Article

Hof oordeelt dat in casu bij verkrijging zakelijke rechten waarde van toekomstige canon/retributiebetalingen meegenomen moet worden in maatstaf van heffing overdrachtsbelasting

In een onlangs verschenen uitspraak (nr. 15/00795) van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (hierna: ‘het Hof’) stelt het Hof belanghebbende, die betoogt een te hoog bedrag overdrachtsbelasting te hebben voldaan, in het ongelijk. Vooraleer tot deze slotsom te komen velt het Hof haar oordeel op een tweetal punten die met name van belang zijn voor de transactiepraktijk.

10 mei 2017

De zaak

Belanghebbende heeft in 2013 een complex van onroerende zaken tezamen met de lopende huurovereenkomsten verkregen (hierna: ‘de onroerende zaken’). Eén onroerende zaak functioneert als kantoortoren. De onroerende zaken betreffen erfpachtrechten respectievelijk opstalrechten. De overdracht kwalificeerde als een overdracht van een ‘algemeenheid van goederen’ voor de omzetbelasting.

Op verzoek van Verkoper is een aantal jaren voorafgaand aan de onderhavige transactie door de Belastingdienst bevestigd dat iedere etage van de kantoortoren als een aparte onroerende zaak moest worden beschouwd met een eigen datum van eerste ingebruikneming en herzieningstermijn (dit in lijn met de tekst van het zogenoemde Vastgoedbesluit). Belanghebbende verdeelt echter de kantoortoren in evenzoveel onroerende zaken als er aparte delen zijn verhuurd (units), met meerdere onroerende zaken per verdieping tot gevolg. Dit wordt in de praktijk veelal toegestaan door de Belastingdienst.

Belanghebbende doet voor de gedeelten van de onroerende zaken die in haar optiek uiterlijk op of uiterlijk 24 maanden (de verlengde termijn die gold in 2013) na het tijdstip van eerste ingebruikneming zijn verkregen een beroep op de samenloopvrijstelling voor de heffing van overdrachtsbelasting.

Het geschil, dat de vraag of belanghebbende naar een te hoog bedrag overdrachtsbelasting heeft voldaan betreft, is te verdelen in de volgende twee geschilpunten:

  • In het bijzonder is in geschil of per etage (inspecteur) of per unit (belanghebbende) bepaald dient te worden of de samenloopvrijstelling kan worden toegepast en wat de invloed is van de hiervoor vermelde afspraken die in dit kader door Verkoper met de Belastingdienst zijn gemaakt. Het standpunt van de inspecteur leidt tot een beperktere toepassing van de samenloopvrijstelling omdat als een deel van een etage reeds meer dan twee jaren daarvoor in gebruik is genomen, de vrijstelling voor de gehele verdieping niet kan worden toegepast;
  • Voorts is in geschil of de Inspecteur de gekapitaliseerde waarde van de toekomstig verschuldigde canons c.q. retributies terecht tot de heffingsgrondslag van de overdrachtsbelasting heeft gerekend.


Oordeel

In geval van een overdracht van een algemeenheid van goederen treedt de Koper btw-technisch in de plaats van Verkoper. Het Hof bevestigt het oordeel van de rechtbank dat de fiscale indeplaatstreding mede de omzetbelastinggevolgen van de kwalificatie van een object in één of meerdere zelfstandige onroerende zaken betreft, zoals die kwalificatie is afgesproken tussen de Verkoper en de Belastingdienst. Als gevolg hiervan kan belanghebbende een beperkter beroep doen op de samenloopvrijstelling.

Daarnaast oordeelt het Hof dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onderliggende onroerende zaken in het economisch verkeer (hierna: ‘WEV’) een lager bedrag betreft dan de som van de koopsom en de gekapitaliseerde waarde van de toekomstige canon- en retributieverplichtingen. In dat geval mag namelijk worden aangesloten bij de eerstgenoemde, lagere waarde. De enkele stelling van belanghebbende dat de koopsom gelijk is aan de WEV van de onderliggende onroerende zaken is hiertoe onvoldoende. De stelling van belanghebbende dat zij tegen de tijd dat de periode van afkoop afloopt (en dus weer canon betaald dient te worden) waarschijnlijk niet langer eigenaar van de onroerende zaken zal zijn, doet hier volgens het Hof niets aan af.


Gevolgen voor de praktijk

Afspraken met de Belastingdienst c.q. ingenomen posities

Het Hof heeft geoordeeld dat de koper gebonden is aan de afspraken die door verkoper zijn gemaakt (uiteraard alleen voor zover de transactie kwalificeert als overdracht van een ‘algemeenheid van goederen’). Wij raden aan in voorkomend geval vóór de aankoop in kaart te brengen in hoeverre afspraken met de Belastingdienst zijn gemaakt dan wel eventuele posities zijn ingenomen met betrekking tot de onroerende zaken, aangezien deze afspraken c.q. posities gevolgen kunnen hebben voor onder andere de toepassing van de samenloopvrijstelling.

Heffingsgrondslag overdrachtsbelasting

In haar motivering neemt het Hof als uitgangspunt dat de waarde van een beperkt recht in beginsel neerwaarts wordt beïnvloed door eventuele toekomstige canon- en/of retributiebetalingen. Dit uitgangspunt lijkt ons juist. Een koper zal normaal gesproken rekening houden met een dergelijke toekomstige betalingsplicht. Echter, indien die betalingsplicht in de verdere toekomst ligt, zeg over 40 jaar, dan zullen vele kopers daar geen rekening mee houden en de koopsom bepalen alsof sprake is van normale eigendom. In dat geval komt het ons voor dat een te onderbouwen verklaring van koper dat hij de koopsom heeft bepaald alsof sprake was van eigendom, wel voldoende zou kunnen zijn. Zo’n verklaring gaat verder dan de enkele stelling van belanghebbende in de onderhavige zaak dat de koopsom gelijk is aan de WEV van de onderliggende onroerende zaken.

Wat daar ook van zij, in de praktijk verzoekt de notaris – die hoofdelijk aansprakelijk is voor de afdracht van overdrachtsbelasting – in dergelijke gevallen van verkrijging van zakelijke rechten als erfpacht en opstal doorgaans om een door een onafhankelijke partij opgesteld taxatierapport, waarin de WEV van de onderliggende onroerende zaken is bepaald. Een verklaring van een onafhankelijke taxateur dat bij de bepaling van de koopsom geen rekening is gehouden met eventueel toekomstige canonbetalingen is voor een notaris onder omstandigheden ook voldoende om een maximering van de heffingsgrondslag te accorderen.

Wij adviseren ook in geval de notaris hier niet om verzoekt om voor de zekerheid toch voor een taxatierapport of een dergelijke verklaring van een taxateur zorg te dragen om discussies als de bovenstaande zo veel als mogelijk te vermijden.

Vond u dit nuttig?

Gerelateerde onderwerpen