Overdracht van verhuurd vastgoed door ontwikkelaar kwalificeert als overdracht van een onderneming | Deloitte Nederland

Article

Overdracht van verhuurd vastgoed door ontwikkelaar kwalificeert als overdracht van een onderneming

Op 17 mei jl. heeft Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden twee voor de vastgoedpraktijk interessante uitspraken gedaan. Volgens het Hof is artikel 37d Wet op de omzetbelasting 1968 (overdracht van een onderneming) van toepassing op de levering van een nieuw ontwikkeld en verhuurd pand.

3 juni 2022

Achtergrond

In de eerste procedure heeft belanghebbende, een projectontwikkelaar, een kantoorgebouw aangekocht en getransformeerd naar 77 woonappartementen met parkeerplaatsen, die vanaf 1 augustus 2017 vrijgesteld van btw werden verhuurd op basis van huurovereenkomsten die zijn gesloten vanaf mei tot en met juni 2017. Een belegger heeft een bod gedaan op het pand op 28 juni 2017. Uiteindelijk heeft de belanghebbende de 77 woonappartementen en de 93 bijbehorende parkeerplaatsen in verhuurde staat op 15 november 2017 geleverd aan deze belegger, die de verhuur voortzette.

In de tweede procedure heeft belanghebbende, eveneens een projectontwikkelaar, nadat hij een perceel grond geleverd heeft gekregen, op 14 juli 2017 een huurovereenkomst gesloten met een stichting met betrekking tot een nog te realiseren woon(zorg)complex op het perceel. In mei 2018 heeft belanghebbende een intentieovereenkomst gesloten met een koper. Na oplevering is het complex met ingang van 19 november 2018 vrijgesteld van btw verhuurd, en op 30 november 2018 is het pand in verhuurde staat geleverd aan deze koper, die de verhuur voortzette.

Geschil en oordelen Hof Arnhem-Leeuwarden

In beide zaken staat de vraag centraal of de overdracht van de verhuurde complexen voor de btw kwalificeert als een overdracht van een algemeenheid van een onderneming in de zin van artikel 37d Wet op de omzetbelasting 1968. Dit is van belang voor de betrokken partijen omdat in dat geval geen (niet-aftrekbare) btw is verschuldigd over de verkoopprijs van de geleverde complexen en de ontwikkelwinst derhalve buiten de heffing van btw kan blijven.

Hof Arnhem-Leeuwarden komt in beide zaken tot het oordeel dat de onderhavige levering van een (verhuurd) complex onder het toepassingsbereik van artikel 37d Wet op de omzetbelasting 1968 valt.

Gelet op de Europese jurisprudentie gaat het Hof voorbij aan hetgeen de Inspecteur over de intenties van de projectontwikkelaars bij verkoop heeft aangedragen. De Inspecteur stelt namelijk in beide procedures dat de intentie van de projectontwikkelaars om de complexen te exploiteren om er duurzaam opbrengst uit te krijgen op enig moment is gewijzigd in de intentie om de complexen na realisatie te verkopen.
Een dergelijk criterium is niet terug te vinden in de door het Hof van Justitie van de Europese Unie gebezigde uitleg van overgang van een algemeenheid van goederen. Overigens merkt het Hof in de procedure over de levering van het woon(zorg)complex op dat, indien de intentie van de projectontwikkelaar wel zou moeten worden betrokken bij de vraag of sprake is van een overgang van een algemeenheid van goederen, het oordeel van het Hof niet anders zou zijn.

Belang voor de praktijk

In de praktijk wordt normaal gesproken het standpunt ingenomen dat leveringen van verhuurde panden door projectontwikkelaars niet onder artikel 37d Wet op de omzetbelasting 1968 valt. Dit met name op basis van een uitspraak van hetzelfde Hof uit 2018 (cassatie door belanghebbende verworpen door de Hoge Raad met toepassing van artikel 81 lid 1 RO) waarbij het Hof de intentie van de projectontwikkelaar juist wel beslissend vond.

Gelet op de twee uitspraken van het Hof is het nog belangrijker om vooraf de btw-gevolgen in kaart te brengen wanneer u als projectontwikkelaar een verhuurd pand verkoopt.

Wij verwachten overigens zonder meer dat de staatssecretaris van Financiën in cassatie zal gaan. Mocht de Hoge Raad het oordeel van het Hof in de onderhavige zaken volgen betekent dit dat de schatkist aanzienlijke bedragen aan btw kan gaan mislopen bij levering van nieuw vervaardigde panden die vrijgesteld worden verhuurd. Toepassing van artikel 37d Wet op de omzetbelasting 1968 ten opzichte van een met btw belaste levering brengt namelijk met zich mee dat in ieder geval de winst van de projectontwikkelaar niet in de btw-heffing wordt betrokken.

Dit zou voor de staatssecretaris aanleiding kunnen zijn om snel maatregelen te treffen teneinde dit gemis aan btw te compenseren.

Tot slot

Vraagt u zich af of deze uitspraak wellicht ook voor u van belang kan zijn? Neem dan contact op met een Deloitte adviseur.

Did you find this useful?