Article

Financiële instrumenten klimaatadaptief bouwen

Verkenning Deloitte Real Estate i.o.v. Provincie Zuid-Holland

De provincie Zuid-Holland heeft Deloitte gevraagd om te ondersteunen bij het inzichtelijk maken van het financieel instrumentarium voor klimaatadaptieve maatregelen in zowel gebiedsontwikkelingen als in de bestaande bouw.

Het Convenant Klimaatadaptief Bouwen in Zuid-Holland is inmiddels ondertekend door ca. 50 partijen uit de werelden van overheid, bouw, vastgoed en advies. De dichtst bevolkte provincie van Nederland wil koploper zijn in het klimaatadaptief inrichten van haar verstedelijkingsopgave van 230.000 woningen tot 2040; woningen die gaan leiden tot meer verdichting en verharding in de stad. De regio wil deze opgave klimaatadaptief invullen om zo beter bestand te zijn tegen extreme neerslag, overstromingen, droogte, hitte en bodemdaling, in combinatie met het op peil houden en verbeteren van de biodiversiteit. Klimaatadaptief bouwen en renoveren gaat over maatregelen aan daken, gevels, installaties, gebouwindelingen, in de openbare ruimte en een algehele groen-blauwe planopzet.

Derde rapport: Klimaatadaptieve renovatie van corporatiebezit

Waar in voorgaande rapporten werd gefocust op nieuwbouw, richt het derde rapport zich op de bestaande woningvoorraad (van woningcorporaties). Gezien de omvang van de bestaande voorraad, ligt hier een grote opgave op het gebied van klimaatadaptatie. In het rapport is aan de hand van twee case studies in beeld gebracht wat vanuit een doelmatigheidsperspectief logische maatregelen zijn om aanvullend toe te passen bij reeds geplande renovaties van typisch corporatie bezit. Vervolgens is geanalyseerd welke financiële impact de meerinvesteringen voor het toepassen van deze klimaatadaptieve maatregelen hebben, op de waarde van het corporatiebezit en de financiële positie van woningcorporaties. Om het klimaatadaptief maken van de bestaande woningvoorraad financieel meer haalbaar te maken is ten slotte, in samenspraak met experts, een financieel instrumentarium uitgewerkt.

Een belangrijke conclusie van het rapport betreft het marginale effect van klimaatadaptieve maatregelen op de beleidswaarde en de marktwaarde in verhuurde staat van het corporatiebezit. Dit komt voornamelijk doordat corporaties terughoudend zijn met het doorvoeren van huurverhogingen aan de huurder. Desalniettemin hebben de meerinvesteringen voor klimaatadaptieve renovatie beperkt effect op de financiële positie van woningcorporaties, en kan het toepassen van klimaatadaptieve maatregelen naast klimaatbestendigheid ook een hogere huurderstevredenheid opleveren.

Download het rapport voor inzicht in de maatregelen, het instrumentarium en de overige bevindingen.

Tweede rapport: pilotfase 5 gebiedsontwikkelingen

In het tweede rapport is de toepasbaarheid van de negen financiële instrumenten onderzocht middels vijf pilotprojecten in Zuid-Holland. In de pilot Zoetermeer zijn de mogelijkheden onderzocht om via een anterieure overeenkomst klimaatadaptieve maatregelen te borgen bij private grondexploitatie. Ook is in kaart gebracht of het groene, klimaatadaptieve karakter van het project “Linck in de Binck” zich terugbetaalt in een hogere vastgoedwaarde en met de gemeente Maassluis zijn 3 klimaatadaptieve varianten opgesteld.

In de Pilot Dordrecht Amstelwijck is een analyse uitgevoerd waarbij de extra gemeentefonds- en OZB-inkomsten als gevolg van de gebiedsontwikkeling in beeld zijn gebracht om mogelijk klimaatadaptieve maatregelen in de wijk mede mee te financieren. Met de gemeente Lansingerland is onderzocht of alternatieve waterbergingsoplossingen op kavelniveau kunnen leiden tot structurele besparingen voor gemeente en waterschap. Op basis van de uitgevoerde analyses in deze pilotfase wordt geconcludeerd dat aandacht voor klimaatadaptatie in een vroeg stadium de kans van slagen vergroot en ambitieniveaus verhoogt. Lees de bevindingen in het volledige rapport.

Eerste rapport: verkenning 9 financiële instrumenten

In opdracht van de Provincie Zuid-Holland heeft Deloitte Real Estate negen financiële instrumenten op een rij gezet om dit (mede) mogelijk te maken bij gebieds- en vastgoedontwikkeling. Het gaat daarbij om het verkrijgen van inzicht in de financiële kosten en baten van mogelijke maatregelen om deze baten waar mogelijk te kunnen verzilveren voor de dekking van de kosten van maatregelen. Sommige maatregelen kunnen in potentie leiden tot een hogere waarde van het te ontwikkelen vastgoed en/of tot een verlaging van structurele kosten van riool- en watersysteem en/of tot voorkoming van incidentele schade. Het rapport is een aanzet voor verder praktijkonderzoek en discussie. 

Financiële baten in beeld brengen en verzilveren

Klimaatadaptatie is een diffuus thema met veel verschillende subthema’s. Klimaatadaptief bouwen of renoveren blijft daarom maatwerk per gebied/locatie/project. Wel zijn er een aantal algemene principes te benoemen vanuit het perspectief van financiële haalbaarheid. 

Bij private projecten zal gelden dat kostenverhogende maatregelen alleen interessant zijn als daar financiële baten tegenover staan die verzilverd kunnen worden. In principe geldt dit ook voor projecten van (semi)publieke, echter kunnen hier ook maatschappelijke baten aanleiding zijn voor meer investeringen.

Groene maatregelen (meer en kwalitatiever groen op daken, gevels, tuinen en in de openbare ruimte) hebben effect op relatief veel thema’s binnen klimaatadaptatie. Deze maatregelen dragen bij aan zowel de thema’s hevige neerslag, droogte en hitte als aan het versterken van de biodiversiteit. Uit onderzoek blijkt dat deze groene maatregelen ook een positief effect kunnen hebben op woningwaarden, waardoor de baten van dit type maatregelen in bepaalde gevallen (deels) kunnen opwegen tegen de kosten. Uiteraard gaat dit niet in alle gevallen op, zoals bij klimaatadaptieve renovatie van corporatiebezit door de beperkte mogelijkheid tot huurverhoging en het gebruik van de beleidswaarde in de waardering van deze woningen.

Bij het toevoegen van groene maatregelen is het van belang niet alleen groene maatregelen aan gebouwen, maar ook een groen-blauwe structuur in de openbare ruimte na te streven. Een gezamenlijke aanpak van zowel het vastgoed als de openbare ruimte kan kostenbesparend werken en zorgt voor een hogere effectiviteit van de toegepaste maatregelen.

Maatregelen die vooral kostenverhogend zijn en tot weinig (verzilverbare) baten leiden, zijn alleen op te vangen binnen projecten die voldoende winstgevend zijn c.q. een relatief hoge marge / rendement kennen zonder deze maatregelen, of (uiteraard) door bijdragen vanuit andere instrumenten.

Belangrijk is verder dat partijen gaan werken aan standaardisatie van klimaatadaptatie bij bouw en renovatie van vastgoed en inrichtingsstandaarden (en leidraden) ten aanzien van de openbare ruimte. Een stabiele en gestandaardiseerde vraag vanuit partijen zal naar verwachting leiden tot stabieler en gestandaardiseerd aanbod vanuit de (bouw- en advies-)keten, en daarmee kunnen leiden tot schaalvoordelen.

Tot slot

Wij zien in deze tijd een stapeling van kwalitatieve eisen (energieneutraal, klimaatadaptatie, circulair, betaalbaar) ten aanzien van de woningbouwopgave, in combinatie met een kwantitatieve productiepush. Wij merken dat een eventuele stijging van VON-prijzen of leegwaardes door groene maatregelen niet oneindig is en kan conflicteren met betaalbaarheid. Borging van klimaatadaptatie in beleid, regels en eisen kan een probleem worden voor de grond- of vastgoedeigenaar, omdat veel maatregelen op de korte termijn kostenverhogend zijn, waardoor stichtings- en renovatiekosten oplopen. Ook andere instrumenten – inzet van OZB, rioolheffing, waterschapsbelasting, verzekeringen, besparen op beheer en onderhoud – zijn de moeite waard om verder te verkennen, waarbij het nog de vraag is of die financieel voldoende opleveren. Wel kunnen die instrumenten vaak ook worden ingezet voor bestaande bouw. Desalniettemin is het een gemiste kans als klimaatadaptatie nu geen centraal thema is en blijft in de bouw- en verstedelijkingsopgave in Zuid-Holland.

Did you find this useful?