daarin stonden een aantal rigoureuze veranderingen opgenomen die voor een flink aantal gemeenten gevolgen hadden. Na ampel beraad en het horen van verscheidene overwegingen van betrokkenen publiceerde de Commissie BBV in maart 2016 haar definitieve versie van de Notitie Grondexploitaties. Deze week lichtjes af van de versie in de vooraankondiging, dus de grote lijn daarvan bleef staan. De aandacht werd volledig opgeëist door een paar punten. Zoals het beperken van de looptijd van de grondexploitatie tot tien jaar, waarvan alleen gemotiveerd en met een gemeenteraadsbesluit voorzien van beheersmaatregelen mocht worden afgeweken. Ook werden de aan de grondexploitatie toe te rekenen kosten beperkt. Deze moesten ten eerste op de kostensoortenlijst staan (artikel 6.2.4 Bro). In geval het bovenwijkse voorzieningen betrof, moest op basis van de criteria causaliteit, profijt en proportionaliteit vastgesteld worden of en in welke mate die kosten aan de betreffende grondexploitatie mochten worden toegerekend. Als laatste voorbeeld uit de Notitie Grondexploitaties wil ik de toe te rekenen rente noemen. Deze werd beperkt tot de werkelijke rente naar rato van het vreemd vermogen van de gemeente; aan het eigen vermogen mocht geen rente meer toegerekend worden. Allemaal punten die het risicoprofiel van de grondexploitaties zouden beperken. De discussies in gemeenteland gingen vooral over deze punten. De discussie ging niet over een ogenschijnlijk onopvallende paragraaf in hoofdstuk 5 van de Notitie Grondexploitaties.

Lees het artikel in de GREXpert

Keuzeruimte of niet?

Paragraaf 5.2 van de Notitie Grondexploitaties opende met de zin dat het voorzichtigheidsbeginsel ertoe leidt dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dat was niet anders dan voorheen dus daar leek niet zo veel aan de hand. Echter de slotzin van de paragraaf was dwingender van toon: Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen. De woorden ‘die gevallen’ verwezen daarbij naar de voorwaarden dat het resultaat op de grondexploitatie betrouwbaar kan worden ingeschat, én de grond (of deelperceel) moet zijn verkocht, én de kosten zijn gerealiseerd. Uiteindelijk resulteerde dit punt in een aanbeveling van de Commissie BBV dat voor het tussentijds winst nemen de lokale afweging tussen het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel nader wordt uitgewerkt, bijvoorbeeld in de financiële verordening. Bij veel gemeenten riep dat de vraag op of ze nog keuzemogelijkheden hadden om al dan niet tussentijds winst te nemen alsook in de bepaling van de omvang daarvan. Immers zij hadden, al dan niet formeel vastgelegd, intern afgesproken of en wanneer winstneming aan de orde kon zijn. Vaak was dit pas bij afronding van de grondexploitatie en als het al eerder gebeurde, pas als de boekwaarde negatief was geworden en dan voor maximaal dat deel, waarbij de zo berekende winst vaak ook nog verminderd werd met de nog te maken kosten. Dit leek ingegeven door voorzichtigheid – de crisis zit nog vers in het geheugen – en dan is het prettig als het plansaldo als buffer in het plan blijft en niet aan andere doelen besteed kan worden.

Voorzichtigheids- en realisatiebeginsel

Met het economische herstel kwam ook het herstel in de woningprijzen – in mei 2018 zijn de huizenprijzen boven de piek van augustus 2008 uitgestegen – en daaropvolgend werden de vooruitzichten van grondexploitaties rooskleuriger. Dit toekomstperspectief is bij grondexploitaties niet onbelangrijk. Immers we hebben het over een set van ramingen en schattingen die uitmonden in een verwachte eindwaarde. Vooral de in de crisis onderbelichte categorie van winstgevende grondexploitaties kon hierdoor weer rekenen op meer aandacht, ook van de controlerend accountant. Dit heeft de aflopen maanden tot de nodige discussies geleid tussen gemeenten en hun accountants. De eerstgenoemden neigden ernaar om geen vroegtijdige winstneming te doen omdat in hun optiek het voorzichtigheidsbeginsel leidend moest zijn. De laatstgenoemden waren vanuit het realisatiebeginsel van mening dat verwachte winsten c.q. gerealiseerde uitgiftes in grondexploitaties met een winstverwachting op totaalniveau, wel degelijk tussentijdse winstneming tot gevolg moesten hebben. Deze discussies kwamen ook tot uitdrukking in de vragen die gemeenten hierover aan de Commissie BBV stelden in de rubriek Vraag en Antwoord BBV (V&A 2017.005, 2017.065, 2017.123 en 2017.139).

Aanvulling winstneming

Dit leidde er toe dat de Commissie BBV in maart 2018 de ‘Aanvulling Notitie Grondexploitatie: Tussentijds winst nemen (POC-methode)’ publiceerde. Daarin is nadere uitleg gegeven over tussentijdse winstneming en is aangekondigd dat deze nadere uitleg zal worden opgenomen in een in het najaar van 2018 te publiceren actualisatie van de Notitie Grondexploitatie. In deze aanvulling worden de essentiële uitgangspunten van het BBV benoemd: het toerekeningsbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel. Bij meerjarige projecten – zoals grondexploitaties – betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Daarmee is tussentijdse winstneming geen keuze maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Projectrisico’s in mindering De Commissie BBV wijst er daarbij wel op de nodige voorzichtigheid te betrachten bij het bepalen van de tussentijdse winst. Daarbij refereert de Commissie BBV eraan dat de risicobeperkende maatregelen in de Notitie Grondexploitaties er in zijn algemeenheid voor zorgen dat afdoende rekening wordt gehouden met het voorzichtigheidsbeginsel en risico’s beter kunnen worden beheerst. Daarbij wordt expliciet de ruimte gelaten om rekening te houden met specifieke risico’s in grondexploitaties, dat wil zeggen de projectrisico’s (uitgedrukt in €) in mindering te brengen op de verwachte winst. De Commissie BBV geeft hiervoor een aantal voorbeelden zoals onzekerheden/risico’s over de aanbesteding van een infrastructurele voorziening en onzekerheden/risico’s over de afzetmogelijkheid of prijs van grond voor te bouwen vastgoed in een dynamisch marktsegment. Het gaat uitdrukkelijk niet om risico’s over ontwikkelingen voor de totale grondexploitatie zoals economische groei en de vastgoedmarkt. Maar ook niet om risico’s die samenhangen met mogelijke toekomstige programmatische aanpassingen waarover de gemeenteraad nog moet besluiten. De specifieke risico’s mogen bij het bepalen van de tussentijdse winst in mindering op de geraamde winst worden gebracht. Daarmee lijkt er ruimte voor het beperken van de tussentijdse winstneming te bestaan. Belangrijk is dan ook hierbij te vermelden dat deze risico’s goed beargumenteerd dienen te worden. Immers de vraag die zich bij het opvoeren van deze risico’s aandient, is of het specifieke risico niet als best estimate van de grondexploitatie daarin had moeten worden verwerkt.

Percentage of Completion

Voor het bepalen van de tussentijdse winst is gekozen voor de percentage of completion (POC) methode. De keuze voor de POC-methode is ingegeven doordat deze aansluit bij een algemeen aanvaardbare methodiek (bedrijfsleven, fiscaal), eenvoudig toepasbaar is en eenduidig gehanteerd kan worden. Naar rato van de voortgang van het project wordt tussentijds winst verantwoord. Dit wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. Hiermee wordt de totale winst over de individuele grondexploitatie opgedeeld/ toegerekend aan de reeds verkochte kavels. Maatgevend is de realisatie tot en met het verslaggevingsjaar ten opzichte van het totaal van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie. Stel dat 50% van de kosten en 30% van de opbrengsten gerealiseerd zijn, dan moet 50% x 30% = 15% van de geraamde winst (eindwaarde) als tussentijdse winst verantwoord worden. Indien sprake is van specifieke risico’s, mogen deze hierbij eerst in mindering op de totale geraamde winst worden gebracht, zoals hiervoor benoemd. Jaarlijks wordt op deze wijze de omvang van de tussentijdse winst berekend. Het verschil met reeds genomen winsten in voorgaande jaren is dan de omvang van de te verantwoorden tussentijdse winst voor dat jaar.

Verwerking op de balans

De tussentijdse winstneming zal in de balanswaardering tot uitdrukking moeten komen. In de grondexploitatie zelf hoort deze niet opgenomen te worden. Dit zou anders invloed hebben op de grondslag hiervoor: de geraamde winst. Wel dient voor de rentetoerekening rekening te worden gehouden met de juiste boekwaarde, dus na correctie winstneming. Daarmee blijft de juiste waardering van de grondexploitatie ook in economisch gunstige tijden een belangrijk punt. Net zoals de omvang van een voorziening voor een verlieslatende grondexploitatie correct moet kunnen worden bepaald, moet ook de omvang van de tussentijdse winst bij een winstgevende grondexploitatie correct worden bepaald. Immers in beide gevallen gaat het om een juiste waardering op de balans.

Vond u dit nuttig?