Erfpacht biedt kansen voor betaalbaar wonen

Article

Erfpacht als instrument voor betaalbaar wonen

Een beschouwing en een uitwerking, met rekenvoorbeeld

De kansen van erfpacht staan de laatste jaren weer volop in de belangstelling, mede door het woningtekort en de hoge woningprijzen. Tegelijkertijd halen bestaande erfpachtregelingen het nieuws vanwege commotie over gestegen grondprijzen en afkoopsommen. Dit artikel laat zien hoe erfpacht betaalbaarder wonen toch mogelijk kan maken, met aandacht voor de uitdagingen.

Auteur: Daphne van der Jagt

Erfpacht en de vele verschillende voorwaarden en varianten

Erfpacht is een zakelijk recht. Dat betekent dat het recht niet verbonden is aan een persoon, maar aan een onroerende zaak, meestal een stuk grond. De erfpachter mag de grond voor een bepaalde overeengekomen periode gebruiken en houden tegen betaling van een geldsom, dit noemen we canon. De precieze erfpachtvoorwaarden en duur (tijdelijk, voortdurend of eeuwigdurend) verschillen per gemeente en per situatie.

Erfpacht is een interessant alternatief voor eigendom, omdat het overdraagbaar is en te bezwaren met een hypotheek. Doordat de grondgebruiker alleen de woning koopt en voor de grond een vergoeding betaalt, leidt erfpacht tot een lagere initiële aankoopprijs. Dit maakt een woning betaalbaarder. De koper van het erfpachtrecht kan de grond nog steeds gebruiken alsof het zijn volledige eigendom is. De grondeigenaar (vaak ‘blooteigenaar’ genoemd) kan in de akte aan de erfpachter aanvullende bouw- en gebruiksbepalingen opleggen. In dat geval heeft de erfpachter toestemming nodig om bijvoorbeeld ‘meer’ en/of ‘anders’ te bouwen en gebruiken dan is afgesproken in de akte. Om toestemming te krijgen voor meer en anders bouwen en gebruiken, zal de grondgebruiker mogelijk op de canon een aanvullend bedrag moeten betalen.

Historisch gezien zetten vooral gemeenten erfpacht in, hoewel er ook veel andere voorbeelden te vinden zijn. De doelen zijn doorgaans de waardeontwikkeling van de grond toe te laten vallen aan de gemeente c.q. gemeenschap en anderzijds meer grip te houden en te kunnen sturen op het grondgebruik (aanvullend op de publiekrechtelijke mogelijkheden). Ook zijn er private voorbeelden van erfpacht. Zo koopt bij de private onderneming Koopsmarter een stichting de grond. Koopsmarter financiert vervolgens de hypotheek en de gemeente staat garant. Bij de Duokoop-regeling betaalt de koper alleen voor het huis en koopt een bank de grond. Particuliere erfpacht komen we (in de steden) in de praktijk weinig tegen, ook omdat dit in het verleden tot veel discussies heeft geleid en banken terughoudend zijn geworden in de financiering hiervan.

De nadelen van erfpacht: complexiteit en onzekerheid

De twee belangrijkste nadelen van erfpacht zijn de ervaren complexiteit van erfpacht en de onzekerheid over toekomstige grondwaardeherzieningen. Vanwege die complexiteit en onzekerheid heeft een aantal gemeenten erfpacht juist afgeschaft. Zo hebben Rotterdamse woningerfpachters sinds 2003 de optie om erfpacht om te zetten naar volledig eigendom. In Den Haag kan dit sinds 2008 en in Utrecht sinds 2016. Amsterdam is in 2016 voor wat betreft woningen een conversiemogelijkheid geïntroduceerd van voortdurende erfpacht (met periodieke canonherzieningen) naar eeuwigdurende erfpacht (zonder periodieke canonherzieningen). Dit benadert voor de erfpachter de financiële zekerheid van volledig eigendom, te meer waar die kiest voor (eeuwigdurende) afkoop van de toekomstige canonverplichting.

De vele voorwaarden en varianten leiden tot complexiteit

Erfpacht is complex voor zowel de (potentiële) erfpachter als de grondeigenaar, met name door de vele variaties van erfpacht(voorwaarden) en relatief ingewikkelde rekenmethodieken. Doordat er in de loop der jaren veel verschillende erfpachtregelingen zijn gemaakt, weten woningkopers vaak niet precies welke van toepassing zijn bij (ver)koop. Voor potentiële grondgebruikers is het van belang dat zij zich goed oriënteren. Zij moeten bij aankoop geïnformeerd worden door de makelaar, hypotheekverstrekker en notaris over de erfpachtsituatie en de gevolgen daarvan. Daarna(ast) dienen zij zich goed te kunnen informeren over de van toepassing zijnde gemeentelijke erfpachtregelingen, de mogelijkheden die er zijn voor bijvoorbeeld conversie of overstap en de gevolgen daarvan voor hun persoonlijke situatie. Een veelgehoorde oproep is erfpachtregelingen verder te vereenvoudigen.

Onzekerheid over de (toekomstige) waarde van de grond

Een tweede nadeel van erfpacht is onzekerheid over de grondwaardeontwikkeling en de daar van af te leiden toekomstige canon en de eventuele (toekomstige) afkoop van die canon. De marktcorrectie op de koopprijs (ten opzichte van volledig eigendom) is in de praktijk vaak kleiner dan de van toepassing zijnde conversie-, afkoop-, of overstapsom, te meer waar die ‘som’ verder in de toekomst ligt. Daardoor kan het betaalbaarheidsvoordeel van erfpacht op de langere termijn komen te vervallen voor de woningkopers. We vermoeden dat dit probleem groter is in een overspannen woningmarkt. Het gevolg hiervan kan zijn dat een koper van een woning met erfpacht een prijs betaalt die de prijs van volledig eigendom benadert en vervolgens, soms na enkele jaren, een afkoop-, conversie-, of overstapsom krijgt aangeboden voor de grond die groter is dan de gehanteerde prijsafslag. De woningkoper betaalt op het moment van conversie, afkoop of overstap in dat geval in totaal dus meer dan als de woning in eerste instantie in volledig eigendom was gekocht. Het is daarom belangrijk dat de woningkoper de erfpachtkosten, hypotheeklasten en overige kosten op de korte en de langere termijn inzichtelijk maakt om zo na te gaan of de vraagprijs voor het erfpachtrecht ook op termijn een voordelige optie is. Ook ligt hier een taak voor de betrokken makelaar(s), taxateur(s) financier(s) en notaris.

 

Een voorbeeld van erfpacht en betaalbaarheid: Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ)

Een voorbeeld van een erfpachtregeling is de Betaalbare Koopwoningen Zaanstad regeling (BKZ-regeling),  die is opgezet door de gemeente Zaanstad en vier erfpachtvarianten kent. Voor dit artikel lichten we de BKZ Starterswoning eruit. Bij de BKZ Starterswoning betaalt de woningkoper 65 procent van de waarde van de opstal (stenen) en de gemeente of een vennootschap van de gemeente de overige 35 procent van de stenen én 100 procent van de (waarde van de) grond. Bij verkoop wordt de verdeling van de over-/onderwaarde op de stenen gedeeld tussen de gemeente en de erfpachter. De waardeontwikkeling van de grond komt volledig toe aan BKZ. Op deze manier kunnen de gemeente en ontwikkelaars nieuwbouwwoningen in de markt zetten, waarna particulieren hun woning op elk moment als ‘BKZ-woning’ kunnen doorverkopen. De koper kan ook besluiten om na tien jaar de 35 procent stenen van de gemeente én de grond te kopen. In dat geval is geen sprake meer van een BKZ-woning en is de woningkoper 100 procent eigenaar van de stenen en de grond.

Dergelijke erfpachtregelingen kunnen een uitkomst zijn bij
nieuwe gronduitgifte. Bij de BKZ-regeling betaalt de woningkoper bijvoorbeeld 65 procent van de stenen bij aankoop, beduidend minder dan de prijs van volledig eigendom. De vraag blijft wat de aankoopprijs later voor een volgende koper is en of de te betalen marktprijs aansluit op de feitelijke rekensystematiek van de regeling. Een andere uitdaging is dat woningkopers met een hoger inkomen niet willen doorverhuizen door de relatief lage maandlasten en aankoopprijs. Dan zullen de betaalbare woningen niet meer vrijkomen voor de beoogde doelgroep. Ook hier kunnen duidelijke voorwaarden een rol spelen. Bij de BKZ-regeling is de kwijtschelding van de canon bijvoorbeeld nihil op het moment dat de woningkoper de beoogde doelgroep ontstijgt. Andersom werkt de gemeente met (deel)tranches van de 35 procent van de stenen die zij aankoopt. De gemeente toetst ieder jaar het inkomen van de grondgebruiker aan de inkomensgrenzen van dat jaar. Als het inkomen van de grondgebruiker in een hogere categorie valt of als diens objectieve financieringscapaciteit toeneemt, kan de gemeente de grondgebruiker verplichten tranches van de 35 procent van de stenen aan te kopen en een hogere canon te betalen. Als gevolg van deze maatregelen worden andere woningen, bedoeld voor woningkopers met een hoger inkomen, financieel aantrekkelijker dan de huidige woning.

De BKZ-regeling toegepast op casus KnoopXL

De casus Eindhoven Internationale Knoop XL (hierna: ‘Knoop XL’) laat ook goed zien hoe erfpacht kan helpen bij de betaalbaarheid van woningen. Knoop XL is een Nationale Omgevingsvisie (NOVI)-verstedelijkingsgebied, onderdeel van de langetermijnvisie van het Rijk voor grootschalige woningbouwgebieden. Hierbij zullen ongeveer 7.000 woningen ontwikkeld worden in het stationsgebied van Eindhoven: Fellenoord. Een doelgroep die bijvoorbeeld past bij de invulling van dit stationsgebied zijn eenpersoonshuishoudens onder de 35 jaar. Deze doelgroep is voornamelijk op zoek naar een appartement, het woningtype dat het meest vertegenwoordigd is in een hoog stedelijk woonmilieu. Volgens openbare data van het Centraal Bureau Statistiek (CBS) is zowel een appartement in Eindhoven als de gemiddelde woonoppervlakte per persoon in Eindhoven ongeveer 60 m2. Op basis van recente referenties van koopappartementen in de periode oktober 2021 – september 2022 kost een gemiddeld nieuwbouwappartement van 60 m2 in het centrum en nabij het treinstation van Eindhoven ongeveer 375.000 euro k.k.

Als de woningkoper bijvoorbeeld gebruikmaakt van een erfpachtregeling gebaseerd op de BKZ-regeling Starterswoning, betaalt de koper 65 procent van de stenen en de gemeente 35 procent van de stenen én 100 procent van de grond. De 65 procent van de stenen die de woningkoper dan betaalt bij een totale koopsom van 375.000 euro is 171.000 euro. Hier boven staat de verdeling van de koopsom van een gemiddeld appartement in Eindhoven als de gemeente de BKZ-regeling zou hanteren.

Bruto maandlasten dalen
Bij een hypotheek van € 375.000 euro bedragen de bruto maandlasten per 3 november 2022 1.963 euro, met een vaste hypotheekrente van 4,58 procent voor een periode van tien jaar, op basis van een online hypotheektool. Als de hypotheek 171.000 euro is in plaats van 375.000 euro, dan dalen de hypotheeklasten van ongeveer 1.963 euro naar circa. 895 euro.

Daar staat tegenover dat de koper nu canon dient te betalen. Stel dat de canon per jaar 3,1 procent is, dan is de canon per maand 290 vóór eventuele aftrek. De totale maandlasten zijn inclusief de canon in dat geval 1.185 euro tegenover 1.963 euro – een daling van bijna 40 procent. Het inkomen van de koper bepaalt (in de BKZ-regeling) de hoogte van de canon, wanneer deze betaald moet worden en wanneer er tranches van de 35 procent aangekocht moeten worden. Als de koper niet voldoende verdient om de vaste lasten te betalen, wordt de canon in de BKZ-regeling kwijtgescholden door de gemeente. In andere woorden: hoe lager het inkomen, hoe minder canon de koper betaalt. Andersom geldt echter hetzelfde. Als het inkomen van de koper toeneemt, is de koper ook meer kwijt aan canon. Dit is in tegenstelling tot hypotheeklasten, die voor een vooraf bepaalde periode gelijk blijven. Het is dus niet per definitie het geval dat meer inkomen leidt tot meer spaargeld of bestedingsruimte. Dit moet de potentiële erfpachter weten, zodat hij/zij hier rekening mee kan houden. De koper kan ook beslissen de canon af te kopen of de grond in eigendom te nemen om stijgende maandlasten te voorkomen.

Minder inkomen nodig
Een stel dat het appartement van 375.000 euro wil kopen, heeft op basis van een online hypotheektool per september 2022 ieder een salaris van minimaal 39.000 euro nodig, gezamenlijk 78.000 euro. Om de woonverdichting en de druk op de omgeving beter te verdelen, is het delen van woningen in steeds minder gemeenten toegestaan. Een alleenstaande heeft een minimumsalaris van circa. 77.000 euro nodig om datzelfde appartement te kopen als geen sprake is van studieschuld. Dit valt ruim boven de bandbreedte van het middeninkomen van 39.000 euro tot 55.500 euro. Hierbij is de (gemiddelde) studieschuld van een starter tussen de 25-30 jaar van 20.300 euro nog niet meegenomen.

De woningkoper heeft met de BKZ-regeling een hypotheek nodig van 171.000 euro, waardoor hij of zij een lager minimuminkomen nodig heeft dan bij een hypotheek van 375.000 euro. De koper moet de canon echter opgeven, aangezien dit een verplichting is. Bij afkoop van erfpacht betaalt de woningkoper geen canon, dan hoeft de koper dit niet op geven. Op basis van de online hypotheektool heeft een alleenstaande koper met een jaarlijkse canonbetaling een minimumsalaris nodig van 52.000 euro zonder studieschuld of 55.000 euro met een gemiddelde studieschuld – een afname van ongeveer 30 procent ten opzichte van de eerdere minimumeis van 77.000 euro.

Verkoopopbrengsten verdeeld
Op het moment dat de woningkoper wil doorstromen naar een volgende woning, verdelen de erfpachter en de gemeente naar verhouding het verlies bij onderwaarde, maar ook de winst bij overwaarde. Zij delen zo het risico.

De waarde van de stenen in verhouding verdelen kan in een opgaande markt betekenen dat de koper bij verkoop een deel van de winst over de waarde van de opstal inlevert. Het is de vraag of deze verdeling het beoogde effect heeft, namelijk het betaalbaarder maken van woningen voor de koper. Eventueel zou de gemeente het aandeel in de waardeontwikkeling opnieuw kunnen inzetten bij nieuwe nieuwbouwprojecten met erfpacht. Ook moet de gemeente als de woningprijzen dalen de kosten dekken van elke woning. De vraag is of dit op lange termijn een sluitende business case dient te zijn voor de gemeente om de erfpachtregeling in stand te kunnen houden. De woningkoper zou bij een sluitende business case echter minder overwaarde krijgen als minder canon betaald is door kwijtschelding, wat doorstromen bemoeilijkt.

Als de koper niet is ingegaan op het aanbod om ook de grond van de gemeente te kopen en de opstal met winst verkoopt, dient de koper een volgende woning te kopen met gebruikmaking van slechts een deel van de winst op de opstal. Hierbij is de koper in de toekomst in het nadeel ten opzichte van andere doorstromers die de volledige winst op de opstal én op de grond ontvangen. Aan de andere kant hebben die hogere lasten gehad en minder kunnen sparen.

Erfpacht maakt betaalbaarder wonen mogelijk

Het instrument BKZ toegepast op een casus als KnoopXL laat zien dat erfpacht betaalbaarder wonen mogelijk maakt. Het inzetten van erfpacht maakt woningen namelijk bij aankoop betaalbaarder. De investering daalt fors – in de casus met bijna de helft. Dit leidt in de casus ook tot ongeveer 40 procent lagere hypotheeklasten. Een aandachtspunt blijft de complexiteit en – afhankelijk van de voorwaarden – de onzekerheid van erfpacht. Het streven zou onzes inziens moeten zijn om beide nadelen zoveel mogelijk te beperken in de uitwerking van de regeling.

Bronverwijzingen

1 Wel de stenen, niet de grond: erfpacht is terug. (z.d.). FD.nl. Geraadpleegd op 1 november 2022, van https://fd.nl/bedrijfsleven/1418005/wel-de-stenen-niet-de-grond-erfpacht-is-terug-sak2caIEjumU
2 Met name de Amsterdamse overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht heeft tot veel berichtgeving in de media geleid.
3 Initiatiefnota van het lid Koerhuis over de toekomst van gemeentelijk erfpachtbeleid voor woning- en bedrijvenbouw (TK 35232) | Tweede Kamer der Staten-Generaal. (z.d.). Geraadpleegd op 1 november 2022, van https://www.tweedekamer.nl/debat_en_vergadering/commissievergaderingen/details?id=2020A02185
4 Wel de stenen, niet de grond: erfpacht is terug. (z.d.). FD.nl. Geraadpleegd op 1 november 2022, van https://fd.nl/bedrijfsleven/1418005/wel-de-stenen-niet-de-grond-erfpacht-is-terug-sak2caIEjumU
5 Met name de Amsterdamse overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht heeft tot veel berichtgeving in de media geleid.
6 Initiatiefnota van het lid Koerhuis over de toekomst van gemeentelijk erfpachtbeleid voor woning- en bedrijvenbouw (TK 35232) | Tweede Kamer der Staten-Generaal. (z.d.). Geraadpleegd op 1 november 2022, van https://www.tweedekamer.nl/debat_en_vergadering/commissievergaderingen/details?id=2020A02185
7 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2022, 7 juli). Kamerbrief over uitkomsten Platform Hypotheek 2021. Open Overheid. https://open.overheid.nl/repository/ronl-e586456838d3ef60666e0a0737936cbf0126cc74/1/pdf/kamerbrief-over-uitkomsten-platform-hypotheken-2021.pdf
8 https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/82550NED/table?fromstatweb ; https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2018/22/woonoppervlakte-in-nederland
Did you find this useful?