Utfordringer og muligheter ved konvertering av næringsbygg

Innsikt

Utfordringer og muligheter ved konvertering av næringsbygg

Ved konvertering av næringsbygg er målet å skape merverdier ved økt eller endret utnyttelse basert på eksisterende rammevilkår. Plan- og bygningsretten samt øvrige juridiske forhold må derfor hensynstas i en tidlig fase av prosjektet.

Artikkelforfatteren bistår klienter med å håndtere plan- og bygningsrettslige problemstillinger som oppstår ved omregulering og eiendomsutvikling generelt. Denne artikkelen setter et overordnet fokus på hovedutfordringer som typisk oppstår i søknadsfasen ved konverteringsprosjekter og i den videre dialogen med kommunen og leietakere.

Konvertering av næringsbygg samt kombinasjonsprosjekter, dvs. hvor bygget har flere bruksformål, byr på særskilte utfordringer sett opp mot andre utviklingsprosjekter. Ved større endringer av bygget, typisk teknisk rehabilitering av bygget samtidig som at bruksformålet endres, krever loven omregulering. Denne prosessen legger avgjørende rammer for samtidige og senere byggetillatelser.

Tilsvarende kan også fremdrift og utsikt til et vellykket prosjekt være avhengig av hvilke leietakere som er i bygget før, under og etter konverteringen. Samlet gir dette en rekke føringer for hvilke utfordringer konverteringsprosjektet kan by på, og hvordan dette kan påvirke prosjektets gang og mål underveis.

 

Hvordan er plansituasjonen?

Konverteringsprosjekter vil som utgangspunkt kreve omregulering av eksisterende planformål, og ved mindre omfattende prosjekter en dispensasjonssøknad. Hvor bygget er oppført før den nye plan- og bygningsloven trådte i kraft og planen ikke er oppdatert siden, kan dialogen med kommunen, naboer og øvrige høringsinstanser kan være utfordrende underveis.

Særlig opplever vi at dette gjelder for de konverteringsprosjektene som tar utgangspunkt i eldre, sentrumsnære bygg. Her kan det allerede i innledende faser være betydelig uklarhet om gjeldende bruk og lovligheten forbundet med denne. For å lette denne dialogen er god dokumentasjon på byggets gjeldende og historiske bruk, nåværende og tidligere tillatelser og gjeldende servitutter et sentralt grunnlagsmateriale i planleggingsstadiet.

Om konverteringsprosjektet vil kreve full omregulering eller ikke kan også by på tvil, idet lovens inndeling av hovedformål og underformål er vesentlig endret fra 1985-loven til 2008-loven. Ved større transformasjonsprosesser, eksempelvis av tidligere industriområder, ser vi at kommuner grunnet stor pågang hos administrasjonen tyr til til varsel om nye planprosesser eventuelt at det besluttes at saksbehandlingen av prosjektet på et gitt tidspunkt må avvente inntil videre, se også pbl. § 13-1.

 

Omregulering eller dispensasjon

Vi anbefaler her en tidlig dialog med kommunen og benytte de mulighetene forhåndskonferanse gir, jf. pbl. § 21-1 og SAK 10 § 6-1. Samlet for brukstillatelser og eventuell omregulering kan også reise spørsmålet om muligheter for midlertidige eller varige dispensasjoner, jf. bl.a. pbl. §§ 19-2 og 19-3.

Det plan- og bygningsfaglige sporet man velger å bruke for gjennomføringen av konverteringsprosjektet vil her kunne legge vesentlige føringer ikke bare på det aktuelle markedet og prosjektets sannsynlige suksess, men også tiden frem mot ferdigstillelse.

Viktige elementer man bør holde seg orientert om i denne forbindelse er bl.a. forventet saksbehandlingstid, tidlige signaler om kommunens stilling til prosjektet samt offentligrettslige pålegg, vilkår eller andre vesentlige forutsetninger for gjennomføringen.

 

Hvordan brukes bygget i dag?

Når et bygg først er oppført foreligger det en brukstillatelse innenfor gjeldende formålsangivelse i arealplanen. Ved vurderingen av om det kreves søknad om bruksendring må eksisterende lovlig bruk sammenlignes med den ønskede nye bruken, dvs. målet for prosjektet. Dersom bygget helt eller delvis skal brukes på annen måte enn gjeldende lovlige bruk og ellers hva tillatelsen gir rom for, vil dette normalt kreve bruksendring etter plan- og bygningslovens (pbl.) § 20-1 første ledd d), jf. byggesaksforskriftens (SAK 10) § 2-1 a).

Søknadsplikten gjelder både innenfor samme reguleringsformål og bruksendring fra et reguleringsformål til et annet. Ved bygg under konvertering er det viktig å også være oppmerksom på at søknad også kreves dersom endret bruk kan påvirke de hensyn som er ment å ivaretas etter plan- og bygningsloven, jf. SAK 10 § 2-1 b). Dette gjelder både «i forhold til byggverket, tilhørende utearealer eller omgivelser».

 

Rammene for brukstillatelsen

Ofte vil eksisterende brukstillatelse gi gode indikasjoner på rammene byggherre må forholde seg til i prosessen overfor kommunen. Her er det imidlertid viktig å merke seg at selv nært beslektede bruksformål kan kreve søknad om bruksendringstillatelse.

Et enkelt eksempel er hvor byggets serveringslokale skal gjøres om fra kafé til restaurant. I dette tilfellet kan en restaurant ha en annen betydning for omgivelsene enn den opprinnelige kaféen, for eksempel et større behov for parkeringsplasser i området. Det kan også være at byggets brannsikring må vurderes på nytt når det eksisterende kjøkkenarealet skal utvides eller utstyres med større fastmontert utstyr.

Kommunen kan i denne forbindelse også sette særskilte vilkår for brukstillatelsen. Poenget med en søknadsprosess er altså ikke om kommunen har noe å innvende mot endret bruk, men at kommunen skal få muligheten til å vurdere om den skal komme med innvendinger eller stille vilkår.

Her erfarer vi imidlertid at kommunen kan se mildere på omreguleringssøknader og dispensasjonssøknader når det kan dokumenteres at det nye bruksformålet det søkes tillatelse til har en bakgrunn i historisk bruk og tilhørende tillatelser.

 

Hvordan ser leiekontrakten ut?

Selv der hvor bruksendrings-, dispensasjon- og/eller omreguleringsprosessen(e) går som forutsatt, kan eksisterende leietakere i bygget utgjøre en tilleggsutfordring. Normalt er leieavtalen inngått under forutsetning av at virksomheten skal drives over en lengre tidsperiode. I tillegg kan leietaker ha rett til å forlenge leieforholdet én til to ganger utover opprinnelig periode.

Dette står i kontrast til at utleier normalt ønsker å tømme bygget for leietakere før konverteringsprosjektet igangsettes. Prosjektet kan videre kreve så inngripende byggtekniske tiltak at leietakerne ikke kan fortsette sin virksomhet underveis. For det tredje medfører ofte prosjektet så vidt høye kostnader til fornyelse og administrasjon at utleier vil forvente et høyere leienivå for eksisterende og nye leietakere.

 

Oppsigelser og husleieloven

I husleielovens § 9-5 er det inntatt bestemmelser vedrørende oppsigelsesadgang som følge av ombygging; bestemmelsen gjelder imidlertid kun for leie av bolig. Normalt har kontrakten en bestemmelse om at leietakeren må finne seg i ethvert arbeid som kreves for vedlikehold eller oppgraderinger i eller utenfor lokalet, men slike klausuler kan ikke brukes som juridisk eller faktisk grunnlag for at leietakeren kan tvinges til å flytte ut, jf. også husleielovens § 5-4, første ledd. Skillet går her mellom de tidsubestemte, løpende kontraktene som gjelder løpende inntil én av partene sier opp, og de tidsbestemte leieavtalene som opphører pr. sluttdatoen.

Det er i utgangspunktet ikke særlige begrensninger i adgangen til å si opp tidsubestemte leiekontrakter, så lenge ikke annet er avtalt og oppsigelsesfristen overholdes. Ved tidsbestemte leieforhold erfarer vi at oppsigelsesadgangen varierer vesentlig fra kontrakt til kontrakt. Utover at samspillet mellom prosjektet og leietakerne må iakttas under hele prosessen, bør man også være oppmerksom på at en domstol kan sette oppsigelsen til side dersom den vil virke urimelig mot leietakeren, jf. husleielovens § 9-8, 2. ledd. Her må man være særskilt oppmerksom ikke bare på innholdet av leiekontraktene, men også hvilke konkrete forhandlinger man må gå inn i med leietakerne før og underveis i prosjektet.

Var denne siden nyttig?