Artikkel

Involvert i eiendomstransaksjoner

Hvem er ansvarlig for avgiftsmessige tap?

Regnskapsførere, advokater, eiendomsmeglere og revisorer – er dere klar over at overdragelse av fast eiendom vil kunne få avgiftsmessige følger?

Mange eiendomsaktører, meglere, revisorer, advokater og andre rådgivere har ikke tilstrekkelig kjennskap til de avgiftsmessige opp- eller nedsidene ved en eiendomsoverdragelse.

Dette kan medføre at overdragende part blir møtt med et betydelig avgiftskrav fra staten. I andre tilfeller kan overdrager gå glipp av gode forhandlingskort.

De avgiftsmessige forholdene må dermed avklares i forkant av transaksjonen for å unngå unødig risiko eller tapte muligheter. Dette krever imidlertid kjennskap både til avgiftsreglene, og ikke minst eiendommens mva-historikk.

Ofte vil overdrager la seg bistå av megler eller andre rådgivere i prosessen. Hvem har ansvaret for hva, og hvem vil kunne bli holdt økonomisk ansvarlig for eventuelle avgiftsmessige tap som oppstår i kjølvannet av en eiendomsoverdragelse?

Justeringsreglene
De fleste i eiendomsbransjen bør være kjent med de såkalte "justeringsreglene" i merverdiavgiftsloven. Kort fortalt er dette et regelsett som skal sørge for at mva-behandlingen i størst mulig grad gjenspeiler den avgiftsmessige bruken av eiendommen. Regelverket treffer normalt byggetiltak hvor mva-beløpet utgjør 100.000 kroner eller mer. Byggetiltaket vil da utgjøre en "kapitalvare" i avgiftsmessig forstand. Det er når en slik kapitalvare overdras at man kan forrykke dagens mva-situasjon i negativ eller positiv forstand.

En overdragelse kan være alt fra et ordinært eiendomssalg til en eiendomsoverføring som ledd i en fusjon, fisjon eller omdannelse.

I vår sak skal vi se nærmere på de negative følgene ved en slik overdragelse. En slik situasjon vil typisk oppstå når den overdragende part har fradragsført den inngående merverdiavgiften som er pådratt i forbindelse med byggetiltaket. Overdragelsen er justeringsutløsende, noe som medfører at avgiften helt eller delvis står i fare for å måtte tilbakeføres til staten.

En slik tilbakeførings- eller justeringsplikt kan enkelt unngås ved at den nye eieren signerer en avtale om å overta eiendommens justeringsforpliktelser. En slik avtale må inngås kort tid etter overdragelsen for å unngå tap. Det kan være utfordrende å få dette på plass i tide. Dette gjelder spesielt i omdanningstilfellene hvor det uten nøye planlegging kan vise seg å være praktisk umulig å overholde regelverket.

Hvem kan holdes ansvarlig?
Avvik fra justeringsregelverket blir ofte avdekket av tredjeparter lang tid etter feilen er begått, ofte som ledd i et bokettersyn, av revisor, mva-rådgiver eller som del av en potensiell kjøpers avgiftsmessige due diligence.

Hvem er i så fall ansvarlig for et avgiftsmessig tap i den forbindelse? Kan overdrager velte tapet over på eventuelle rådgivere som bistod i prosessen?

Borgarting lagmannsrett slo tidligere i år fast at eiendomsmegleren var erstatningsansvarlig for det avgiftsmessige tapet som oppstod ved eiendomssalget. Kort fortalt ble selger forpliktet til å justere for tidligere fradragsført merverdiavgift fordi man glemte å inngå en justeringsavtale med ny eier. Retten mente at det her burde være synlig for megler at salget ville medføre avgiftsmessige konsekvenser for selger. Megler ble derfor ansett å ha handlet i strid med god meglerskikk når han ikke opplyste selger om denne justeringsplikten. Dette var en opplysning som kunne avverget tapet.

I nevnte sak var det snakk om en eiendomsmegler, men ansvaret vil også kunne tenkes å havne hos andre rådgivere.

Vi anbefaler derfor alle som er involvert i eiendomsoverdragelser om å sette seg inn i mva-reglene. Erstatningsansvar eller ei, overdrager vil verdsette en rådgiver som stiller de viktige spørsmålene i god tid før eiendommen skifter hånd.

Ta gjerne kontakt med oss dersom dere ønsker mer informasjon om dette. Vi kan også skreddersy kurs for deg og din virksomhet.

Var denne siden nyttig?