Artikkel

Viktige frister for å kreve refusjon fra naboen

Deloitte Advokatfirma

Plan- og bygningsloven gir utbygger mulighet til å kreve tilbake deler av utgiftene for opparbeidelse av vei, vann og avløp dersom nabotomtene blir «byggeklare» som følge av de utførte arbeider. Vi erfarer imidlertid at flere utbyggere mister hele eller deler av retten til å kreve slik refusjon fordi man glemmer at det gjelder egne frister for kommunal godkjenning. Denne artikkelen gir en kort innføring i hvordan prosessen bør forløpe.

I forbindelse med ramme- og igangsettingstillatelse er det fristende å sette i gang prosjektet så tidlig som mulig. Enkelte ganger er det imidlertid god økonomi i å utvise tålmodighet og få med kommuner og nabotomter på et refusjonsvedtak.

Plan- og bygningsloven § 18-1 stiller som krav for å bebygge en tomt i et regulert område at det er opparbeidet vei, vann og avløp frem til tomten. Med regulert område menes at området er regulert gjennom en arealplan. Tiltakene det stilles krav om i pbl. § 18-1 vil være nærmere definert og beskrevet gjennom kommunens arealplan samt reguleringsplaner for de aktuelle områdene.

Pbl. § 18-3 gir (den kommunale eller private) utbyggeren mulighet til å kreve tilbake deler av utgiftene for opparbeidelse av lovpålagt infrastruktur. Vilkåret for å kunne kreve slik refusjon er at helt eller delvis ubebygde nabotomter som gjennom utbyggers arbeid får oppfylt kravene i pbl. § 18-1 på sine vegne, og dermed i lovens forstand blir «byggeklare». En sammenhengende opparbeidelse av en veistrekning eller rør/ledningsnett blir i henhold til pbl. § 18-4 definert som en «refusjonsenhet» og eiendommene tilknyttet den aktuelle strekningen skal dele utgiftene seg imellom.

Hovedtanken bak refusjonsreglene er at arbeidene har medført en verdistigning for nabotomter, som da kan utnyttes mer takket være utbyggerens innsats. Grunntanken er derfor at det er rettferdig at kostnadene ved opparbeidelsen fordeles mellom eiendommene, uansett hvor ubeleilig et refusjonskrav må oppleves av nabotomtene.

Refusjonskravet må vedtas først

For at utbygger skal ha refusjonsretten i behold må imidlertid utbygger få godkjent en refusjonsplan før arbeidene er påbegynt. Planen må vise antatte kostnader og fordelingen mellom eiendommene og godkjennes av kommunen. Vi erfarer at flere utbyggere går glipp av store krav fordi prosjektet er modent for utbygging før man begynner å tenke refusjon.

Spørsmålet er om denne fristen gjelder absolutt, eller om man kan få godkjent en refusjonsplan også etter arbeidene er startet?

Ett unntak følger direkte av § 18-8. Av hensyn til tiltakets karakter og behov for fremdrift har kommunen mulighet til samtykke til at arbeidene kan settes i gang før refusjonsplan er godkjent. En viktig forutsetning for denne unntaksmuligheten, er at godkjennelsen fra kommunen innhentes før arbeidene påbegynnes.

Utover nevne unntak, er utgangspunktet i § 18-8 klart; refusjonsplanen skal være godkjent før arbeidene starter. Blant annet skal berørte naboer på forhånd ha mottatt varsel og hatt mulighet til å komme med innsigelser. Formålet med bestemmelsen er å sikre at kostnadsrammen for refusjonsberegningen ligger fast før arbeidene starter.

Erfaringsvis er også viljen til å inngå en kostnadsfordelingsavtale mellom eiendommene større når refusjonsvarselet er kjent for alle og protestene har lagt seg.

I etterkant av arbeidene sender utbygger inn regnskapet for arbeidene og den endelige fordeling foretas av kommunen. Bestemmelsen innebærer en innstramming sammenlignet med tidligere plan- og bygningslov, hvor det hadde utviklet seg en praksis fra departementet som ga mulighet for å få godkjent tiltaket også etter arbeidene var påbegynt/ferdigstilt. Nåværende lovtekst gir ikke mulighet for en slik praksis.

Når har man påbegynt arbeidene?

Ordlyden i §18-8 gir derimot ikke noe klart svar på hva som konkret menes med «påbegynt». I forarbeidene til § 18-8 er det uttalt at påbegynt er det samme som at det er «funnet sted arbeider i marken», mens derimot «rent forberedende arbeid» faller utenfor lovens definisjon.

I praksis betyr dette at arbeider som bidrar til å klarlegge veitraseen eller rørgaten, for eksempel fjerning av matjord eller hugging av trær, regnes som forberedende arbeider som normalt ikke medfører tap av refusjonsretten. Motsatt vil for eksempel grunnarbeid i forbindelse med etablering av vei innebære at arbeidene er «påbegynt» med den følge at refusjonsretten går tapt. Et tilleggsmoment i vurderingen av om arbeidene er «påbegynt», er arbeidets omfang, altså forholdstallet mellom det påbegynte arbeidets omfang vurdert opp mot det totale arbeidet som skal gjennomføres. Med andre ord; jo større prosjekt, jo større slingringsmonn før arbeidene anses «påbegynt» i lovens forstand.

Går man glipp av hele refusjonskravet?

En praktisk problemstilling som kan dukke opp er for eksempel at veiarbeidet er påbegynt, mens rørgaten for vann- og avløpsledningene ikke er det.

Vil da fraværet av godkjent refusjonsplan medføre at refusjonsretten går tapt for både vei, vann- og avløpsarbeidene? Svaret er i utgangspunktet nei.

Vei, vann og avløp er i henhold til § 18-3 jf. 18-1 selvstendige tiltak, som hver for seg er refusjonsberettigede. De tre tiltakstypene blir som utgangspunkt også definert som selvstendige refusjonsenheter i henhold til § 18-4 (likevel vil vann- og avløp ofte bli definert som samme refusjonsenhet hvis de følger samme trase). Det skal utarbeides selvstendige refusjonsplaner som viser fordelingen for enkelte refusjonsberettigede tiltaket (vei, vann og avløp), noe som blant annet fremkommer av en eldre dom fra lagmannsretten, RG. 1987 side 735. Konsekvensen av «påbegynt» arbeid vil derfor som utgangspunkt kun medføre bortfall for den tiltakstypen som er igangsatt.

Som privat utbygger er det som følge av lovens absolutte krav og preklusive frister svært viktig å kjenne til refusjonsregelverket. Får man ikke godkjent planen i forkant eller avklart en forhåndsgodkjenning med kommunen, kan man gå glipp av svært store summer som ellers ville blitt dekket av naboene.

Deloitte Advokatfirma

Som et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer er Deloitte Advokatfirma en foretrukken rådgiver innen alle områder for forretningsjuss.

Meld deg på vårt nyhetsbrev
Var denne siden nyttig?