Nyheter

Finn fem feil

Alle eiendomsskattebetalere bør rette et kritisk blikk mot eiendomsskattetaksten

Som hovedregel skal utskriving av eiendomsskatt og publisering av eiendomsskattelister skje før 1. mars i skatteåret. Vår erfaring fra eiendomsskattesaker er at det i mange tilfeller foreligger minimum fem feil ved eiendomsskattetaksten; det være seg formelle saksbehandlingsfeil eller materielle feil, med varierende alvorlighetsgrad.

Vi oppfordrer derfor alle eiendomsskattebetalere til å rette et kritisk blikk mot eiendomsskattetaksten og se om man kan finne fem feil. 

Mulig fritak?

Første sjekkpunkt kan være å undersøke hvorvidt eiendommen faktisk kan ilegges eiendomsskatt. Noen enkeltstående eiendommer skal fritas fra eiendomsskatt. I tillegg kan det i enkelte tilfeller søkes om fritak. I sistnevnte tilfeller er det opp til kommunen å avgjøre om en eiendom skal fritas.

Ny takst

For eiendommer som har fått ny takst for 2014 bør det kontrolleres om det er snakk om ny alminnelig taksering eller retaksering. Alminnelig taksering skal i utgangspunktet forekomme hvert tiende år og omfatte hele kommunen.

I visse tilfeller kan kommunen i tillegg foreta retaksering av enkelte eiendommer underveis i perioden før ny alminnelig taksering skal finne sted. En slik retaksering skal skje under hensyntagen til prisnivå ved forrige alminnelige taksering. Dette gjelder også førstegangs taksering av en eiendom, for eksempel på grunn av ny bebyggelse, som foretas underveis i takstperioden.

Dette betyr at dersom forrige alminnelige taksering var i 2007 og en eiendom takseres i 2013 med virkning fra 2014, så skal taksten justeres ned til 2007-nivå i likhet med takstene på øvrige eiendommer i kommunen.

For større eiendommer kan dette gi betydelig utslag på eiendomsskatten.

Takst vs. verdi

De fleste næringsdrivende har en viss forestilling om hva omsetningsverdien for eiendommen deres ligger på. Eiendomsskattetaksten skal ikke være høyere enn omsetningsverdien, og da ikke på noe tidspunkt i inneværende takstperiode. I en del tilfeller skal den tvert imot være lavere fordi flere kommuner anvender en generell reduksjonsfaktor før endelig eiendomsskattetakst fastsettes. 

Er det generelle takstnivået i kommunen lavere enn omsetningsverdien, vil det alltid være det generelle takstnivået som setter rammen for hvor høyt takst- og eiendomsskattegrunnlaget kan settes. Statistisk ligger eiendomsskattegrunnlaget for næringseiendom på mellom 30-50 % av antatt omsetnings-/salgsverdi.

Dersom man mener at eiendomsskattetaksten overstiger omsetningsverdien, er dette et åpenbart grunnlag for å klage på eiendomsskatten.

Ingen fasit

I praksis er ofte eiendomsskattetakster for næringseiendommer basert på matematiske beregninger og sjablonger. Det betyr ikke at takstene er uangripelige.

Sjablonger er hjelpemidler som kan benyttes i tillegg til befaring av hver enkelt eiendom. Befaringen kan medføre opp- eller nedjustering av sjablongbasert beregning, og kommunen er ansvarlig for at anvendte sjablongløsninger ikke medfører at takstnivået overstiger omsetningsverdien. 

Bruk av sjablongbasert takst bør derfor ikke skremme eiendomsskatteyter fra å klage.

Sammenligning med andre

Det er også verdt å undersøke hvordan eiendomsskattegrunnlaget for andre eiendommer i kommunen er fastsatt sammenlignet med egen eiendom.

Eiendommer av samme karakter innen samme kommune skal behandles likt i tråd med likhetshensynet. Det vil si at for eksempel to eller flere forretningseiendommer med handelssenter må takseres etter de samme verdsettelsesprinsippene selv om de befinner seg i forskjellige deler av kommunen.

Samtidig skal eiendomsskattetakstene gjenspeile variasjoner for eiendommer av ulik karakter. Dette må også ivaretas ved bruk av en sjablongmetode for taksering.

Krav til begrunnelse

Det er ofte man ser at eiendomsskattebetaler kun får kopi av et par siders takstdokument som bakgrunn for eiendomsskattevedtaket. Da er det vanskelig å få grep om hvordan eiendomsskattetaksten er fastsatt, og man har ikke tilstrekkelig grunnlag for å ta stilling til om eiendomsskattetaksten er riktig.

Eiendomsskattebetalerne anbefales derfor å kreve innsyn i bakenforliggende vurderinger. Det kan være greit å ta med seg at man har en lovfestet rett til en begrunnelse for taksten. Begrunnelsen må tilpasses det enkelte vedtak men skal i det minste gjøre det mulig å forstå hvordan skattegrunnlaget er fastsatt for å få tilstrekkelig grunnlag for en eventuell klage. 

Industrieiendom og avkastningsverdi

For større industrielle produksjonsanlegg (verk og bruk) fastsettes ofte eiendomsskattetaksten ved konkret skjønn og med substansverdi som hjelpeberegningsmetode. For slike eiendommer vil det imidlertid kunne være hensiktsmessig å vurdere bruk av avkastningsverdi som hjelpeberegningsmetode. Det er ofte investert store summer, men lønnsomheten må ses over lang sikt.

Erfaringsvis er det gjerne eiendomsskattebetaler selv som må ta opp spørsmålet om anvendelse av avkastningsverdi og kreve at det gjennomføres en avkastningsverdivurdering. Det er da viktig å huske på at det er avkastningsverdien av eiendommen/anlegget som er aktuelt. Det er dette det skal betales eiendomsskatt av og ikke virksomheten som sådan.

Frist for å klage

Fra og med 1. januar 2013 har eiendomsskattebetaler lovfestet rett til å klage på eiendomsskattevedtaket hvert år med mindre det tidligere er fremsatt klage på samme grunnlag. Klagefristen er på 6 uker fra skattelisten er utlagt eller skatteseddel utsendt. I noen tilfeller har den enkelte kommune også gitt generell utvidet klagefrist.

En klage kan omfatte både formelle saksbehandlingsforhold og materielle feil ved eiendomsskattetaksten.

Feil ved forutgående år

Dersom det oppdages feil ved årets eiendomsskattegrunnlag som også påvirker eiendomsskatten som er betalt for tidligere år, har du krav på tilbakebetaling av uriktig oppkrevet eiendomsskatt for en viss periode bakover i tid. 

Selv om man får medhold i klagen, får det bare virkning fremover i tid, det vil si fra og med det året man har klaget og til og med neste alminnelige taksering. Et krav om tilbakebetaling må således fremsettes separat overfor kommunen.

Kort oppsummert er hovedbudskapet til eiendomsskattebetalerne om at man ikke må sove i timen når eiendomsskatten utskrives – forsøk å finne fem feil og ta stilling til om det kan gi grunnlag for å kreve et lavere eiendomsskattegrunnlag.

Alternativt kan det være lønnsomt å få takstgrunnlaget vurdert av eksperter innen området.

Publisert på Estate Nyheter, 10. mars 2014

Var denne siden nyttig?