Projectontwikkeling kan aparte onderneming vormen

Article

Projectontwikkeling kan aparte onderneming vormen

Bij toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling kan projectontwikkeling van vastgoed onder omstandigheden als onderneming kwalificeren, ook als de vennootschap verder vooral vastgoed ter belegging heeft.

22 maart 2017

Vastgoed en bedrijfsopvolging

De bedrijfsopvolgingsregeling biedt de mogelijkheid om op een fiscaal gunstige wijze ondernemingsvermogen over te dragen aan de bedrijfsopvolger. Discussies over de toepassing van deze regeling gaan vaak over de vraag of er sprake is van een onderneming en zo ja, welk deel van het vermogen tot die onderneming behoort. De laatste tijd zijn er vooral veel discussies over de vraag of vastgoedactiviteiten voor een onderneming kunnen doorgaan. De enkele verhuur van vastgoed vormt geen ondernemingsactiviteit. Bij projectontwikkeling wordt meestal wel aangenomen dat er een onderneming is. Onlangs heeft de Hoge Raad arrest gewezen over de toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling in een situatie waarin naast beperkte projectontwikkeling sprake was van de verhuur van vastgoed.


Vennootschap met vastgoedactiviteiten

Het arrest had betrekking op een overlijden in 2011, waarna aandelen in een vennootschap zijn vererfd naar de twee zoons van de erflater. Ter zake van deze verkrijging doen de zoons een beroep op de bedrijfsopvolgingsfaciliteit. Daarbij is in geschil met de inspecteur of de vennootschap waarop de aandelen betrekking hebben een onderneming drijft. Tot het vermogen van de vennootschap behoren verschillende onroerende zaken. De werkzaamheden bestaan deels uit het verhuren van woningen, garages en bedrijfsruimten, inclusief het regelen van het onderhoud daarvan, en deels uit het ontwikkelen en realiseren van nieuwe projecten.


Geen onderneming?

Hof Den Haag stelt voorop dat bij de exploitatie van onroerende zaken voor een onderneming is vereist dat de arbeid naar aard en omvang meer moet omvatten dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Bovendien moet die arbeid ten doel hebben dat een rendement wordt behaald dat het rendement bij normaal vermogensbeheer te boven gaat. Naar het oordeel van het hof is daarvan in dit geval geen sprake. De ontwikkelingsactiviteiten zouden wel als onderneming kunnen kwalificeren, maar de omvang daarvan ten opzichte van de verhuuractiviteiten vindt het hof te beperkt om er betekenis aan toe te kennen.


Projectontwikkeling staat los van verhuur

De Hoge Raad onderschrijft het door het hof gehanteerde ondernemingsbegrip. Anders dan het hof oordeelt ons hoogste rechtscollege echter dat het niet uitmaakt wat de relatieve omvang van de ontwikkelingsactiviteiten is in verhouding tot de beleggingsactiviteiten (verhuuractiviteiten). Of de projectontwikkeling kwalificeert als een onderneming moet zelfstandig, dus los van de overige activiteiten van de vennootschap, worden beoordeeld. De Hoge Raad verwijst de zaak naar Hof Amsterdam om dit te beoordelen.


Commentaar

Het arrest komt logisch voor en maakt duidelijk dat een vennootschap verschillende activiteiten kan uitoefenen, die ook voor een deel als onderneming kunnen kwalificeren. Specifiek voor vastgoed is van belang dat voor het antwoord op de vraag of sprake is van een onderneming verhuuractiviteiten en projectontwikkeling dus niet in samenhang beoordeeld worden.


Bron: Hoge Raad 10 maart 2017, nr. 16/04190, ECLI:NL:HR:2017:396

Vond u dit nuttig?

Gerelateerde onderwerpen