Posted: 28 Aug. 2023 5 min. read

Klagevedtak om skattefri omdannelse - fast eiendom

Deloitte Advokatfirma

14. juni 2023 fattet Skatteklagenemnda (stor avdeling) vedtak i sak (SKNS1-2023-36) benevnt BFU - spørsmål om skattefri omdanning av enkeltpersonforetak til aksjeselskap.

Klagesaken var foranlediget av et negativt svar på anmodning om bindende forhåndsuttalelse. Den skattepliktige [privatperson] eide en eiendom som bestod av bygninger på ca. 10 500 kvadratmeter, med en antatt omsetningsverdi på en halv milliard kroner. Det var 88 leiligheter, 516 kvadratmeter næringsareal og ca. 50 parkeringsplasser. Eiendommen var utleid på «bare-house»-vilkår, dvs. at leietaker [et nesten heleid selskap] var ansvarlig for alt vedlikehold, utskiftninger og utbedringer av skader mv. Selskapet stod for utleien av leilighetene. Selskapet betalte kr 5m i årlig leie (med rett til KPI-justering). Den skattepliktige ville skattefritt omdanne enkeltpersonforetaket om til et aksjeselskap, for så lage en holdingstruktur [holdingselskap som skulle eie eiendomsselskapet]. Skattekontoret mente at virksomhetskravet ikke var oppfylt, slik at omdannelsen ville utløse beskatning.

Det viktigste fra vedtaket:

  • Det er et vilkår for skattefri omdannelse at det utøves virksomhet, se skatteloven § 11-20 jf. FSFIN § 11-20-1 flg. Det som kjennetegner virksomhet, er en aktivitet som tar sikte på å ha en viss varighet, har et visst omfang, er egnet til å gi overskudd og drives for den skattepliktiges regning og risiko. Utleie av fast eiendom er som et utgangspunkt passiv kapitalplassering med mindre utleien er av et slikt omfang at den overstiger passiv kapitalplassering og blir til en virksomhet.
  • Det finnes en del rettspraksis som har gitt opphav til en sjablongregel [administrativ praksis], hvor det skal foretas en helhetsvurdering, men at utleie av mer enn 500 kvm næringseiendom eller minst 5 boenheter til bolig- og fritidsformål utgjør virksomhet, jf. Skatte-ABC. Den skattepliktige mente at eiendommens beliggenhet [utpreget forretningsstrøk], lengden på leieforholdet [30 år] og størrelsen på utleiearealene tilsa at virksomhetskravet var oppfylt, jf. Rt. 1973 s. 931. Uansett måtte størrelsen på leieinntektene og arealet tilsi at sjablongregelen var oppfylt, ref. Skatte-ABC. Sekretariatet, med tilslutning fra nemnda, var ikke enig. Saksforholdet avvek fra Rt. 1973 s. 931 og sjablongregelen var bare et utgangspunkt. Den gjaldt ikke når aktivitetsnivået var langt under normalen [normalt for en eiendom av en slik størrelse], særlig når all aktivitet og driften av utleien lå hos leietaker. Det var heller ikke grunnlag å indentifisere leietaker med utleier, slik at klagen ikke ble tatt til følge.
  • Den skattepliktige hadde gjennom sitt enkeltpersonforetak behandlet utleien som virksomhet [underlagt høy virksomhetsbeskatning]. Fremover vil den skattepliktige kun bli skattlagt med 22 % [lavere kapitalbeskatning]. Vedkommende ønsket å etablere en holdingstruktur for å kunne selge eiendommen. Selv med fritaksmetoden, vil en gevinst bli skattlagt med 37.84 % om pengene deles ut eier, så 22 % kapitalbeskatning trenger ikke bli et stort problem [selv med dokumentavgiften som pådras ved direkte salg av eiendom]. 

Avgjørelsen kan leses her.

Få siste nytt fra skattekilden i innboksen din

Skatt og avgift hos Deloitte Advokatfirma

Vi hører gjerne fra deg

Daniel Herde

Daniel Herde

Partner | Advokat

Daniel Herde er partner og advokat i Deloitte og arbeider primært med selskapsbeskatning og rådgiving til tilknytting til oppkjøp og transaksjoner (bedriftsgjennomgang, strukturering mv.). Han bistår utenlandske selskaper med virksomhet i Norge og norske selskaper med virksomhet i utlandet. I tillegg bistår han med tvisteløsning i skattesaker (korrespondanse med skattemyndigheter, klage på skattevedtak og prosedering av skattesaker). Pressebilder Pressebilde 1 - stående Pressebilde 2 - kvadratisk