Artikkel

Raskere og bedre med

OPS

Kommunene rundt Oslofjorden opplever økt innflytting og kraftig innbyggervekst. Bare i Oslo vil det komme 10 000 nye elever de neste 8-10 årene, noe som tilsier at kommunen må bygge ett nytt klasserom pr uke for å kunne gi et forsvarlig undervisningstilbud. Samtidig kommer eldrebølgen som fører til stor etterspørsel etter omsorgsboliger og sykehjemsplasser av høy kvalitet.

For å møte disse investeringsutfordringene har kommunene måttet se på alternative løsninger. Utdanningsetaten i Oslo kommune har blant annet benyttet seg av Offentlig Privat Samarbeid (OPS) for å holde tritt med investeringen i nye skolebygg. Vi ser at flere kommuner nå følger etter og ønsker at private aktører skal ta et livsløpsansvar i ulike kommunale prosjekter.

Hva er OPS?

I et OPS-prosjekt vil en privat leverandør/eiendomsutvikler ta ansvaret for å planlegge, bygge, finansiere, drifte og vedlikeholde kommunal eiendomsmasse i en lengre kontraktsperiode (20-25 år). Disse avtalene har sitt utspring i at kommunen som oppdragsgiver avklarer et behov og beskriver de oppgavene de trenger løst med funksjons- og kvalitetskrav. Deretter gjennomfører oppdragsgiver en anskaffelse av leverandør som kan prosjektere, bygge, finansiere, drifte og vedlikeholde bygget over hele kontraktsperioden. Fremfor å foreta investeringen selv, leier kommunen bygget (kjøper tilgang til tjenester og service).  

OPS brukes ikke bare ved skole, men det er eksempler på slike strukturer innen veibygging, administrasjonsbygninger, rådhus, svømmeanlegg, kulturhus og flerbruksanlegg. På denne måten avlaster OPS offentlig sektor for urimelig risiko ved bygging og drift.

Den private leverandøren får planlegge og bygge optimalt. OPS-kontrakten gir stabile leieinntekter og rimelig avkastning over hele kontraktsperioden. Dette innebærer en solid kontantstrøm med lav risiko for investoren, noe som igjen danner grunnlag for god avkastning også ved et salg i andrehåndsmarkedet.  

For kommunen som oppdragsgiver innebærer OPS en rekke fordeler:

  • Redusert risiko: Den private leverandøren sikrer at prosjektet leveres til avtalt tid, kostnad og kvalitet, der vedlikehold og eventuelt drift er planlagt inn i prosjektet over en tidsperiode på 20-25 år. All risiko for kostnadsoverskridelser er dermed overført til den private leverandøren og sikrer at kommunen ikke betaler noe før bygningen er ferdigstilt. Som i en ordinær leiekontrakt vil kommunen ikke betale leie for bygget hvis det i perioder ikke er tilgjengelig eller ikke holder avtalt standard.
  • Forutsigbare kostnader: Kommunen har avtalefestet husleien og er sikret tilgjengelige lokaler i hele kontraktsperioden. Kommunen trenger ikke sette av ytterligere midler til vedlikehold av bygget.
  • Raskere gjennomføring: At den private leverandøren ikke får betalt før bygget er i drift, kan bidra til at leverandør arbeider for å ferdigstille bygget raskere.
  • Bedre kvalitet og innovative løsninger: den private leverandøren vil kunne velge løsninger og kvaliteter som gjør livsløpskostnadene minst mulig, siden husleien er knyttet til årskostnader (avskrivninger, drift og vedlikeholdskostnader) i avtaleperioden. Det kan derfor forsvare å velge løsninger med bedre kvalitet som gir høyere investeringskostnad dersom dette medfører en lavere årskostnad.

Hvordan sikre en god prosess?

På samme måte som for alle anskaffelser er en godt strukturert anskaffelsesprosess avgjørende for resultatet. Ettersom OPS krever en annen bestillerkompetanse enn ved ordinære offentlige prosjekter, er det også behov for grundig forståelse for forretningsmessige elementer. Strukturering og kontraktsutforming vil være avgjørende for å realisere prosjekter raskt og med lav risiko.

Vår oppfordring til kommunene som vurderer OPS er å gjennomføre en mulighetsstudie der mål, rammebetingelser, markedsinteresse og risikoforhold kartlegges. Det må tenkes mindre forvaltning og mer forretning og strategi ettersom partene skal forholde seg til hverandre i lang tid. Disse vurderingene må gjøres før beslutningen om OPS fattes endelig. Videre bør det foretas analyser av investerings- og livsløpskostnader og utarbeides en kontrakts-strategi.

For gjennomføring av gode prosjekter anbefaler vi videre at oppdragsgiver åpner for innovasjon: Kommunen betaler ikke ved forsinkelser, stengning, mangler og feil i bygningsmassen. Kravspesifikasjonene skal ikke være detaljerte, de må gi rom for innovasjon og fleksibilitet ved å fokusere på funksjon. Det er de innovative løsningene som sikrer økonomien for den private aktøren.

Vær OBS på fallgruvene - Skatt

Sett fra et skattemessig perspektiv er det avgjørende for et vellykket OPS prosjekt at skattekostnader og tidspunkt for betalbar skatt er hensyntatt allerede i spesifikasjons- og anbudsfasen.

Dersom skatteposisjonene ikke er i fokus gjennom strukturerings og kontraktsfasene vil konsekvensene kunne være at skattekostnader belastes for tidlig i prosjektet. Offentlig skatterettslig eierskap vil innebære periodisering av fortjeneste i OPS selskapet etter ulike modeller;

  • Full inntektsføring på avtaletidspunktet uten mulighet for føring på gevinst- og taps konto
  • Inntektsføring av fortjeneste når prosjektet er levert etter bygging (anlegg under utførelse)
  • Anleggsvederlag og driftsvederlag anses integrert og inntektsføres i takt med avtalt forfall etter fradrag for fordelte anleggskostnader med løpende fradrag for vedlikeholdsutgifter og driftsutgifter (E 39 Klett/Bårdshaug)
  • Løpende inntektsføring og utskillelse av renteelement på offentliges vederlag tillates kun dersom det i avtale er stipulert et renteelement av kostprisen

Videre vil offentlig eier i det skatterettslige eierbegrepet innebære at OPS selskapet ikke innrømmes saldoavskrivninger.

Vurderingene om hvem som er å anse som skattemessig eier må foretas konkret for det enkelte prosjekt. Dette kan være krevende å avklare og for å unngå slik risiko er det normalt behov for dialog og avklaringer med skatteetaten.

Et sentralt vurderingsmoment vil være hva som skjer med leieobjektet ved utløpet av avtaleperioden. Dersom det offentlige, uten å betale vederlag, blir eier ved utløpet av avtaleperioden er de normalt å anse som skattemessig eier. Det samme gjelder når verdien ved avtalens utløp er tilnærmet null samt når det offentlige har rett og plikt til kjøp til en forhåndsbestemt pris.

Dersom det offentlige har rett men ikke plikt til å kjøpe til en fastsatt markedsverdi ved kontraktens utløp, beror eierskapet på om prisen er så gunstig at det er alt overveiende sannsynlig at det offentlige vil erverve.

Ansvarsforhold i leietiden, eierbeføyelser, risiko for eiendelene i leieperioden, «bearhouse» avtale, forsikring, eiendomsskatt, oppført på offentliges eiendom uten mulighet for flytting, festeavtale eller salg til tredjemann har også betydning ved vurderingen. Overdragelse av aksjene i avtaleperioden vil neppe få betydning for vurderingen av det skattemessige eierskapet.

Merverdiavgift

For merverdiavgiftsformål kan både operasjonell og finansiell leie frivillig registreres. Vurderingen av hvem som anses som «reell eier» er derfor ikke så sentral i forhold til merverdiavgift.

Dette innebærer at OPS-selskapet kan frivillig registreres og kreve fradrag for inngående merverdiavgift på byggekostnadene ved utleie til kommunale leietakere som skal benytte leieobjektet i ordinær kommunal virksomhet. Typisk vil dette gjelde for skoler, barnehager mv. Det er imidlertid verdt å merke seg at dersom kommunen fremleier til idrettslag og andre foreninger, vil dette kunne få betydning for fradragsretten for OPS-selskapet som følge at den ikke-avgiftspliktige bruken til idrettslaget, foreningen mv.

Ved utleie til statlige aktører, eksempelvis veier og annen infrastruktur, vil merverdiavgift utgjøre en kostnad for OPS-selskapet som følge av at den frivillige registreringsordningen ikke omfatter utleie til statlige leietakere. Merverdiavgift vil derfor inngå som et kostnadselement ved fastsettelsen av leien, og det vil ikke være anledning til å spesifisere merverdiavgift på leiebeløpet.

Publisert Estate Magasin nr. 1 2014.

 

Var denne siden nyttig?