Sprake van bouwterrein bij levering perceel met daarop lange muur met grondkeringsfunctie

De Hoge Raad heeft op 9 februari 2024 geoordeeld dat de levering van een terrein met daarop een restant van bebouwing kwalificeert als de met btw belaste levering van een bouwterrein.

Achtergrond

In deze zaak heeft belanghebbende, een projectontwikkelaar, in 2002 een stuk grond met daarop een oude snoepfabriek geleverd gekregen. De voormalige snoepfabriek is daarna gesloopt met uitzondering van een muur van 96 meter lang, 2,4 meter hoog en 0,25 meter dik op een 2 meter diepe en 1 meter brede fundering. De muur besloeg vrijwel geheel één zijde van de grond en fungeerde als grondkering en afscheiding tussen de naastgelegen tuinen en het onbebouwde deel van de grond. In 2016 heeft belanghebbende een deel van de grond (het onderhavige perceel) inclusief de muur geleverd aan een koper. Belanghebbende had een bouwvergunning verkregen voor de bouw van 12 woningen op het perceel en koper wilde 10 woningen bouwen het perceel. Belanghebbende heeft desondanks geen btw over de levering op aangifte voldaan, omdat zij meent dat zij door de aanwezigheid van de muur bebouwde grond heeft geleverd.

Over de levering van het perceel bestaat discussie. In geschil is of sprake was van een levering van bebouwde grond en daarmee een van btw vrijgestelde levering, dan wel van onbebouwde grond en daarmee een met btw belaste levering van een bouwterrein.

Net als Hof Den Haag oordeelt de Hoge Raad dat de muur nog een functie heeft als grondkering en daardoor kwalificeert als bebouwing. Anders dan het Hof oordeelt de Hoge Raad evenwel dat de muur gezien de omvang verwaarloosbaar is ten opzichte de omvang van het overige onbebouwde deel en dat dus geen sprake is geweest van de levering van bebouwde grond maar van onbebouwde grond. Daardoor is voor de btw sprake van een bouwterrein en is de levering daarvan belast met btw.

Analyse

De Hoge Raad heeft eerder de fundering van een muur en een oud transformatorhuisje als verwaarloosbaar beschouwd. Het oordeel is in dat opzicht dus niet geheel verrassend, zij het dat uit deze procedure de omvang van het onbebouwde gedeelte van het perceel niet naar voren komt. In het onderhavige arrest geeft de Hoge Raad een toetsingskader ten behoeve van de kwalificatie van gronden die deels bebouwd en deels onbebouwd zijn:

1. Moet het onbebouwde gedeelte van het perceel worden aangemerkt als bij het gebouw behorend terrein, dat wil zeggen als terrein dat naar maatschappelijke opvattingen behoort bij het gebouw dan wel dienstbaar is aan het gebouw op dat perceel?
2. Als dat niet het geval is, moet het perceel als geheel worden aangemerkt als onbebouwde grond? Dit doet zich voor als het daarop staande gebouw ten opzichte van het onbebouwde gedeelte van het perceel als verwaarloosbaar moet worden aangemerkt. Het perceel wordt in dat geval aangemerkt als onbebouwde grond.
3. Pas als het gebouw niet als verwaarloosbaar kan worden beschouwd en het onbebouwde gedeelte niet kan worden beschouwd als bij het gebouw behorend terrein, kan de vraag aan de orde komen of het gebouw en het onbebouwde gedeelte voor de heffing van btw afzonderlijk in aanmerking moeten worden genomen en verschillend moeten worden behandeld. Daarbij geldt dat een transactie waarbij vanuit economisch oogpunt één levering wordt verricht, niet kunstmatig uit elkaar moet worden gehaald.

Langs deze lijn beantwoordt de Hoge Raad vraag 1 ontkennend en vraag 2 bevestigend. Ten overvloede geeft de Hoge Raad aan dat voor wat betreft vraag 3 uit de stukken van het geding geen feiten of omstandigheden naar voren komen die aanleiding kunnen geven om de levering van het terrein als een kunstmatig samengestelde prestatie aan te merken.

Implicaties praktijk

Het al eerder door de Hoge Raad geïntroduceerde criterium ‘verwaarloosbaar’ heeft met dit arrest aan belang gewonnen, maar is er door het ontbreken van de omvang van het onbebouwde gedeelte van het onderhavige perceel niet duidelijker op geworden voor de praktijk.

Het door de Hoge Raad gehanteerde toetsingskader is op zich logisch maar roept, wanneer aan vraag 3 wordt toegekomen, een nieuwe vraag op, namelijk of er gelet op de specifieke omstandigheden van het geval dient te worden gesplitst of niet, en zo nee, of de bebouwing beslissend is of juist niet. Dit zal in de praktijk mogelijk weer tot lastige discussies kunnen leiden.

Tot slot

Mocht u naar aanleiding van bovenstaande alert vragen en/of opmerkingen hebben, neem dan gerust contact op met uw Deloitte adviseur.