Houd juist nu de bouwproductie op peil | Publieke Sector | Deloitte Nederland

Article

Houd juist nu de bouwproductie op peil

Waarom woningcorporaties moeten doorgaan met bouwen

De corona-crisis heeft een enorme impact, ook bij woningcorporaties. Gezondheid van medewerkers en huurders staat natuurlijk voorop. De eerste dagen is iedereen druk bezig om de organisaties veilig in bedrijf te houden. Ondertussen krijgt de bredere economie rake klappen. In eerste instantie horeca, transport en winkeliers, maar uiteindelijk ook de vastgoedsector. Juist in deze bijzondere tijd is het belangrijk voor woningcorporaties om de bouwproductie op peil te houden.

Commerciële vastgoedpartijen bereiden zich voor op onzekere tijden. Nieuwbouwprojecten worden heroverwogen, groot onderhoud uitgesteld. Eerst maar eens afwachten of die grote winkelketen de ingerekende huur nog kan betalen, of de bank over de brug komt met financiering. Dat wordt niet alleen een hard gelag voor bouwbedrijven maar ook voor onderaannemers, toeleveranciers, architecten en adviseurs. Voor de werknemers van deze ondernemingen en hun gezinnen. Voor de winkeliers waar deze gezinnen straks op hun boodschappen gaan bezuinigen. Kortom; de bouw- en vastgoedsector is onlosmakelijk verbonden met de bredere economie. We gaan met z’n allen onrustige tijden tegemoet.

Misgelopen ‘koopjesmarkt’

Wij doen deze oproep met de lessen uit de vorige crisis (2009) in het achterhoofd. Ja, indertijd was de oorzaak anders, maar net zoals dat nu dreigt klapte de economie in korte tijd in elkaar. En net zoals dat nu dreigende is, werd de Nederlandse bouw- en vastgoedsector logischerwijs meegesleurd met alle economische implicaties van dien. De financieringsmogelijkheden van commerciële partijen droogden razendsnel op en daarmee het investeringsvolume. Opvallend was dat veel woningcorporaties in diezelfde periode eveneens op de rem gingen staan. Achteraf is goed verklaarbaar waarom woningcorporaties hun investeringen terugschroefden. Dat kwam niet alleen door onzekerheid over economische omstandigheden maar ook door de fall-out van het Vestia-derivaten-debacle en de politieke onzekerheid en strikte en complexe regelgeving die daarop volgde. Toch mag ik aannemen dat veel corporatie-bestuurders met enige spijt constateren dat ze indertijd niet vol hebben geprofiteerd van de toen zo ruim voorradige ontwikkelposities, de lage bouwkosten en de lage rentes. Ze misten zogezegd de ‘koopjesmarkt’.

Het profiteren van die gunstige marktomstandigheden was ook niet makkelijk. Interne toezichthouders waren kopschuw, externe toezichthouders voorzichtig. Iedereen was gefocust op risico’s. Maar die enkele tegendraadse corporatie-bestuurder die tegen de trend in doorzette, profiteerde ervan. Die kon goedkoop inkopen en diende daarmee niet alleen de volkshuisvesting maar hield ook en passant een deel van de snel krimpende bouwsector aan het werk. Met de wijsheid van nu is het gemakkelijk praten, maar toch: dat hadden meer corporatie-bestuurders moeten doen. Anticyclisch investeren blijkt toch makkelijker gezegd dan gedaan.

Een goede bodem leggen

Woningcorporaties worstelden afgelopen jaren – mede door het missen van de ‘koopjesmarkt’- met een gebrek aan bouwlocaties, hoge bouwkosten en langdurige en complexe planologische procedures. Ondanks de breed gedragen noodzaak om voldoende betaalbare huurwoningen te realiseren, worden investeringsambities jaar op jaar niet gehaald. Mogelijk leidt de corona-crisis tot een forse vertraging of zelfs vraaguitval in de bouw- en vastgoedmarkt; in ieder geval vanuit private zijde. Het zou een goede zaak zijn wanneer woningcorporaties (als sociale beleggers) in de tussentijd hun bouwproductie niet stil laten vallen en misschien zelfs een tandje bij zetten. Woningcorporaties kunnen in tegenstelling tot commerciële partijen zonder veel moeite (WSW-geborgde) financiering aantrekken, corona-crisis of niet. De onderliggende vraag naar sociale- en middeldure huurwoningen is niet fundamenteel veranderd en de verduurzamings-doelstellingen nog lang niet gehaald. Dus alle mogelijkheid voor woningcorporaties om, als economische moeilijke tijden zich aandienen, vol anticyclisch te investeren. En op die manier een bodem onder de markt te leggen.

Alle hens aan dek

We herhalen het nog maar eens: Houd de bouwproductie op peil. Deze oproep is ook aan de overheid gericht. Gemeenten, provincies en Rijk kunnen veel doen om woningcorporaties hierbij te helpen. Het lijstje is bekend: versimpel planologische procedures, verminder de administratieve en bureaucratische druk, doe iets met de sociale grondprijzen, biedt woningcorporatie meer ruimte voor het bouwen voor middeninkomens, verlaag de verhuurdersheffing. En vooral: werk beter samen zodat kansen sneller worden verzilverd en belemmeringen sneller worden beslecht.

 

''Blijf rekenen. Blijf tekenen. Blijf besluit nemen.''

 

Voor de korte termijn is het alle hens aan dek. Thuiswerken is voor iedereen wennen maar wij hopen dat de corporatiesector erin slaagt om (de voorbereiding van) nieuwbouw- en renovatieprojecten op een verantwoorde manier draaiend te houden. Blijf rekenen. Blijf tekenen. Blijf besluiten nemen. Blijf daarover (voorlopig even via video-calls) in gesprek met de gemeente. En blijf informatie met de gemeente delen, zodat ook die tempo blijft maken. En we kunnen het niet vaak genoeg benadrukken: blijf vooral bouwen!

Meer informatie?

Voor meer informatie over de dit onderwerp kunt u contact opnemen met Lennert Middelkoop en Siddharth Khandekar via de onderstaande gegevens. 

Did you find this useful?