Innsikt

Felleskostnader – Leiekontraktens glemte kapittel

Ved inngåelse av leiekontrakter er leietakerne opptatt av leienivået, men altfor mange glemmer at felleskostnader kan utgjøre en betydelig sum. Det er penger å spare på å sørge for at felleskostnadsnivået er riktig samtidig som riktig felleskostnadsnivå gir færre tvister.

Felleskostnader er kostnader forbundet med driften av eiendommen, som vedlikehold og drift av fellesarealene og de tekniske anleggene i bygget som utleier skal kompenseres for. Felleskostnadene betales i tillegg til leien og er i stor grad brukeravhengige. Normalt beregnes felleskostnadene som en kostnad pr. kvm pr. år. Selve leien er ikke tema i denne artikkelen, kun kostnader leietaker må forvente å betale i tillegg til leien.

Felleskostnadene skiller seg fra leierkostnadene som utgjør leietakers utgifter for energi og vann etter eget forbruk samt innvendig vedlikehold og renhold i egne lokaler, og eierkostnadene som utgjør utleiers utgifter til forsikring, eiendomsskatt, utvendig vedlikehold, utskiftninger og administrasjon. Etter statistikk innhentet av OPAK og Basale fra større tettsteder i Norge, utgjør felleskostnadene for kontorlokaler normalt mellom kr 250 og 400 per kvm per år, mens tilsvarende tall for eierkostnader og leierkostnader beløper seg til henholdsvis kr 150-300 og kr 200-300.

I korte trekk må leietaker, i tillegg til leien, forvente å betale mellom kr 250 og 400 per kvm per år i felleskostnader og kr 200-300 i leierkostnader.

Denne fordelingen er imidlertid kun et utgangspunkt.  I for eksempel en «Barehouse»-avtale vil leietaker ha ansvar for flere (og i ekstremtilfellene samtlige) eierkostnader i tillegg til leierkostnader og felleskostnader.

Fordelingen av hvilke utgifter som naturlig faller inn under postene eierkostnader, leierkostnader og felleskostnader der det ikke er blitt avtalt konkret, kan være vanskelig å fastsette. Husleieloven, som gjeldende bakgrunnsrett, gir ingen veiledning. En bransjenorm har i en viss grad vokst frem den siste tiden og i de siste årene har denne i stor grad blitt kodifisert gjennom ledende standardleieavtaler.

I den grad det i et leieforhold faktisk er benyttet en slik standardisert leieavtale, er det imidlertid en rekke forhold som ikke er godt nok regulert. Hvis det tas utgangspunkt i siste versjon av den såkalte meglerstandarden, en husleieavtale utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Norges Eiendomsmeglerforbund, heter det der under punkt 8 Leiesum at:

«I tillegg til leien betaler leietaker en andel av eiendommens felleskostnader. Felleskostnadene fordeles etter eiendommens fordelingsnøkkel, som angitt i bilag […]. Eiendommens fordelingsnøkkel justeres forholdsmessig ved eventuelle endringer i grunnlaget for fordelingsnøkkelen. Eksempler på kostnader som inngår i felleskostnadene er inntatt som en del av bilag […]. (…) Leietaker kan kreve fremlagt budsjett for felleskostnadene. (…) Utleier dekker kostnadene for ledige lokaler.»

Meglerstandarden har tidligere vært kritisert for ikke å ta opp hvordan fordelingsnøkkelen beregnes eller hvordan fordelingsnøkkelen endres eller om fordelingsnøkkelen i det hele tatt kan endres. I denne siste versjonen er noe av denne kritikken tatt til følge ved at fordelingsnøkkel og eksempler på felleskostnadselementer settes opp i egne bilag. Det er imidlertid kun «eksempler» som settes opp og det er dermed fremdeles en viss mulighet for utleier til å introdusere nye felleskostnadselementer uten leietakers samtykke.

Fordelingsnøkkelen baseres normalt på leieobjektenes areal, men i enkelte tilfeller er det valgt andre grunnlag. Eksempler er leien den enkelte leietaker betaler, antall ansatte som disponerer lokalene eller de ulike leietakernes omsetning. Det er også vanlig at det legges til grunn ulike felleskostnadselementer for de ulike leietakerne, for eksempel slik at leietaker i 1. etasje ikke belastes for kostnader ved bruk og vedlikehold av heis og trapp.

I enkelte tilfeller kan det være aktuelt å endre fordelingsnøkkelen. Dette kan være aktuelt for eksempel hvis det er tomme lokaler i en periode, dersom en leietaker får utvidet sine lokaler, dersom det opprettes nye fellestjenester i bygget eller dersom det er endring av leietakere som benytter tjenestene. Mange leietakere har opplevd at utleier ensidig har endret fordelingsnøkkelen og et vanlig spørsmål til advokater er om det er adgang til dette.  Ettersom husleieloven ikke håndterer felleskostnadsspørsmål beror dette på hva partene har avtalt. Meglerstandardens regulering av endring av fordelingsnøkkel, sitert ovenfor, er heller ikke helt klar med henhold til i hvor stor grad utleier på egenhånd kan bestemme justering av fordelingsnøkkelen.  At felleskostnadselementene listes opp i et bilag bidrar til å gjøre at terskelen for å ta inn nye felleskostnadselementer uten leietakers samtykke er noe høyere, men henvisningen i kontrakten til bilaget viser til «eksempler» og er således kun veiledende.

Ved inngåelse av en ny leieavtale bør det derfor prioriteres fra leietakers side å få inn en klausul i avtalen som i noe større grad gir kontroll over felleskostnadene. Vi avslutter med å foreslå følgende:

«I tillegg til leien skal leier betale en forholdsmessig andel av eiendommens felleskostnader. Med felleskostnader menes de utgifter som er spesifisert i vedlegg (…) til Avtalen. Nye felleskostnadselementer som kommer leietaker til gode krever ikke leiers samtykke.

Leiers andel av felleskostnadene er (…)% av eiendommens samlede felleskostnader. Andelen er basert på eiendommens fordelingsnøkkel som er fastsatt i vedlegg (…) Eventuelle justeringer i leiers andel av felleskostnader ut over justeringer som følge av endring av leiers areal og/eller eiendommens totale areal, skal avtales særskilt. Utleier bærer andel av felleskostnader på ledige lokaler. I den grad ledighet medfører reduserte kostnader skal reduksjonen krediteres de ledige lokalene. Deretter fordeles kostnadene som om reduksjon ikke var skjedd.»

Var denne siden nyttig?