Belastingplan 2022 - Overzicht maatregelen overdrachtsbelasting en verhuurderheffing | Deloitte

Article

Overzicht maatregelen overdrachtsbelasting en verhuurderheffing

Belastingplan 2022 - Prinsjesdag

Hierbij een overzicht van de in het Belastingplan 2022 voorgestelde maatregelen met betrekking tot de overdrachtsbelasting en de verhuurderheffing.

18 oktober 2021

Overzicht maatregelen overdrachtsbelasting en verhuurderheffing

English version

Terug naar overzicht Belastingplan 2022

Webcast Belastingplan 2022

Corina van Lindonk, Aart Nolten en Eddo Hageman bespraken het nieuwe Belastingplan.

Kijk terug (30 min.)

Woning met verkoopregulerend beding

In de overdrachtsbelasting wordt een vrijstelling opgenomen voor de verkrijging van een woning met een verkoopregulerend beding, een zogenoemde VoV-woning. Hierbij wordt een woning met korting verkocht aan een bewoner, die bij verkoop de woning weer moet aanbieden aan de oorspronkelijke verkoper. Vaak is die verkoper een woningcorporatie of projectontwikkelaar die op deze manier de toegang tot de woningmarkt wil vergemakkelijken. De doelgroep zijn starters en mensen met middeninkomens die te veel verdienen voor sociale huur, maar te weinig voor een reguliere koopwoning.

Sinds begin dit jaar geldt voor de overdrachtsbelasting een gedifferentieerd tarief. De terugoverdracht van een VoV-woning aan de woningcorporatie of projectontwikkelaar valt daardoor onder het algemene tarief van 8 procent. Dat acht het kabinet onwenselijk, omdat VoV-woningen in de meeste gevallen juist bestemd zijn voor starters. Als een starter rechtstreeks een woning koopt, is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Het gebruik van een verkoopregulerend beding leidt dus tot een extra kostenpost. Omdat VoV-woningen helpen om de toegang tot de woningmarkt te verbeteren, wil het kabinet deze belemmering wegnemen. Daarom wordt de verkrijging van een VoV-woning onder voorwaarden vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Wijzigingen startersvrijstelling

Het kabinet stelt voor om de antimisbruikbepaling voor de startersvrijstelling aan te passen. De startersvrijstelling is alleen van toepassing op woningen waarvan de waarde niet meer bedraagt dan € 400.000. Voorkomen wordt dat deze grens wordt ontweken door een woning te splitsen en binnen een jaar een ander gedeelte van dezelfde woning te verkrijgen. In dat geval moet gekeken worden of beide delen samen onder de grens van € 400.000 blijven. Zo niet, dan wordt de startersvrijstelling alsnog teruggenomen. De wettekst wordt op dit punt verduidelijkt. Verder wordt toegevoegd dat de regeling alleen geldt als de eerste verkrijging op of na 1 april 2021 plaatsvindt, de datum waarop de grens van € 400.000 is ingevoerd. Ten slotte is de antimisbruikbepaling niet langer van toepassing op degene die de woning krachtens erfrecht of huwelijksvermogensrecht van de starter heeft verkregen.

De startersvrijstelling is alleen van toepassing als de verkrijger de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. Soms doen zich na de verkrijging onvoorziene omstandigheden voor, zoals overlijden of scheiding, waardoor dit niet mogelijk blijkt te zijn. In dat geval mag de vrijstelling toch worden toegepast. Die tegemoetkoming gaat nu ook gelden voor situaties waarin de onvoorziene omstandigheden zich hebben voorgedaan in de periode tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van de woning.

Vereenvoudiging aangifteproces notariaat

Vanaf 1 januari 2022 wordt de inhoud van het elektronische aangiftebericht voor de overdrachtsbelasting uitgebreid, onder meer met gegevens over de vrijstelling waarop een beroep wordt gedaan. In dat kader worden ook de gegevens die een verkrijger moet verstrekken om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling voor woningen onderdeel van het aangiftebericht. Om die reden hoeft het standaardformulier niet langer te worden ingevuld en opgestuurd. De verklaring waaruit blijkt dat de verkrijger aan de voorwaarden voldoet, wordt voortaan door middel van een standaardpassage in de notariële akte opgenomen. Naar verwachting beschikken nog niet alle notarissen per 1 januari 2022 over de noodzakelijke software om het uitgebreide aangiftebericht te kunnen indienen. Daarom is voorzien in een overgangsregeling tot en met 31 maart 2022.

Verlaging tarief verhuurderheffing

Het tarief van de verhuurderheffing wordt in 2022 verlaagd naar 0,332% (2021: 0,526%). Het betreft hier enerzijds een tegemoetkoming voor het bevriezen van de huren in de sociale huursector in het jaar 2021 (€ 180 miljoen) en anderzijds een structurele verlaging die voortvloeit uit een door de Tweede Kamer tijdens de Algemene politieke beschouwingen aangenomen motie (€ 651 miljoen). Van laatstgenoemd bedrag is € 151 miljoen bestemd als compensatie voor een aanscherping van de zogenoemde earningsstrippingregeling in de vennootschapsbelasting. Voor het resterende bedrag van € 500 miljoen zullen afspraken met de woningcorporaties worden gemaakt over de inzet voor nieuwbouw en verduurzaming van woningen.

De kleinere verhuurders van sociale huurwoningen die niet onder de verhuurderheffing vallen hebben geen profijt van de tariefsverlaging. Deze verhuurders worden voor de huurbevriezing gecompenseerd door een nieuwe subsidieregeling die betrekking heeft op uitgaven voor verduurzaming en onderhoud enerzijds en de nieuwbouwopgave anderzijds. Daarmee is een bedrag van € 50 miljoen per jaar gemoeid in de periode 2022 tot en met 2025.

Aanpassing heffingsverminderingen verhuurderheffing

Voor bepaalde kwalificerende investeringen kan via een systeem van voorlopige en definitieve investeringsverklaringen een heffingsvermindering worden verkregen. Dit bedrag komt – onder bepaalde voorwaarden – in mindering op de verhuurderheffing. Als uit de aanmeldingen van voorgenomen investeringen blijkt dat een overschrijding van het budget dreigt, kan een bepaalde heffingsvermindering per begin van een kalenderkwartaal op nihil worden gezet. Die wijziging geldt echter alleen voor aanmeldingen van een voorgenomen investering ná het begin van het kalenderkwartaal. De datum waarop de voorlopige of definitieve investeringsverklaring naar aanleiding van de aanmeldingen wordt afgegeven door de Rijksdienst Voor Ondernemend Nederland (RVO) is daarvoor dus niet van belang.

In de praktijk is gebleken dat de periode van een kwartaal te lang is om tijdig overschrijdingen van het budget tegen te gaan. Dat wordt mede veroorzaakt door aankondigingseffecten, aangezien verhuurders tot het eerstvolgende wijzigingsmoment nog een voorgenomen investering kunnen melden. Om die reden wordt nu geregeld dat de bedragen van de heffingsvermindering per het begin van een maand kunnen worden aangepast. Dit zal echter ten minste een maand van tevoren worden aangekondigd. Enige anticipatie blijft dus nog mogelijk.

Overigens geldt het omgekeerde ook. Het kan voorkomen dat er reeds geclaimd budget vrijvalt, omdat aangemelde voorgenomen investeringen niet tijdig worden gerealiseerd. Dan kan het bedrag van de heffingsvermindering weer worden verhoogd.

Did you find this useful?