Artikkel

Ny kjennelse kan opne for tilbakebetaling av dokumentavgift

Deloitte Advokatfirma

Ein ny kjennelse frå Borgarting lagmannsrett kan gi grunnlag for å påklage tidlegare vedtak om dokumentavgift og ev. kreve refundert betalt avgift ved førstegangsoverføringar av heimel til nyutbygd anleggseigedom, eller overføring av heimel til slik eigedom under utbygging.

Borgarting lagmannsrett kjem i kjennelsen av 17. mars 2020 til at ved førstegangsoverføring av heimel til nyutbygd anleggseigedom skal ein rekne dokumentavgift av ein hypotetisk råtomtverdi, berre med tillegg av ev. andel i kostnaden til opparbeidd veg, vatn og kloakk fram til tomta, men sjå bort frå øvrige opparbeidingstiltak, som gravearbeid mv. Avgiftsgrunnlaget kan då i mange tilfelle bli ned mot kr. 0.-. 

Dokumentavgift på tomteverdien ved førstegangsoverføring av anleggseigedom

Det blir rekna 2,5% dokumentavgift på overføring av heimel til fast eigedom i grunnboka. Avgifta blir normalt utrekna av salgsverdien til eigedomen, inkludert bygg eller anlegg. Verdsettinga blir gjort etter eit armlengdesprinsipp på tinglysingstidspunktet. Det er samtidig gitt ein særregel for førstegangsoverføring av heimel til eigedom med i sin heilheit nyoppført bygg/anlegg, eller slikt bygg/anlegg under arbeid. I så fall blir det rekna avgift berre av tomteverdien.

I praksis har det særleg vore spørsmål om korleis ein skal fastsette tomteverdien ved førstegangsoverføring av heimel til anleggseigedom, dvs. ein bygning, konstruksjon eller eit avgrensa fysisk volum, der det er gitt utbyggingsløyve og som er skilt ut som ein eigen eigedom i matrikkelen. Omgrepet anleggseigedom var ikkje kjent då regelen om nyoppførte bygg blei innført på 1970-talet, men Skattedirektoratet har lagt til grunn at ein må fastsette tomteverdien også for slike eigedomar.

Tidlegare rettspraksis om bruk av differansemetoden for fastsetting av tomteverdi

I den såkalla Barcode-dommen frå 2015 (LB-2014-117834) tok Borgarting lagmannsrett utgangspunkt i at ein kunne bruke ein differansemetode for å verdsette tomteverdien til ein gitt anleggseigedom. Det vil kort sagt seie ei vurdering av differansen mellom inntektspotensiale til eigedomen og kostnader ved å bygge den ut. Retten bygde på ei utrekning av utbyggingskostnadane for ei hypotetisk råtomt, og uttrykte at dette gjaldt sjølv om den aktuelle eigedomen var nesten ferdig utbygd på tinglysingstidspunktet. Det blei vidare lagt til grunn at meirverdien anleggseigedomen hadde for ein overflateeigedom skulle tilordnast overflateeigedomen. Etter ei konkret vurdering kom retten då til at den avgiftspliktiges opplysing om at tomteverdien var 0.- kr ikkje var «åpenbart for lav».

Dommen blei ikkje anka, men Skattedirektoratet uttrykte i nye merknader i årsrundskriv om dokumentavgift frå januar 2017 at kostnader knytt til tomta, som opparbeiding og utgraving, måtte inngå i tomteverdien til ein anleggseigedom, og at dette også gjaldt ved bruk av ein differansemetode. Merknadane i rundskrivet er normalt retningsgivande for praksis hos Statens kartverk.

Ny kjennelse – ved fastsetting av tomteverdien kan ein sjå bort frå utført opparbeiding mv.

I den nye kjennelsen av 17. mars 2020 (LB-2019-161791) vurderer Borgarting lagmannsrett særleg dei etterfølgande rundskriva frå Skattedirektoratet om tilordning av grunnarbeid, utgraving mv. til tomteverdien. Dersom slike arbeid allereie er utført, kan det utgjere ein vesentleg verdi ved anleggseigedomar på tinglysingstidspunktet.

Rettens fleirtall legg til grunn at ein skal sjå bort frå tomtas tilstand på tinglysingstidspunktet, og uttrykker at tomteverdien inkluderer verdien av ei hypotetisk råtomt, inkludert denne sin del av utgiftene til veg, vatn og kloakk fram til tomta. Retten meiner det ikkje er grunnlag for å trekke inn andre investeringar i tomta på tinglysingstidspunktet i tomteverdien, som opparbeiding av tomta og annan infrastruktur. Etter rettens syn var det særlige problemstillingar knytt til bruken av regelen om nyoppførte bygg på anleggseigedomar, men det var ev. ei lovgjevaroppgåve å avklare dette nærare.

Muligheiter for å kreve tilbakebetalt dokumentavgift

Sjølv om det er tale om ei underrettssak, avsagt under dissens, er kjennelsen klargjerande på at ferdig utført opparbeiding, som grunnarbeid, utgraving mv. ikkje skal inngå i tomteverdien for anleggseigedomar. Legg ein som Borgarting til grunn at ein skal verdsette anleggseigedomen som ei hypotetisk råtomt, og skal sjå bort frå både meirverdi for overflateeigedomen, jf. Barcode-dommen, og faktisk utførte grunnarbeid på tinglysingstidspunktet, vil tomteverdien i praksis ofte kunne bli ned mot kr. 0. Dette då kostnadane ved å bygge ut ei slik råtomt, særleg i undergrunnen/fjell mv., og eit lavt inntektspotensiale isolert sett, gjerne kan gi ein negativ eller ubetydelig positiv tomteverdi for anleggseigedomar.

For aktørar som tidlegare har betalt dokumentavgift ved førstegangsoverføring av grunnboksheimel til anleggseigedom etter fullføring, eller under oppføring, bør ein vurdere å påklage vedtaket om dokumentavgift eller søke refusjon. Klagefristen for vedtak om dokumentavgift er 3 veker, men kan forlengast opptil 1 år. Refusjon kan søkast i ein periode på opptil 3 år etter avgiftsvedtaket, men høve til refusjon vil avhenge av ei nærare vurdering av den konkrete saken. Det er som utgangspunkt erverver av heimel til eigedomen som har krav på ev. refusjon av avgift frå Statens kartverk.

Deloitte Advokatfirma

Les mer om Deloitte Advokatfirma og siste innsikt.

Les mer her
Var denne siden nyttig?