Artikkel

God meglerskikk ved næringsmegling

Det er et grunnleggende krav ved eiendomsmegling at eiendomsmegler skal utføre sitt oppdrag i samsvar med god meglerskikk. I hvilken grad vil bestemmelsen om god meglerskikk påvirke et næringsmeglingsoppdrag?

Vi ser på hvilke forventninger de involverte partene i en næringseiendomstransaksjon berettiget kan ha til den engasjerte næringsmegleren.

God meglerskikk

Et meglingsoppdrag utføres «i samsvar med god meglerskikk (…) og med omsorg for begge parters interesser» jf eiendomsmeglingsloven (eml) § 6-3 første ledd. 

Uttrykket «omsorg» dekker det forhold at eiendomsmegleren ikke påtar seg å oppnå et bestemt resultat, men å arbeide for å utføre oppdraget så godt som mulig. Bestemmelsen slår altså fast at den overordnede plikten for eiendomsmegleren ved utøvelsen av sitt oppdrag, er å yte en innsats som er i overensstemmelse med kravet til «god meglerskikk».  

I forholdet mellom eiendomsmegler og oppdragsgiver, vil det for eiendomsmegleren foreligge en kontraktsrettslig forankret lojalitetsplikt til å aktivt dra omsorg for oppdragsgivers interesser. I forhold til interessenter, budgivere og kjøper, har eiendomsmegleren en plikt til å ivareta disses interesser ved å opptre nøytralt. Og dersom hensynet til lojalitet og nøytralitet tilsynelatende ikke lar seg forene, må man foreta en konkret avveining av hensynene i det enkelte tilfellet.

Bestemmelsen i eml § 6-3 første ledd oppstiller en minimumsgrense for hva som vil være å anse som tilstrekkelig for at eiendomsmegler anses berettiget til å kreve vederlag for sine tjenester. Videre vil reglene om god meglerskikk være veiledende i vurderingen av om eiendomsmegleren har opptrådt på et vis som tilsier at han er ansvarsfri dersom man i etterkant eksempelvis havner i en mangelssituasjon. Hvorvidt kravet til å opptre i samsvar med god meglerskikk er overtrådt, må underlegges en konkret, skjønnsmessig helhetsvurdering. Innholdet og intensiviteten i kravet til god meglerskikk vil variere med oppgavene og hvor man befinner seg i oppdragsutførelsen.

God megleskikk er en selvstendig og objektiv norm. Som en veiledning til hvordan denne normen er utformet, kan man ta utgangspunkt i Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler § 1 annet punktum. Det følger her at «god meglerskikk er å utføre megleroppdrag i overensstemmelse med den oppfatning av etiske og faglige prinsipper som til enhver tid er alminnelig anerkjent og praktisert av dyktige og ansvarsbevisste utøvere av yrket.» Bransjepraksis vil være en av flere rettskilder som kan tjene til å presisere innholdet i standarden, dog slik at en bransjestandard som reduserer krav til eiendomsmeglers opptreden ikke vil kunne legges til grunn. Dersom bransjepraksis går lengre enn det som ellers ville ha fulgt av kravet til god meglerskikk, må man imidlertid legge dette strengere nivået til grunn.

Særlige forhold ved megling av næringseiendom

En rekke sentrale bestemmelser i eiendomsmeglingsloven kan fravikes ved oppdrag hvor oppdragets gjenstand er en «eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål», altså næringseiendommer. Normen for god meglerskikk gjelder imidlertid fullt ut også for næringsmegling.

Et hovedhensyn bak bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven er forbrukervern. Tanken bak forbrukervernet er at et skjevt styrkeforhold/profesjonalitetsnivå mellom to parter skal søkes utjevnet gjennom rettslige beskyttelsesmekanismer til fordel for den svake part.

I kravet om at eiendomsmegleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk, ligger det således også at eiendomsmegleren må tilpasse seg partenes profesjonalitetsnivå. Parter det er naturlig å karakterisere som forbrukere vil gjennomgående nyte et sterkere vern enn mer profesjonelle aktører. Denne forskjellen kan begrunnes med at profesjonelle aktører har større oppfordring til å sørge for å avtalefeste sine forventninger til eiendomsmegler, enn en vanlig boligselger eller kjøper som svært sjelden er innom eiendomsmarkedet. Behovet for vern av reglene om god meglerskikk er derfor større for uprofesjonelle oppdragsgivere.

Næringsmegling kjennetegnes ved stor grad av profesjonalitet blant partene. Slike aktører må antas å være i stand til å ivareta egne interesser på en helt annen måte enn forbrukeraktører.

Imidlertid vil det også være forskjell på aktører i næringsmarkedet: aktører som ikke driver regelmessig med kjøp og salg av næringseiendommer vil ha behov for et annet vern enn de mer aktive aktører. Nettopp med bakgrunn i dette vil det være nødvendig for en eiendomsmegler å ha evnen til å tilpasse sin bistand til den aktuelle aktørens erfarings- og kunnskapsnivå, noe som vil ha betydning for hva som ligger i kravet til god meglerskikk ved det konkrete næringsmeglingsoppdrag.

En slik differensiering av hvilke krav som kan stilles til eiendomsmegler hva gjelder god meglerskikk, er også lagt til grunn i den såkalte Estatia-saken (TOSLO-2011-95696). I nevnte sak ble det av oppdragsgiver påberopt at meglerforetaket hadde opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke undersøke finansiering og oppgjørsevnen til kjøpere i prosjektet. Det ble fremhevet at verken lov eller tilhørende forskrift har konkrete bestemmelser knyttet til kjøpers finansieringsplan og – evne. Likevel er det er visse holdepunkter i rettspraksis og forvaltningspraksis for at eiendomsmegleren et stykke på vei må foreta visse undersøkelser knyttet til budgivers finansiering, for å anses for å ha oppfylt sine forpliktelser etter kravet til god meglerskikk. Dette gjelder særlig dersom eiendomsmeglingsforetaket har markedsført seg med at budgivers finansiering vil bli kontrollert. I foreliggende sak drøftet retten om kravet til god meglerskikk var brutt blant annet med utgangspunkt i partenes profesjonalitet.

Det første retten la vekt på, og det viktigste momentet i denne sammenheng, var at oppdragsgiver i dette tilfellet var en særlig profesjonell aktør i det aktuelle markedet. Oppdragsgiver hadde bred næringslivserfaring, beslutningstakerne hadde høy økonomisk utdannelse og lang erfaring fra blant annet investerings- og bankvirksomhet. Det ble dermed konstatert at oppdragsgiver i realiteten hadde større kompetanse enn eiendomsmegler. I tillegg var det klart at oppdragsgiver fra første dag hadde kunnskap om at eiendomsmegler ikke foretok noen særskilt finansieringskontroll. Retten konkluderte dermed med at selve finansieringen ikke hadde vært et tema mellom oppdragsgiver og eiendomsmegler. Eiendomsmegler ble ikke ansett å ha brutt god meglerskikk ved å ikke sjekke kjøpers finansiering, og ble dermed ikke ilagt erstatningsplikt. Dette eksempelet viser at man i vurderingen av hvilke krav som kan stilles til en eiendomsmegler hva gjelder utøvelse av god meglerskikk, må ta utgangspunkt i de særlige forhold som er representert ved det konkrete oppdrag.

I kravet om at eiendomsmegleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk, ligger det altså et krav om at eiendomsmegleren skal tilpasse seg partenes profesjonalitet. Bakgrunnen for dette er at en forbruker vil ha behov for et sterkere vern enn det en profesjonell aktør vil ha. Man kan begrunne forskjellen med at profesjonelle aktører vil ha en større oppfordring til å sørge for å avtalefeste sine forventninger. Man bør kunne forvente mer engasjement og forståelse av profesjonelle aktører enn hos en aktør som sjelden er innom eiendomsmarkedet og derfor har lite kjennskap til de aktuelle prosessene.

Normen for god meglerskikk ved næringsmegling påvirkes av praksis i bransjen. Prinsippet om å gi selger og kjøper et adekvat beslutningsgrunnlag kan overføres til næringsmegling, men partenes behov vil variere avhengig av hvilken type næringseiendom som er gjenstand for transaksjonen. Som regel vil det være profesjonelle aktører på begge sider, som ved større oppdrag gjerne er representert av egne advokater og rådgivere. Disse rådgiverne sørger for å bistå partene ved juridiske og økonomiske utfordringer. Dette vil som regel være en fordel, særlig når det kommer til eiendomsmeglers rolle som rådgiver.

En fleksibel norm

Normen for god meglerskikk vil dermed være fleksibel i den forstand at en kan ta hensyn til momenter som eiendommens karakter, størrelsen på transaksjonen, hvem som er partene og hvor profesjonelle disse er. Videre vil det være av betydning hvilken type transaksjon det er snakk om, og om de involverte partene er representert av advokat eller annen rådgiver. I forlengelsen av dette, vil det altså naturlig være en differanse i hva som ligger i kravet til god meglerskikk ved et meglingsoppdrag av bolig- eller fritidseiendom, og et næringsmeglingsoppdrag.

Var denne siden nyttig?