Må du betale husleien når butikken stenges?

Som en følge av de strakstiltakene som er iverksatt i forbindelsen med korona-pandemien, har Helsedirektoratet fattet vedtak om stenging/begrenset drift av en rekke virksomheter. Strakstiltakene har også medført et dramatisk fall i aktiviteten hos samtlige aktører innen varehandel, servering og kultur, og en rekke bedrifter har dermed både et redusert og i noen tilfeller bortfalt inntektsgrunnlag. Som en følge vil disse bedriftene naturlig nok ha utfordringer med å dekke løpende forpliktelser som eksempelvis husleie.

Er dette tilstrekkelig grunnlag for leietaker til å kreve leiereduksjon?

Leieavtalens og husleielovens utgangspunkt

Erfaringsmessig vil de fleste leieavtaler eksplisitt presisere at leietaker bærer risikoen for offentligrettslige regler som blir innført og som berører leietakers virksomhet. Dette vil også omfatte offentligrettslige vedtak som begrenser leietakers virksomhet og med det den forutsatte bruk av leieobjektet.

Dersom leieavtalen ikke eksplisitt adresserer risikoen for offentligrettslige regler, vil husleielovens bestemmelser komme til anvendelse.

Etter husleieloven, vil leietaker ha rett til å gjøre mangelsbeføyelser gjeldende dersom den avtalte bruk hindres av offentlig vedtak fattet i medhold av lov. Ifølge rettspraksis, vil utleier som hovedregel bære risikoen for at husrommet kan brukes i samsvar med det avtalte eller forutsatte formålet.

Betyr dette at utleier også må bære risikoen for pålegg som er direkte rettet mot leietakers virksomhet?

Hvem som bærer risikoen må vurderes konkret, og relevante momenter i denne vurderingen vil for eksempel være:

- Er det fattet et tiltak fra Helsedirektoratets side som direkte retter seg om driften som utøves, eller blir driften kun indirekte berørt?
- Hvordan påvirker situasjonen utleiers mulighet til å stille lokalene til leietakers rådighet, er disse fullt ut disponible?
- Vil leietaker kunne utøve annen midlertidig virksomhet på eiendommen, eksempelvis rydding, rengjøring, klargjøring for fremtidig drift når påleggene løftes mv?
- Vil noen av strakstiltakene som iverksettes i forbindelse med pandemien avhjelpe en av partene?

Også det økonomiske aspektet for begge parter må adresseres i vurderingen. Dersom leietakers betalingsforpliktelse reduseres eller bortfaller vil dette medføre ringvirkninger for utleiers betalingsforpliktelser all den tid utleiers forpliktelser overfor banker og finansieringsinstitusjoner vil påvirkes av betalingsreduksjon hos leietaker.

Uavhengig av hvem som står nærmest til å bære risikoen etter leieavtalen og husleieloven, vil bestemmelsene om force majeure kunne påvirke utfallet av en helhetsvurdering.

Force majeure og avtalerevisjon

For leietaker, vil forpliktelsen etter avtalen normalt være å betale husleie for sin disposisjonsrett til leieobjektet, eventuelt opprettholde en driveplikt. Så lenge utleier gir disposisjonsrett til lokalene, er den klare hovedregel at det vil være leietakers risiko hvorvidt han har nytte av leieobjektet eller ikke. Det at leietaker som følge av manglende inntektsgrunnlag ikke lenger har økonomisk grunnlag til å betale leien, vil dermed i utgangspunktet ikke være hverken hevingsgrunnlag, hjemmel for å kreve leiereduksjon eller hjemmel for å unnlate en rettidig betaling av husleie.

Det kan likevel stilles spørsmål ved om den pågående pandemien representerer en så spesiell situasjon for visse virksomheter, at den er å anse som en force majeure hendelse. Force majeure innebærer at det er mer eller mindre umulig å oppfylle kontraktsforpliktelser på grunn av uforutsette begivenheter utenfor en parts kontroll.

Hvorvidt COVID-19 er å anse som en force majeure hendelse som gir leietaker rettigheter etter de generelle reglene om force majeure og kontrollansvar i alminnelig kontraktsrett, må vurderes konkret.

Dette vil være særlig relevant å vurdere for de virksomheter som rammes av Helsedirektoratets påbud om stenging av virksomhet. For det tilfellet at et påbud om stans av virksomheten blir langvarig og får omfattende, alvorlige økonomiske konsekvenser, viser rettspraksis at det i noen tilfeller vil være grunnlag for å kreve midlertidig revisjon av inngåtte kontrakter. I vurderingen av omfanget av de økonomiske konsekvensene som oppstår, vil det også være relevant å se hen til hvilke muligheter Regjeringens forslag av 15. mars 2020 om blant annet garantiordninger til norsk næringsliv vil gi til partene.

Vi finner det klart at den oppståtte situasjonen medfører at eventuelle driveplikter suspenderes som følge av force majeure, om bestemmelser tilknyttet husleie også kan revideres eller suspenderes er imidlertid et mer nyansert tema.

I vurderingen vil det være viktig å se på de totale konsekvenser av den ekstraordinære situasjonen, hvor langvarig et påbud er, i hvor stor grad leietakers virksomhet påvirkes, hvilken bransje den berørte leietaker opererer i og hvilke alternative grep som kan gjennomføres. Er det for eksempel grunnlag for felles initiativ mellom leietaker og utleier, ved at redusert eller bortfalt bruk igjen medfører reduserte kostnader for begge parter?

Dersom konklusjonen etter en slik helhetsvurdering blir at det foreligger en force majeure hendelse som gir leietaker rett til å kreve fritak fra sin forpliktelse til å betale leie, er det likevel viktig å være oppmerksom på at plikt til å betale leie normalt gjenoppstår på det tidspunktet force majeure begivenheten bortfaller.

Mulig fritak ved avtalerevisjon

Også avtalerevisjon vil kunne tenkes å gi grunnlag for fritak fra plikt til å betale husleie, såfremt COVID-19 i det konkrete leieforholdet anses å være en bristende forutsetning. De tilsvarende vurderinger som for force majeure vil i så tilfelle være relevante.

Det er i alles interesse at både utleiere og leietakere innretter seg etter den uforutsette og ekstraordinære situasjonen vi nå er midt i. Vi anbefaler at de leietakere som opplever utfordringer kontakter utleier for å diskutere en god ordning for begge parter. Midlertidig utsettelse av husleie, endring av krav til type virksomhet i lokalene eller lignende løsninger kan bidra til å redusere den negative påvirkningen vi vet pandemien kommer til å ha på norsk næringsliv. Ved at partene holder åpen dialog omkring dette blir også situasjonen noe mer forutsigbar.