Det er i media kommet frem at aktører i eiendomsbransjen ser for seg sterk leieøkning som følge av stor økning i KPI (konsumprisindeksen). Leieverdien reflekterer leien og er utgangspunktet for formuesverdsettelsen av næringseiendom gjennom beregnet utleieverdi basert på Skatteetatens kalkulator. Øket leie vil dermed gi økning i formuesverdsettelsen av næringseiendom.
NHO varsler lavere boliginvesteringer, lavere boligpriser og svært dårlige markedsutsikter i bygg og anlegg. Hvordan dette vil slå ut i prisene på næringsbygg er foreløpig usikkert.
Dessuten vet vi at rentene har steget og forventes å stige ytterligere og med dem rentekostnadene. Dette skal i teorien medføre at prisene på eiendom synker, og det gjelder både bolig- og næringseiendom. Nedgang i boligprisene fremgår av flere oppslag i media. Teori og praksis ser så langt ut til å være på linje når det gjelder boligprisene. Det gjenstår å se virkningen på prisene på næringseiendommene.
Selv om det ikke foreligger direkte prisfall på næringseiendom, vil likevel den beregnede utleieverdien øke slik at formuesverdien også øker uten at verdien av næringseiendommen dermed nødvendigvis har økt. Kalkulatoren er basert på beregnet leieverdi gjennom året uten noen form for korreksjon i forhold til eiendommens verdi eller mulig verdifall mot slutten av året.
Til tross for at næringseiendommens formuesverdi skal settes til 75 % av den beregnede utleieverdien, kan det forekomme at denne overstiger næringseiendommens omsetningsverdi. Skattyter som i dette tilfelle er uttrykk for næringseiendommens eier, vil i medhold av bestemmelsen i skatteloven § 4-10 syvende ledd kunne kreve at verdien settes ned til 75 % av næringseiendommens dokumenterte omsetningsverdi. Fra 2023 er det 80 % som gjelder.
Det er i forskriften til skatteloven (FSFIN § 4-10-11) gitt nærmere regler for hvordan omsetningsverdien skal dokumenteres. Dokumentasjonen må være utarbeidet av noen med relevant faglig kompetanse til å foreta verdivurdering av næringseiendom og inneholde en redegjørelse for vurderingen av eiendommens omsetningsverdi med de forutsetninger som denne bygger på. Det er for den som foretar verdivurderingen krav til uavhengighet i forhold til skattyter. Verdivurderingen kan tidligst være utarbeidet i det året den skal benyttes for, slik at for formuesfastsettelsen for 2022 må vurderingen ikke være utarbeidet før 2022. Dessuten må verdivurderingen være ferdig senest når nedsettelse av verdien kreves, og kunne fremlegges umiddelbart på Skatteetatens anmodning. Det er i tillegg til verdivurdering anledning til å benytte som dokumentasjon eiendommens observerbare omsetningsverdi basert på fritt salg. Det er dokumentert omsetningsverdi av den aktuelle eiendommen eller tilnærmet lik eiendom i samme område som må brukes, noe som forutsetter at det må foreligge omsetning i det året kravet om nedsettelse gjelder.
Prosessen med fremskaffelse av dokumentasjon for lavere verdi kan være noe ressurskrevende, men til gjengjeld vil den lavere verdien kunne benyttes i de fem påfølgende inntektsårene redusert med et fradrag for det prosentvise avviket mellom den beregnede utleieverdien og den dokumenterte omsetningsverdien.
For boligeiendommer vil synkende verdi mot årets slutt kunne medføre at omsetningsverdien er lavere enn den beregnede omsetningsverdien fordi denne er basert på Skatteetatens boligkalkulator. Denne bygger på kvadratmetersatser fra Statistisk sentralbyrå med grunnlag i omsetninger i løpet av året av boligeiendommer med samme geografiske beliggenhet. Ved fallende boligpriser, vil disse bli liggende over faktiske omsetningsverdier som følge av etterslep i datagrunnlaget. Primærbolig skal ikke ha en verdi som overstiger 25 % (50 % av verdi over MNOK 10, 70 % over MNOK 10 i 2023) av enten den beregnede eller den dokumenterte omsetningsverdien. For sekundærbolig er det 95 % (100 % i 2023) av beregnet eller dokumentert verdi som er maksimal verdi. Overstiges verdigrensene, kan skattyter kreve at verdien nedsettes til henholdsvis 25 % eller 95 % av dokumentert omsetningsverdi. Omsetningsverdien må kunne dokumenteres med enten verdivurdering /takst eller observert markedsverdi basert på omsetning av den aktuelle eiendommen eller lik eiendom i samme område. Grunnlaget må ikke være eldre enn 1. juli i inntektsåret. Det er ganske åpenbart at systemet har en innebygget forutsetning om stigende markedspris. Nå er situasjonen den motsatte.
Vi hører gjerne fra deg
Erik Fredum
Erik Fredum er senior manager og advokat i Deloitte Advokatfirma og har lang praksis innen skatt. Han arbeider både med spørsmål knyttet til person- og selskapsbeskatning. Han arbeider i tillegg med skattespørsmål knyttet til organisasjoner, arv og generasjonsskifte samt selskapsrett.
Daniel Herde
Daniel Herde er partner og advokat i Deloitte og arbeider primært med selskapsbeskatning og rådgiving til tilknytting til oppkjøp og transaksjoner (bedriftsgjennomgang, strukturering mv.). Han bistår utenlandske selskaper med virksomhet i Norge og norske selskaper med virksomhet i utlandet. I tillegg bistår han med tvisteløsning i skattesaker (korrespondanse med skattemyndigheter, klage på skattevedtak og prosedering av skattesaker). Pressebilder Pressebilde 1 - stående Pressebilde 2 - kvadratisk