Artikkel

Kontormarket og leietakere under COVID-19    

Deloitte Advokatfirma

COVID-19 medfører stor usikkerhet for norske virksomheter. Med drastiske endringer i omsetning og trafikk blir det i tillegg kostnadskrevende for leietakere. Kan man egentlig kreve redusert leie som følge av COVID-19?

Koronastengte kontorer representerer en kostnad og lite nytte for leietakere. Hvorvidt det er juridisk grunnlag for leietakerne å kreve redusert leie for at de ansatte har hjemmekontor og de følgelig ikke kan gjøre nytte av de leide lokalene, må vurderes helt konkret. Det er flere mulig grunnlag for slik leiereduksjon som er diskutert i juristkretser, men det skal mye til og situasjonen er uansett uklar. Per i dag anbefales partene å søke å løse dette gjennom dialog.

Regjeringens krisepakke med støtte til virksomheter som lider betydelig omsetningstap i mars, april og mai 2020 kan være aktuell. Forutsetningen er at omsetningstapet til kontorbrukeren er redusert med minimum 20 % i mars og 30 % i april og mai. Ordningen er fortsatt ikke endelig klarlagt og det forventes at dette skjer i form av en forskrift som skal være på plass før ordningen med søknad åpnes den 17. april.

Uavhengig av retten til eventuell kompensasjon for uunngåelige faste kostnader som leiekostnad, plikter leietaker av kontoreiendommer å overholde sine øvrige kontraktsforpliktelser så lenge situasjonen vedvarer, eksempelvis å overholde sine alminnelige forpliktelser om tilsyn og nødvendig vedlikehold for å sikre at lokalet ikke skades. Eksempelvis vedvarer leietakers forpliktelse til å sikre at vann ikke fryser og tiltak for å forhindre innbrudd. Tilsvarende gjelder for utleier med hensyn til drift og vedlikehold og eventuell forvaltning av eiendommen, direkte eller via tredjepart.

Det er flere grep kontorleietakere nå kan gjøre for å sikre kostnadsreduksjon. Eksempelvis vil temperatur og ventilasjon kunne settes til et forsvarlig minimum så fremt kontoret ikke er i bruk. Også rengjøring og andre mer eller mindre faste kostnader vil kunne reduseres så fremt avtaleverket åpner for endringer i intervallene. Det er i dag mange leieforhold som har omfattende tilleggstjenester over felleskostnader og som nå bør kunne medføre kostnadsreduksjon. Her er det imidlertid viktig at den enkelte leietaker undersøker sine avtaler med leverandørene.

Vi oppfordrer også leietakere som nå sitter med tomme kontorer om å gå i dialog med utleierne for å se om det er grunnlag for reduksjon av byggenes totale felleskostnader. Også i fellesarealer bør renhold, ventilasjon og varme mv kunne reduseres så fremt bygget i praksis står tomt. Likeledes bør fellesfunksjoner som resepsjonstjenester, kantine mv kunne endres eller reduseres. Dette må imidlertid vurderes ut fra det konkrete bygg og leieforhold.

Vi anbefaler:

  • Ha tett dialog og etabler klarhet i leietakers situasjon
  • Fokus på å forberede søknad slik at denne kan sendes allerede 17. april
  • Ikke inngå en konkret avtale mellom partene før detaljene i støtteordningene er klarlagt
  • Dersom leietaker har likviditetsutfordringer kan forfall vurderes utsatt
  • Merk at henstand med betaling reiser dette merverdiavgiftsrettslige spørsmål som må ivaretas
  • Vurder å dele opp lengre betalingsterminer til månedlige for å forenkle søknadsprosessen
  • Utleiers adgang til å oppnå kompensasjon, for eksempel hvor omsetningsbasert leie, er uavklart
     

Samleside: Koronavirus (COVID-19)

På denne siden vil du finne informasjon som omhandler koronaviruset COVID-19, og påvirkningen det har på bedrifter. Vi oppdaterer siden med nye artikler etter hvert som de blir publisert.

Les mer her
Var denne siden nyttig?