Update vpb-plicht grondbedrijven

Article

Update vpb-plicht grondbedrijven

Aandachtspunten eerste aangifte

Overheidslichamen zijn als gevolg van een wetswijziging met ingang van 1 januari 2016 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (hierna: ‘vpb’), voor zover zij een onderneming in fiscale zin drijven. Deze wetswijzing is ingevoerd omdat de voormalige wetgeving in de visie van de Europese Commissie elementen van staatssteun bevatte. Doelstelling van de huidige regeling is om een gelijk speelveld te creëren tussen overheidsondernemingen en private ondernemingen. Veel gemeenten staan op het moment van schrijven voor hun eerste Vpb-aangifte. In dit artikel zullen wij de toepassing van de vennootschapsbelastingplicht met betrekking tot het gemeentelijk grondbedrijf nader bespreken. Hierbij gaan we niet alleen in op de wettelijke systematiek, maar bespreken we ook enkele recente ontwikkelingen.

Vpb-plicht grondbedrijf

A) Clustering

De beoordeling of sprake is van een onderneming in fiscale zin vindt plaats per activiteit c.q. cluster van activiteiten. Een grondbedrijf verricht doorgaans verschillende activiteiten, waarbij de vraag opkomt in hoeverre deze activiteiten kunnen worden geclusterd. Meer informatie over de clusteringsvoorwaarden kan bijvoorbeeld worden gevonden in het Product Afbakeningsschema d.d. 25 juni 2015 of de notitie Handreiking vennootschapsbelasting en het gemeentelijke grondbedrijf d.d. 6 november 2015 (hierna: ‘de Handreiking’). Beide stukken zijn opgesteld door de ‘Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden’ (hierna: ‘de SVLO’) en kunnen bijvoorbeeld gevonden worden op de website van de VNG. In de praktijk zien we doorgaans de volgende clusters van activiteiten in relatie tot het grondbedrijf:

  1. Actieve grondexploitaties (BIEgronden);
  2. Strategische/passieve grondexploitaties (MVA-gronden);
  3. Facilitaire grondexploitaties; 
  4. Participaties in fiscaal transparante samenwerkingsverbanden (bijvoorbeeld CV- of VOF-participaties). 

In alle gevallen geldt dat de beoordeling of al dan niet sprake is van een cluster van activiteiten zeer feitelijk is, waarbij het met name van belang is om de argumenten zeer goed te documenteren.


B) Ondernemingscriteria

Er is sprake van een onderneming in fiscale zin, indien aan de volgende drie cumulatieve voorwaarden wordt voldaan:

  • Er is sprake van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid;
  • Waarmee wordt deelgenomen aan het economische verkeer;
  • Met het oogmerk om winst te behalen; 

Het cluster met de actieve grondexploitaties zal doorgaans aan de eerste twee voorwaarden voldoen. Indien eveneens wordt voldaan aan het winststreven (zie hierna), is sprake van een vpb-plichtige onderneming. Voor de overige clusters geldt dat moet worden beoordeeld in hoeverre wordt voldaan aan de voorwaarden.


C) Winststreven

De SVLO heeft in de QuickScan (hierna: ‘QS’) van 2 oktober 2015 en de Post QuickScan (hierna: ‘PQS’) van 16 juni 2017 een methodiek beschreven om een indicatie te krijgen of sprake is van een fiscaal winststreven. Beide toetsen kunnen in beginsel los van elkaar worden toegepast. Het uitgangspunt voor de QS zijn de GREX-begrotingen van de in het cluster opgenomen grondexploitaties. Vervolgens dient hierop een aantal correcties te worden gemaakt, zoals de eliminatie van rente, kapitaalmutaties en grondbedrijfsvreemde activiteiten. Indien het gecorrigeerde saldo structureel positief is, is dit een indicatie van een fiscaal winststreven. Indien sprake is van een structureel negatief saldo, dan kan dit een aanwijzing zijn dat geen sprake is van een fiscaal winststreven. Indien sprake is van een “rondom-nul” uitkomst of van sterk fluctuerende uitkomsten, dient nader onderzoek te worden verricht. De PQS hanteert dezelfde uitgangspunten als de QS. In tegenstelling tot de QS, hoeft voor de PQS de rente in beginsel niet volledig te worden geëlimineerd. Dit zal er doorgaans toe leiden dat er minder snel sprake is van een fiscaal winststreven. Aangezien er specifieke en complexe rekenregels gelden voor de toe te rekenen rente in de PQS, is het aan te bevelen om vooraf een grove inschatting te maken van de uitkomst van de PQS. Mocht bijvoorbeeld blijken dat het QS-saldo, verminderd met de BBV-rentelast nog steeds positief is, dan is de kans klein dat het berekenen van de aftrekbare rente op basis van de PQS-regels leidt tot een andere conclusie.
Tot slot kan in voorkomende gevallen het standpunt worden ingenomen dat er geen sprake is van een winststreven, indien de feitelijke fiscale resultaten structureel negatief zijn. Indien de fiscale openingsbalans reeds is bepaald en op basis van de realisaties over 2016 en 2017 blijkt dat in alle jaren fiscale verliezen worden behaald, kan op basis hiervan worden betoogd dat het fiscale winststreven niet aanwezig is.

Lees het artikel in de laatste GREXpert

Fiscale openingsbalanswaardering

A) Waarde in het economische verkeer

Als is vastgesteld dat sprake is van een onderneming in fiscale zin, dan dient een fiscale openingsbalans te worden opgesteld. Voor het grondbedrijf betekent dit dat de grondposities die behoren tot een vpb-plichtig cluster per 1 januari 2016 dienen te worden gewaardeerd op de openingsbalans tegen de zogeheten waarde in het economisch verkeer (hierna: ‘WEV’), zijnde: ‘Onder de waarde in het economische verkeer dient in dit verband te worden verstaan de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor het goed meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald.’ Op grond van de Handreiking kan deze waarde worden bepaald op basis van de ‘discounted cash flow’ (DCF)-methode. Hiervoor dienen alle kasstromen ná 1 januari 2016 contant te worden gemaakt tegen een bepaalde disconteringsvoet. Er dient hierbij volgens de Belastingdienst in beginsel uit te worden gegaan van de BBV-kasstromen zoals deze zijn opgesteld voor de grondexploitatieberekening van 1 januari 2016. Gelet op het feit dat de inschatting van de toekomstige kasstromen vanuit BBV-optiek vaak relatief behoudend is, zou dit tot verschillen kunnen leiden met de definitie van de (fiscale) waarde in het economisch verkeer. In de praktijk zien we vaak met name verschillen ten aanzien van het al dan niet in aanmerking nemen van toekomstige stijgingen van de uitgifteprijzen. Indien deze verschillen tot onredelijke uitkomsten leiden, is het aan te bevelen om de mogelijkheden te onderzoeken om de grondexploitatie op een andere wijze te waarderen. Het is in dit kader raadzaam om deze andere waarderingswijze met de Belastingdienst te bespreken, zeker in gevallen waarin een horizontaal toezichtconvenant is gesloten.


B) Disconteringsvoet

Op basis van de Handreiking dient de disconteringsvoet te worden vastgesteld met behulp van de zogenoemde Weighted Average Cost of Capital (hierna: ‘WACC’). De SVLO heeft daarbij aangegeven dat voor de berekening van de WACC uit mag worden gegaan van de daadwerkelijke cijfers, indien deze binnen de volgende bandbreedten vallen:

  • Gemiddelde rentepercentage over vreemd vermogen: 3%–5%;
  • Aandeel vreemd vermogen: 60–70%; 

Uit de Handreiking blijkt dat gemeenten die buiten deze bandbreedten vallen, individueel vooroverleg aan dienen te gaan met de Belastingdienst. Uit een eerder in dit blad gepubliceerde analyse blijkt echter dat ca. 80% van de gemeenten buiten deze bandbreedten valt en derhalve is aangewezen op het vooroverleg met de Belastingdienst3. Dit geldt ook voor lichamen die geen gebruik maken van totaalfinanciering, maar van projectfinanciering. Zij zullen eveneens het individuele vooroverleg aan dienen te gaan, omdat er nog geen volledige duidelijkheid bestaat met betrekking tot de berekening van de WACC. Er loopt thans een pilotoverleg met een gemeente en de Belastingdienst over de gevolgen voor de WACC van het niet voldoen aan de bandbreedtes. De uitkomsten van deze pilot zijn bij het schrijven van deze bijdrage nog niet duidelijk.

Jaarwinstbepaling

A) Fiscale kostprijs

Als is vastgesteld dat met het grondbedrijf een onderneming in fiscale zin wordt gedreven, dient ten behoeve van de aangifte vennootschapsbelasting jaarlijks een fiscaal resultaat te worden vastgesteld. Het fiscale resultaat wordt in beginsel bepaald door de opbrengst te verminderen met de fiscale kostprijs van de grond, alsmede eventueel andere direct aftrekbare kosten. In de bijdrage voor de GREXpert van juli 2017 hebben wij twee verschillende methoden toegelicht op basis waarvan de fiscale kostprijs kan worden berekend, zijnde de voortschrijdende kostprijs en de gemiddelde kostprijs.


B) Nieuwsflits fiscale kostprijs

De berekening van de fiscale kostprijs is onderwerp geweest van een landelijk pilotoverleg tussen gemeente X en de Belastingdienst. Naar aanleiding van dit overleg heeft de SVLO een nieuwsflits gepubliceerd. In deze nieuwsflits wordt aangegeven dat bij de bepaling van de fiscale kostprijs van de te verkopen kavels, op grond van het zogeheten Zwembadarrest onder voorwaarden rekening mag worden gehouden met de in de toekomst nog te maken kosten. Dit betreft met name de na verkoop nog te maken kosten voor woonrijp maken.

Hierbij is van belang dat de nog te maken kosten toerekenbaar zijn aan de verkochte kavels en er ook een reële verwachting is gewekt dat deze kosten nog gemaakt zullen worden. Ten aanzien van het wekken van een reële verwachting dat de kosten worden gemaakt, is nog wel van belang op welke wijze dit kan worden aangetoond. In diverse gevallen bestaan contractuele verplichtingen met bijvoorbeeld projectontwikkelaars ten aanzien van dergelijke kosten, waardoor aan de bewijslast is voldaan. Indien dergelijke contracten echter niet bestaan, zal de reële verwachting op andere wijze moeten worden aangetoond. Dit zou bijvoorbeeld kunnen op basis van verkoopbrochures, openbaar gepubliceerde stedenbouwkundige plannen of situatieschetsen.
Overigens wordt in de nieuwsflits niet expliciet aangegeven wat het effect is van voorgaande op de feitelijke berekening van de fiscale kostprijs. Ons inziens kan, indien wordt voldaan aan de voorwaarden van het Zwembad-arrest, rekenkundig de zogeheten gemiddelde kostprijs worden toegepast. Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met het feit dat de kosten die worden verwerkt in de gemiddelde kostprijs, afwijken van de kosten die voor BBV-doeleinden in aanmerking worden genomen.


C) Fiscaal toerekenbare rente

Een van de nog lopende discussies is de manier waarop fiscaal rente kan worden toegerekend aan een belastingplichtig grondbedrijf. Deze discussie maakt onderdeel uit van het pilotoverleg rondom de effecten van het niet voldoen aan de bandbreedtes van de Handreiking. Vanuit fiscaal fundamenteel oogpunt zijn wij van mening dat er rente kan worden toegerekend aan het grondbedrijf, zowel in gevallen van projectfinanciering als in gevallen van totaalfinanciering. Ons inziens is het hierbij logisch om in gevallen van totaalfinanciering aansluiting te zoeken bij de fiscale openingsbalanswaardering en het verdere verloop van de fiscale boekwaarde. In gevallen van projectfinanciering zal op grond van de geldende regels in beginsel de schuld separaat moeten worden gewaardeerd. Zoals hiervoor reeds is aangegeven, zijn de uitkomsten van dit overleg bij het schrijven van deze bijdrage nog niet duidelijk.

Aandachtspunten aangifte

A) Deadline aangifte vennootschapsbelasting 2016

De oorspronkelijke deadline van de aangifte vennootschapsbelasting 2016 was 1 juni 2017. Voor belastingplichtigen die uitstel hebben aangevraagd op basis van de uitstelregeling voor belastingconsulenten (BECON-regeling), is deze deadline verschoven naar 1 mei 2018. Gezien de complexiteit en onduidelijkheid ten aanzien van onderhavige nieuwe wetgeving, hebben veel belastingplichtigen op verzoek aanvullend uitstel gekregen tot 1 oktober 2018.


B) Belangrijkste aandachtspunten voor de aangifte 2016

De aangifte 2016 betreft de eerste aangifte voor vpb-plichtige overheidsondernemingen. Afgezien van eventuele (al dan niet voorlopige) standpunten die zijn ingenomen in vooroverlegtrajecten, is de aangifte vpb 2016 de eerste aangifte waarin standpunten worden ingenomen ten aanzien van het winststreven en de fiscale openingsbalanswaardering. Zoals hiervoor ook reeds geschetst, zijn de volgende punten hierbij van belang. Indien het standpunt wordt ingenomen dat geen sprake is van een fiscaal winststreven, dient een dergelijk standpunt zeer goed te zijn onderbouwd. Hoewel de beoordeling van het fiscale winststreven in beginsel jaarlijks plaats vindt, verwachten wij dat dergelijke standpunten zeker in 2016 zullen worden getoetst door de Belastingdienst.

Als er sprake is van vpb-plicht, dient een fiscale openingsbalans te worden opgesteld. Indien wordt voldaan aan de bandbreedtes van de Handreiking, kan worden uitgegaan van de toezeggingen in deze Handreiking. Mocht echter niet zijn voldaan aan de bandbreedtes, is individueel vooroverleg noodzakelijk. In dit kader loopt thans een pilotoverleg met de Belastingdienst. Het opstellen van de fiscale openingsbalans is een éénmalige exercitie. Het is aldus van belang om de effecten van de diverse parameters op de openingsbalans inzichtelijk te hebben. Ook hierbij geldt dat nog niet op alle punten volledige duidelijkheid bestaat. Met name in gevallen van projectfinanciering is vooralsnog niet volledig duidelijk op welke wijze de WACC moet worden bepaald.

Tot slot

Ten aanzien van de jaarwinst is inmiddels grotendeels duidelijk op welke wijze de fiscale kostprijs moet worden bepaald. In de SVLO nieuwsflits is aangegeven dat indien aan de voorwaarden van het Zwembad-arrest wordt voldaan, rekening mag worden gehouden met de in de toekomst te maken kosten. Dit leidt er ons inziens toe, dat per saldo de gemiddelde kostprijsmethodiek kan worden toegepast. Ten aanzien van de fiscale openingsbalanswaardering geldt dat voor overheidslichamen die buiten de bandbreedtes vallen van de Handreiking, thans nog een pilotoverleg loopt over de wijze van bepaling van de WACC. Hierbij komt ook de wijze van fiscale rentetoerekening aan bod. Dit pilotoverleg is ten tijde van het schrijven van deze bijdrage nog niet afgerond.

Vond u dit nuttig?