De impact van binnenstedelijke ontwikkeling op vastgoedwaarden

Article

De impact van binnenstedelijke ontwikkeling op vastgoedwaarden

Implicaties voor besluitvorming

Nederland kent een golf van grootschalige herontwikkelingen van de stations op de Hogesnelheidslijn. Veel van deze Nieuwe Sleutelprojecten (NSP) zijn reeds geopend, Station Amsterdam Zuid is de laatste in de rij. In de NSP dienen de te vernieuwen stations als kartrekker voor de ontwikkeling van het grotere, omliggende stationsgebied.

Besluitvorming over ruimtelijke ontwikkeling is veelal gericht op financiële haalbaarheid en directe effecten. Zo zijn voor de (her)ontwikkeling van stationsgebieden en infrastructuur drivers voor besluitvorming vaak verhoging van de capaciteit, reistijdvoordelen en modernisering. Deze drivers worden dikwijls gecombineerd met verbeteringen van de kwaliteit van de omgeving en woningbouw. De bouw van nieuwe (betaalbare) woningen in het centraal gelegen stationsgebied kan immers de druk op de woningmarkt verlagen.

Naast bovengenoemde effecten hebben grootschalige ontwikkelingen een bredere impact, maar deze wordt in besluitvorming veelal buiten beschouwing gelaten. Dit, terwijl overige effecten wel degelijk van belang kunnen zijn. Ze betreffen onder andere economische effecten, in termen van bestedingen, toegevoegde waarde en werkgelegenheid, en vastgoedeffecten. Indien ook deze effecten worden meegenomen, dan kan dit de kwaliteit van besluitvorming bij grootschalige binnenstedelijke projecten verbeteren. Waarom en hoe? Dat leest u in het te downloaden rapport.

Economische effecten

Deloitte schreef eerder over de economische effectenanalyse als tool voor het meenemen van bredere economische effecten in besluitvorming over gebiedsontwikkeling. Een economische effectenanalyse kan inzichtelijk maken hoeveel banen een gebiedsontwikkeling zowel tijdelijk als structureel oplevert en wat het economische effect (de toegevoegde waarde) is van extra bestedingen bij bijvoorbeeld horeca en detailhandel. Inzicht in deze economische effecten vergroot de kennisbasis om te beoordelen op welke wijze en in welke mate ontwikkelingen bijdragen aan (gemeentelijke) doelstellingen. Daarnaast kan deze analyse handvatten bieden voor informatieverstrekking richting Raad en College, over de betekenis van de ontwikkeling in bredere zin dan enkel het programma en de financiën. Dit kan belangrijke input zijn voor bestuurlijke besluitvorming, of voor vastgoedpartijen bij het inschrijven op een aanbesteding of tender.

Vastgoedeffecten

Naast directe, indirecte en afgeleide economische effecten kent een gebiedsontwikkeling externe effecten. Voorbeelden hiervan zijn de verbetering van sociale cohesie van de buurt, een hogere mate van veiligheid en verschillende soorten overlast door (bouw-)werkzaamheden. Het is lastig externe effecten te kwantificeren en een marktwaarde toe te kennen, en ze op deze manier op te nemen in een financiële businesscase. Wetenschappelijk onderzoek toont echter aan dat externe effecten zichtbaar kunnen zijn in de waardeontwikkeling van omliggend vastgoed, doordat actoren anticiperen op de (verwachte) veranderende omgeving. Dit anticiperend gedrag heeft relatieve (gemiddelde) prijsveranderingen tot gevolg. Deze prijsveranderingen worden anticipatie-effecten genoemd. Middels anticipatie-effecten kan de impact van externe effecten wel meegenomen worden in besluitvorming.

Gevoeligheid en vergelijkbaarheid effecten

De sterkte en aard van anticipatie-effecten zijn afhankelijk van de omvang van het project, de afstand tot het project, en de fase waarin de ontwikkeling verkeerd. Daarnaast kunnen ze erg verschillen per markt en de tijd waarin de ontwikkeling plaatsvindt.
Door de invloed van context kunnen niet alle cases direct met elkaar vergeleken worden. Hiervoor moet een inkadering worden gemaakt op basis van economische condities, geografie en de vraag/aanbod verhouding in de omliggende gebieden. Ook moet het karakter van het specifieke (her)ontwikkelingsproject in acht worden genomen. Investeringen in de verhoging van de transportcapaciteit leiden namelijk vaker tot hogere vastgoedeffecten, dan wanneer verbetering van de mobiliteit geen rol speelt.

De implicatie van vastgoedeffecten voor Nederlandse besluitvorming

Vastgoedeffecten van binnenstedelijke ontwikkelingen kunnen een aanzienlijke omvang hebben. Dit roept de vraag op of deze effecten moeten meewegen in de besluitvorming. Deze afweging blijkt echter vaak gecompliceerd:

  • Verschil in scope. De scope van het project (regionaal) komt dikwijls niet één op één overeen met de plek waar de externe en anticipatie-effecten neerslaan (lokaal). 
  • Extra inkomsten leiden tot extra uitgaven. Een stijging in vastgoedwaarde in een gebied (samen met de toevoeging van vastgoed in de ontwikkeling), leidt tot hogere OZB inkomsten. Hier staan echter hogere uitgaven aan voorzieningen en minder inkomsten uit het gemeentefonds tegenover. Dit mitigeert opbrengsten uit eventuele positieve vastgoedeffecten voor de gemeente.
  • Publieke opinie. Het inzichtelijk en bekend maken van (negatieve) prijseffecten heeft mogelijk een ongewenste negatieve invloed op de publieke opinie.

Ondanks dat het meenemen van anticipatie-effecten gemeenten misschien geen directe opbrengsten oplevert, kunnen zij toch een belangrijke rol spelen in beleid- en besluitvorming:

  • Inzicht. Een analyse van verwachte vastgoedeffecten ex ante, geeft inzicht in welke situaties zich voor kunnen doen tijdens de ontwikkeling. Hierdoor kan bijvoorbeeld ingespeeld worden op nodige compensatieregelingen of kan een strategie ontwikkeld worden om waardestijgingen af te romen en kosten te dekken. 
  • Politiek/bestuurlijke belangen. Inzicht in de vraag op welke terreinen welke effecten verwacht kunnen worden binnen een gemeente, monetair (sociaal domein, milieu, verkeer) of niet-monetair (leef kwaliteit, gezondheid), creëert ruimte om de afwegingen rondom gebiedsontwikkelingen meer integraal te bekijken en kan wellicht in bredere zin bijdragen aan de business case van infrastructurele investeringen en gebiedsontwikkelingen. 
  • Value capturing. In veel cases, waarbij de impact van een ontwikkeling op omliggende vastgoedwaarden is onderzocht, zijn (uiteindelijk) positieve anticipatie-effecten meetbaar. De vraag is hoe de stijging van OZB inkomsten zou kunnen bijdragen aan de business case, via value capturing. Dit is nu niet het geval door de afroming via het Gemeentefonds. Met beleggers zouden mogelijk wel afspraken denkbaar zijn over het betrekken van waardestijging in de business case van investeringen en gebiedsontwikkeling. Bij particuliere eigenaren is dit moeilijker. 
  • Commerciële partijen. Tot slot kunnen anticipatie-effecten een interessante rol spelen in de besluitvorming van commerciële partijen, bijvoorbeeld middels optimalisatie van de businesscase (claw back).

Meer informatie?

Bovenstaand artikel is een samenvatting van het te downloaden rapport. In het rapport wordt de impact van binnenstedelijke ontwikkelingen op omliggende vastgoedwaarden verder uitgewerkt middels voorbeelden en inzicht in de (vastgoed)effecten en de inkadering van diverse cases. 

Bent u benieuwd op welke wijze deze analyses voor u betekenis kunnen hebben? Neem dan gerust contact op met Frank ten Have of Yvon Lustenhouwer, via onderstaande contactgegevens.

Vond u dit nuttig?