Meer duidelijkheid over ondernemingsbegrip bij vastgoedexploitatie | Deloitte Nederland

Article

Meer duidelijkheid over ondernemingsbegrip bij vastgoedexploitatie

De Hoge Raad heeft in een tweetal arresten nadere duidelijkheid verschaft wanneer vastgoedactiviteiten als materiële onderneming kunnen kwalificeren.

8 oktober 2021

Geruisloze terugkeer

Als een vennootschap wordt ontbonden, dient afgerekend te worden over de in de vennootschap aanwezige goodwill en stille en fiscale reserves. Het is echter mogelijk dat de aandeelhouders de door de vennootschap gedreven onderneming voor eigen rekening en risico voortzetten. De ondernemingswinsten worden dan voortaan rechtstreeks met inkomstenbelasting belast. In een dergelijk geval is het, in het licht van de continuïteit van de onderneming, onwenselijk als de aandeelhouders bij het verlaten van de vennootschap met een belastingclaim te maken krijgen.

Voor dergelijke situaties is de geruisloze terugkeerregeling in het leven geroepen. Deze regeling zorgt ervoor dat de winst die bij ontbinding van de vennootschap ontstaat, niet in aanmerking genomen hoeft te worden. De belastingclaim die ten gevolge van de ontbinding ontstaat, wordt hierdoor uitgesteld. Voor toepassing van deze regeling is vereist dat de aandeelhouders natuurlijke personen zijn en door de vennootschap een materiële onderneming gedreven wordt, die door de aandeelhouders wordt voortgezet.

Materiële vastgoedonderneming

Op 17 september jl. heeft de Hoge Raad in het kader van geruisloze terugkeer nader verduidelijkt wanneer bij vastgoedvennootschappen sprake is van het drijven van een materiële onderneming. In deze zaak was sprake van twee aandeelhouders die in hun bv een vastgoedportefeuille beheerden van circa 1.100 garageboxen en 57 bedrijfsruimten. De aandeelhouders wensten hun activiteiten als IB-onderneming voort te zetten en deden hiertoe een verzoek tot toepassing van de geruisloze terugkeerregeling. Om te bepalen of sprake is van een materiële onderneming is bij verhuur van onroerend goed van belang of de werkzaamheden naar aard en omvang normaal vermogensbeheer te boven gaan. Daarnaast moeten deze werkzaamheden naar aard en omvang ten doel hebben om een hoger rendement te behalen dan gebruikelijk bij normaal vermogensbeheer.

Het Hof had reeds overwogen dat de werkzaamheden van belanghebbenden normaal vermogensbeheer niet te boven gaan. Belanghebbenden besteedden weliswaar veel tijd aan het beheren van hun portefeuille, maar dit is normaal bij een portefeuille van een dergelijke omvang. Ook de aard van de werkzaamheden, die bestonden uit bijvoorbeeld administratie en het voeren van een actief huurdersbeleid, was niet zodanig dat deze normaal vermogensbeheer te boven gingen. Ook heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat deze activiteiten expliciet ten doel hebben om een meer dan normaal rendement te behalen.

De Hoge Raad acht deze oordelen van het Hof niet onbegrijpelijk. Dat er specifieke activiteiten zijn waarmee het rendement wordt verhoogd, zoals het opknappen en voor een hogere prijs verhuren van garageboxen, is onvoldoende om te concluderen dat geen sprake meer kan zijn van normaal vermogensbeheer. Daarvoor moet worden gekeken naar alle activiteiten die worden verricht en niet alleen naar bepaalde specifieke activiteiten.

Schenkbelasting

Het voornoemde arrest van de Hoge Raad is niet enkel van belang voor de geruisloze terugkeerregeling. Het drijven van een materiële onderneming is bijvoorbeeld ook een voorwaarde voor toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) in de erf- en schenkbelasting. Deze regeling houdt kort gezegd in dat degene die door vererving of schenking een materiële onderneming verkrijgt een vrijstelling voor de erf- en schenkbelasting kan krijgen, mits de onderneming wordt voortgezet. De Hoge Raad heeft op dezelfde dag als het eerdergenoemde arrest nog een arrest gewezen over hetzelfde feitencomplex, waarin de vraag centraal stond of de dochters van de belanghebbenden de BOR kunnen toepassen op een geschonken aandelenbelang. Ook hier oordeelde de Hoge Raad op dezelfde gronden dat geen sprake is van een materiële onderneming, waardoor de dochters de faciliteit niet mogen toepassen.


Bronnen: HR 17 september 2021, 20/01706, ECLI:NL:HR:2021:1321 en HR 17 september 2021, 20/01707, ECLI:NL:HR:2021:1328.

Did you find this useful?