Hoge Raad oordeelt over WOZ-waarde van pand in aanbouw | Deloitte Nederland

Article

Hoge Raad oordeelt over WOZ-waarde van pand in aanbouw

Op 28 juni 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een pand in aanbouw op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) exclusief btw gewaardeerd moet worden indien de eigenaar recht heeft op btw-aftrek

9 juli 2024

Inleiding

Belanghebbende, een ondernemer voor toepassing van de omzetbelasting (hierna: Wet OB 1968), was eigenaar van een hotel in aanbouw. De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam heeft voor het jaar 2018 de WOZ-waarde van het hotel bij beschikking vastgesteld. Omdat het een pand in aanbouw betreft, heeft deze waardebepaling plaatsgevonden op basis van de vervangingswaarde (art. 17, lid 3 en 4, Wet WOZ). In geschil is of de waarde van het hotel moet worden vastgesteld op de vervangingswaarde inclusief dan wel exclusief btw.

Belanghebbende betoogde in dit kader dat de btw-positie van de huidige eigenaar bepalend is. Aangezien belanghebbende als ondernemer in de zin van de Wet OB 1968 kwalificeerde en de in rekening gebrachte btw ter zake van de bouw in aftrek kon brengen, nam zij het standpunt dat de vervangingswaarde van het hotel moet worden berekend exclusief btw. De in rekening gebrachte btw vormde in haar geval geen bestanddeel van de (subjectieve) vervangingswaarde.

Oordeel Hof

Hof Amsterdam heeft het betoog van belanghebbende verworpen. Uit de wetsgeschiedenis blijkt namelijk dat voor de waardebepaling van gebouwde eigendommen in aanbouw, bedoeld in artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ, niet één-op-één aansluiting is gezocht bij het begrip vervangingswaarde in het derde lid. In de nota naar aanleiding van het verslag is benoemd dat woningen en courante niet-woningen in aanbouw worden gewaardeerd op de vervangingswaarde inclusief btw. Het Hof was daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het hotel niet te hoog heeft vastgesteld door daarin ook btw te begrijpen.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad is echter een andere mening toegedaan. Artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ verwijst naar de vervangingswaarde bedoeld in het derde lid, zonder daarop enige uitzondering of beperking aan te brengen. Dit brengt mee dat het begrip vervangingswaarde onverkort van toepassing is bij de waardering van gebouwde eigendommen in aanbouw en dat ook de jurisprudentie ten aanzien van het begrip vervangingswaarde hier relevant is. De Hoge Raad concludeert dat het Hof ten onrechte heeft geoordeeld dat voor de waardebepaling van gebouwde eigendommen in aanbouw niet één-op-één aansluiting is gezocht bij het begrip vervangingswaarde in het derde lid.

Gelet op eerdere arresten van de Hoge Raad moet onder het begrip vervangingswaarde het uit de stichtingskosten of de aanschaffingsprijs bestaande offer worden verstaan dat nodig is om een object in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. Volgens die rechtspraak behoort de ter zake van die stichting of aanschaffing aan een ondernemer in rekening te brengen btw niet tot dit offer, voor zover de ondernemer de btw in aftrek zou kunnen brengen. De door het Hof aangehaalde andersluidende uitlatingen in de parlementaire geschiedenis doen hier volgens de Hoge Raad niet aan af. Die uitlatingen zijn namelijk in strijd met zowel de bewoordingen als het systeem van de wet. De Hoge Raad voegt daaraan toe dat deze overwegingen gelden voor alle gebouwde eigendommen in aanbouw, dus ook voor woningen in aanbouw.

Vervangingswaarde exclusief btw

Aangezien belanghebbende de ter zake van de bouw van het hotel aan haar in rekening gebrachte btw in aftrek kan brengen, zodat die btw niet op haar drukt, behoort de btw niet tot het offer dat nodig is om het object een hotel in aanbouw in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. De slotsom van de Hoge Raad luidt derhalve dat de heffingsambtenaar de btw bij het bepalen van de vervangingswaarde van het hotel buiten beschouwing had moeten laten. Het cassatieberoep van belanghebbende is dus gegrond


Bron: HR 28 juni 2024, 22/04398, ECLI:NL:HR:2024:812

Did you find this useful?