Innsikt

Meglers omsorgsplikt ved formidling av ny bolig

Tilrettelegging og formidling av boligprosjekter reiser ofte kompliserte problemstillinger, både av teknisk og rettslig art. I tillegg kan risikoen ved prosjektmeglingsoppdrag ofte være høy, og eventuelle problemer knyttet til slike prosjekter kan få store konsekvenser for de involverte partene. Det kreves derfor at eiendomsmegleren har særskilt fagkunnskap og erfaring på området.

Eiendomsmeglingsloven har ingen særskilt regulering av meglers omsorgsplikt ved prosjektmeglingsoppdrag. Lovens alminnelige regler som pålegger megler å vise omsorg for både selgerens og kjøperens interesser vil dermed være gjeldende.

Det vil ved prosjektmegling ofte utvikle seg et nært samarbeidsforhold mellom megler og utbygger. Dette vil i all hovedsak representere en fordel for kjøperne, all den tid megler vil ha førstehånds kjennskap til prosjektet, som i sin tur kan videreformidles til kjøperne. I enkelte sammenhenger vil den nære tilknytningen mellom utbygger og megler imidlertid kunne by på utfordringer. Som eksempel kan nevnes at utbyggers interesser gjerne ikke er tjent med at visse opplysninger videreformidles, eller megler kan være nødt til å håndheve kjøperens rettigheter overfor egen oppdragsgiver. Dette kan nok oppfattes som en utfordring, kanskje særlig hvis vedkommende utbygger er fast kunde hos eiendomsmegleren. Mange uønskede konflikter kan her unngås ved at det klargjøres allerede i oppdragsavtalen eller tilhørende samarbeidsavtale at eiendomsmegleren har plikter overfor kjøperen, som kan innebære at megleren må gjøre grep som innebærer at utbyggers interesser gjerne blir påvirket.

Hva plikten innebærer

Omsorgsplikten innebærer en rekke elementer både i oppdragets oppstartsfase, i gjennomførings- og oppgjørsfasen, og i en eventuell reklamasjonsfase. Særskilt nevnes den plikt megleren har til å orientere oppdragsgiveren om bustadoppføringslovens regler. I dette ligger blant annet en plikt til å orientere om de muligheter loven gir for utforming av kontraktsvilkår i oppdragsgiverens favør. Megleren skal imidlertid påse at kontrakten ligger innenfor lovens ufravikelige regler. Det vil ikke være overensstemmende med god meglerskikk å presentere kjøperen for en kontrakt som er i strid med en eller flere av lovens ufravikelige regler. Megleren kan i slike tilfeller ikke unnskylde seg med at oppdragsgiveren har forlangt å få de stridige forholdene inn i kontrakten, han må aktivt gå inn i den enkelte kjøpekontrakt og kvalitetssikre innholdet i dette henseende. Dersom lovens fravikelige regler skal fravikes, er det videre meglers plikt å sørge for at partene gjøres uttrykkelig kjent med dette allerede før bindende bud foreligger.

Når bindende avtale er inngått, skal megleren påse at de lovbestemte økonomiske garantier blir stilt. Hva gjelder garanti etter bustadoppføringslova § 12, fremgår det av Rundskriv 21/2011 fra Finanstilsynet at garantien skal stilles umiddelbart etter avtaleinngåelsen. Det er ytterligere presisert at denne forpliktelsen inntrer uavhengig av om eventuelle forbehold fra utbyggers side er avklart eller ikke. Garanti for oppfyllelse av avtalen skal altså stilles før det foreligger en ubetinget plikt fra utbyggers side til å gjennomføre prosjektet.

Dersom det er avtalt at kjøper betaler hele eller deler av kjøpesummen som forskudd (før hjemmelsoverføring), skal utbygger stille forskuddsgaranti etter bustadoppføringslova § 47. Dersom bankgaranti ikke stilles, anses kjøpers innbetaling å være under kjøpers instruksjonsrett, med den følge dette får eksempelvis for rett til opptjente renter samt meglers mulighet til å ta dekning i kjøpesummen for sitt vederlag.

Følge opp kontraktsforpliktelser

Eiendomsmegleren har ikke selv ansvar for at garantier etableres. Men megleren må, med utgangspunkt i omsorgsplikten, følge opp at selger oppfyller sin kontraktsforpliktelse til å stille lovbestemte garantier. Dersom slik garanti ikke blir stilt, plikter megler skriftlig å orientere kjøper om misligholdet, samt om hvilke konsekvenser manglende garantistillelse kan få for kjøper. Megleren skal også informere om kjøpers rett til å holde tilbake kjøpesummen inntil garanti er stilt. Kjøper blir dermed gjort oppmerksom på den risiko manglende garanti representerer, og hvilke grep han eventuelt kan gjøre for å sikre sine egne interesser.

På overtagelsestidspunktet plikter megler å forsikre seg om at ferdigattest foreligger før overlevering og oppgjør finner sted. Det vil ikke være tilstrekkelig at megler oppfordrer kjøper til selv å undersøke om ferdigattest er gitt før eiendommen overtas.

Kravet om at ferdigattest skal være utstedt, kommer som en følge av de endringer som ble gjennomført i plan- og bygningsloven, hvor meningen var å stramme inn på bruken av midlertidig brukstillatelse. I en del tilfeller viser det seg imidlertid at kommunen fremdeles utsteder midlertidig brukstillatelse og ikke ferdigattest. Finanstilsynet har i rundskriv 21/2011 forutsatt at megler innretter sine rutiner slik at kravet om ferdigattest er avgjørende for gjennomføring av oppgjøret, til tross for at lovendringen ikke i alle tilfeller er fulgt opp gjennom kommunenes praksis. I følge brev fra Finanstilsynet av 6. oktober 2011 er uttalelsene i rundskriv 21/2011 ikke ment å gi uttrykk for et offentligrettslig påbud overfor megler om at bare ferdigattest kan legges til grunn for oppgjør, men en henstilling til at megler lojalt følger opp lovgivers intensjon. Dersom det er spesielle omstendigheter ved et prosjekt som tilsier at det er hensiktsmessig og forsvarlig å gjennomføre en overtagelse før ferdigattest foreligger, er det dermed grunnlag for å hevde at overtagelse kan finne sted på bakgrunn av midlertidig brukstillatelse.

Prosjektgjennomføring i flere trinn

Når det gjelder prosjekt som gjennomføres i flere trinn, vil krav om ferdigattest ofte være lite hensiktsmessig. Det samme vil kunne gjøre seg gjeldende for prosjekter som ferdigstilles vinterstid, slik at utomhus områder rent praktisk ikke vil kunne ferdigstilles. Dette er to eksempler på praktiske tilfeller hvor det kan argumenteres for at det vil være forsvarlig å gjennomføre overtagelse basert på midlertidig brukstillatelse, forutsatt at nevnte tilfeller er årsak til at midlertidig brukstillatelse utstedes fremfor ferdigattest.

Med utgangspunkt i at hovedregelen er overtakelse basert på ferdigattest, vil det ikke være tilstrekkelig å innta i en standard salgskontrakt at overtakelse kan finne sted basert på midlertidig brukstillatelse, og at ferdigattest vil kunne foreligge først noe tid etter overtakelse. Megler må i den konkrete situasjonen vurdere verdien og omfanget av de gjenstående arbeider, samt kjøpers mulighet til å sikre seg ved tilbakehold av deler av kjøpesummen. En slik vurdering vil som oftest først kunne gjennomføres forsvarlig på det tidspunkt hvor overtakelse er nært forestående.

Midlertidig brukstillatelse

Dersom det gjennomføres overtagelse og oppgjør basert på midlertidig brukstillatelse, vil meglers undersøkelses- og rådgivningsplikt skjerpes. Denne skjerpingen knytter seg særlig til rådgivning rundt omfanget av gjenstående arbeider samt andre offentligrettslige forhold som kan medføre at ferdigattest ikke senere blir gitt. Kjøper må gis tilstrekkelig informasjon til å forsvarlig kunne vurdere sin rettsstilling i forbindelse med overtagelsen og oppgjør, herunder orienteres om adgangen til å holde tilbake kjøpesummen som sikkerhet for selgers oppfyllelse av kontrakten. I tillegg må det orienteres om at krav om dagmulkt bortfaller ved overtagelsen.

Det sentrale for oppfyllelse av meglers omsorgsplikt overfor kjøper vil som ovennevnte viser, og som Finanstilsynet også presiserer i brev av 6. oktober 2011, være en besørgelse av at kjøper får klar og relevant informasjon om de faktiske og rettslige forhold. Informasjonen må videre videreformidles på en slik måte at kjøper settes i stand til å vurdere sine kontraktsrettslige forføyningsmuligheter.

Var denne siden nyttig?