Artikkel

COVID-19: Overtagelse av bolig og meglers rolle

Deloitte Advokatfirma

Eiendomsbransjen har selv iverksatt retningslinjer for gjennomføring av boligsalg og utleie gjennom megler mens pandemien pågår. Dette for å sikre opprettholdelse av aktiviteten i eiendomsmarkedet. Likevel er det en rekke uforutsette forhold i kjølvannet av Covid-19 som det er nødvendig for både partene i en eiendomshandel så vel som megler å ha kontroll på.

Opplysninger om ferdigstillelses- og overtakelsestidspunktet, herunder kjøpers rettigheter ved forsinkelse, er av sentral betydning for en forbrukerkjøper. Dersom særlige forhold påvirker avtalt ferdigstillelsestidspunkt, plikter megler blant annet å sikre at forbrukerkjøper er kjent med hvordan forholdet påvirker dennes rettigheter og forpliktelser under avtaleforholdet.

Vi ser i denne artikkelen nærmere på noen relevante problemstillinger for bolig under oppføring og overtagelse av brukt bolig.

Hva skjer dersom bolig under oppføring ikke ferdigstilles til avtalt tid?

En rekke boligprosjekter er direkte påvirket av pandemien ved at arbeider ikke kan gjennomføres i samsvar med foreliggende fremdriftsplaner. Forsinkede materialleveranser, karantene og isolasjon av ansatte gir i visse tilfeller entreprenører rett til tilleggsfrister, som igjen vil påvirke ferdigstillelsestidspunktet på byggeprosjektet som sådan.

Etter bustadoppføringslova § 11 bokstav c kan byggherre ha krav på fristforlengelse dersom det oppstår forsinkelse i prosjektet på grunn av en force majeure-hendelse. Forbrukeren må varsles skriftlig uten ugrunnet opphold om at det kreves fristforlengelse. Det er viktig å være oppmerksom på at eventuelle varsler fra underentreprenører også må videreføres til forbrukeren. Og der byggherren i et boligprosjekt mottar slikt varsel fra entreprenør, må dette videreføres til boligkjøper. Hvis et slikt varsel ikke blir sendt uten ugrunnet opphold mister man retten til fristforlengelse. Uten ugrunnet opphold er et relativt begrep, men ofte vil det ikke være snakk om mer enn noen dager.

Hva om forbruker ikke kan møte til avtalt overtakelsestidspunkt?

Forbruker så vel som selger, vil også kunne forhindres fra å møte til avtalt overtakelse som følge av smitteverntiltak. Dersom den ene part ikke møter til avtalt overtakelsestidspunkt, vil den andre part med hjemmel i bustadoppføringsloven § 15 andre ledd kunne gjennomføre overtakelse alene, med de rettsvirkninger dette har. Lovens utgangspunkt gjelder likevel kun dersom parten uteblir uten «gyldig grunn». Som utgangspunkt vil påvist smitte, isolat eller karantene kunne påberopes som gyldig grunn. For selgers del, vil det i et slikt tilfelle være nødvendig å sikret en skriftlig innkallelse til overtakelsesforretning, hvor det med skriftlighet menes brev-format – med mindre forbrukerkjøper eksplisitt har godtatt bruk av elektronisk kommunikasjon.

Hva er konsekvensen dersom overtakelse av eiendom ikke kan gjennomføres i samsvar med avtale?

Smitteverntiltak som for eksempel innreiseforbud i enkelte kommuner, påvist smitte, isolat eller karantene kan medføre at overtakelse av eiendom ikke kan gjennomføres til avtalt tidspunkt. I utgangspunktet vil det forhold at overtakelse ikke gjennomføres til avtalt tid representere et kontraktsbrudd som kan gi kontraktsmotparten rett til å blant annet kreve erstatning med hjemmel i avhendingsloven §§ 4-5 og 5-4, jf §§ 4-1(1) og 5-1(2).

Det er ikke et krav til at partene selv er tilstede ved overtakelsen, og det vil dermed være mulig å engasjere en fullmektig til å gjennomføre overtakelse. I så tilfelle kan det være fornuftig for kjøpers del å forbeholde seg retten til senere undersøkelse og eventuell reklamasjon. For det tilfellet at overtakelse ikke ønskes/kan gjennomført ved bruk av fullmektig og med det ikke kan gjennomføres på det avtalte tidspunkt, vil det etter en konkret vurdering likevel kunne være grunnlag for å kreve utsatt overtakelse. Dette vil kunne være aktuelt med referanse til force majeure, eksempelvis ved at kontraktsparten hindres fra å reise til boligen grunnet påvist smitte, innreiseforbud eller andre hendelser utenfor partens kontroll. Se mer om force majeure her.

Meglerbransjen omfattes av regjeringens tiltakspakker

Kontantstøtteordningen som er opprettet av regjeringen innebærer at staten dekker en andel av uunngåelige, faste kostnader for virksomheter med betydelig reduksjon i omsetning som følge av Covid-19 og tilknyttede smitteverntiltak.

Foretak som har som sin næringsvirksomhet å leie ut eller megle eiendom vil kunne søke om støtte under kompensasjonsordningen. Leieinntekter og honorar/provisjonsinntekter fra salg av eiendom vil være regnet som omsetning.

Dersom meglerforetaket har et fall i omsetning på minst 20% i mars (30% i påfølgende måneder), fallet i omsetning er en følge av virusutbruddet og smitteverntiltakene, foretaket er registrert i Foretaksregisteret og er skattepliktig til Norge, har ansatte, utøver lovlig virksomhet og ikke er under konkursbehandling vil foretaket som utgangspunkt kvalifisere under kompensasjonsordningen.

Se nærmere om kompensasjonsordningen her.
 

Samleside: Koronavirus (COVID-19)

På denne siden vil du finne informasjon som omhandler koronaviruset COVID-19, og påvirkningen det har på bedrifter. Vi oppdaterer siden med nye artikler etter hvert som de blir publisert.

Les mer her
Var denne siden nyttig?