Artikkel

Unngå skattesmell på utleie av feriehytta i sommer

Deloitte Advokatfirma

Utleiemarkedet for fritidshytter er hett om dagen og det er mange hytteeiere som vurderer utleie som et alternativ til salg, for å finansiere kjøpet av drømmehytta, eller for å skape litt ekstra rom i familieøkonomien. Hvilke skatteregler utleien kommer inn under kan ha stor betydning for om utleien gir avkastning eller ikke.

Det er to alternativer for beskatning av utleieinntekten; enten skal utleieinntekten fritaksbehandles, eller så skal den regnskapsbehandles. Som fritaksbehandlet er utleieinntekten (delvis) skattefri. Som regnskapsbehandlet, er (overskudd av) utleieinntekten skattepliktig. Om utleieinntekten skal fritaksbehandles eller regnskapsbehandles avhenger i stor grad av omfanget av eierens egen bruk av hytta, og reglene åpner ikke for valgadgang. Er vilkårene for fritaksbehandling til stede, så skal utleieinntekten fritaksbehandles selv om regnskapsbehandling er mer gunstig.

Eieren bruker hytta selv

Når eieren selv bruker hytta, og utleie kun skjer sporadisk, så er utgangspunktet fritaksbehandling. Da er samlet utleieinntekt under 10 000 kroner per år skattefri, avtalt betaling for enkle tilleggstjenester som utvask inkludert.. Det gis i tilfellet ingen fradrag for kostnader ifm. utleien.

Når utleieinntekten er over 10 000 kroner, skal utleieinntekten sjablongbeskattes. I 2020 innebærer dette at 85 prosent av leieinntekt over 10 000 kroner er skattepliktig. Når grunnlaget for beskatning reduseres til 85 prosent, så gis det ingen fradrag for kostnader ifm. utleien, så som honorarer til utleiemegler / provisjon, og utgifter til strøm, vann og avløp og nødvendig vedlikehold. Om utgiftene overstiger 15 prosent av brutto leieinntekt, kan effektiv skatt på utleieinntekten isolert sett bli betydelig. Er utgiftene er lavere enn 15 prosent av brutto leieinntekt, vil sjablonreglene kunne være gunstige.

Det er vel verdt å merke seg at man ved sjablongbeskatning ikke får fradrag for oppussingskostnader, slik som gjerne er tilfellet ved regnskapsbehandling. Se eksempel på hvordan dette kan slå ut nedenfor.

Ved sjablongbeskatning gis heller ikke fradrag for tap ved skade. Sørg derfor for forsikringsdekning og tilstrekkelig depositum og sikring av hytte og innbo før du leier ut.

Eieren bruker ikke hytta selv

Når eieren ikke bruker hytta selv, skal utleieinntekten regnskapsbehandles. Hovedregelen er da at alle dokumenterbare kostnader i tilknytning til utleien av hytta er fradragsberettigede. Dette inkluderer også kostnader til nødvendig vedlikehold av hytta så som oppussing, noe som vil kunne gi betydelige utslag i skatteoppgjøret:

  Regnskapsbehandling
Sjablongbeskatning
Utleieinntekt
100 000 100 000
Bunnfradrag 0 10 000
Oppussingskostnader 50 000 0
Netto leieinntekt
50 000 90 000
Beskatningsgrunnlag
50 000 76 500
22 % skatt
11 000 16 830

 

Det er noen begrensninger i fradragsretten for vedlikehold som det er verdt å være oppmerksom på. Én er at det ikke gis vedlikeholdsfradrag dersom utleien varer mindre enn halve inntektsåret det første året med regnskapsbehandling. En annen viktig begrensning ligger i at fradrag for vedlikehold skal avkortes på basis av hvor mange år hytta har vært fritaksbehandlet de siste fem årene. Det er verdt å merke seg at det er antall år med fritaksbehandling på gjeldende eiers hånd som skal medregnes. Har man en hytte man nylig har anskaffet, og som man ikke har brukt eller kommer til å bruke selv, så vil man altså kunne være berettiget fullt fradrag for oppussingskostnader.

Verdt å nevne er det også at ved overgang fra regnskapsbehandling til fritaksbehandling – man har leid ut hytta uten å bruke den selv, men vil nå bruke den selv – så er vedlikeholdskostnader kun fradragsberettigede i en rimelig overgangsperiode. Det er viktig at vedlikeholdsarbeidene etter utleieperioden ikke lar vente på seg for lenge.

Verdt å tenke på

Ha en plan for hvordan du ønsker å bruke hytta, og hold deg til den, slik at skattekostnaden ikke kommer som en ubehagelig overraskelse.

Husk at evt. salgsgevinst er skattepliktig dersom du ikke har brukt hytta som egen fritidseiendom i minst 5 av de siste 8 årene. Regnskapsligning – når du ikke bruker hytta selv – kan dermed gjøre at gevinsten ikke blir skattefri, og gevinstskatten kan da komme til å spise opp en eventuell fordel du har hatt ved å få fradrag med regnskapsligning.

Se til skattereglene når du planlegger vedlikehold. I hvilket omfang er vedlikeholdskostnadene fradragsberettigede i år? Hva med neste år?

Om faktiske fradrag er viktig for deg, så sørg for å ha på det rene hvor mye du kan bruke hytta uten å miste fradragsretten. Vær varsom med å la sol og sommer lokke til mer omfattende bruk av hytta enn opprinnelig planlagt.
 

Deloitte Advokatfirma

Få siste innsikt fra Deloitte Advokatfirma

Meld deg på vårt nyhetsbrevet
Var denne siden nyttig?