Eiendomsskatt i Oslo

Artikkel

Eiendomsskatt i Oslo

Rådgivning og bistand

Bystyret i Oslo har foreslått nærmere saksbehandlingsregler og retningslinjer for fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget i Oslo. Eiendomsskatt vil bli innført i 2016 for boliger, fritidseiendommer og ubebygde tomter. I 2017 blir det innført eiendomsskatt på næringseiendom og verk og bruk (anlegg og industri). Det legges opp til omfattende taksering i 2016. Skattetaksten i 2016 og 2017 blir henholdsvis 2 promille og 3 promille av taksert verdi.

Generelt om takseringen

Eiere og leietakere av eiendom, i første omgang knyttet til næringseiendom, verk og bruk, ubebygde tomter og anlegg (kraftanlegg, tele- og kommunikasjonsinstallasjoner, etc.), bør i sterk grad involvere seg i selve takseringen. Dette vil også til dels bli avkrevd av kommunens takstmenn. Det samme vil gjelde i forhold til fritidseiendom og boliger der det ikke foreligger ligningsverdi, angivelig dreier det seg om ca. 22.000 boliger.

Kommunen har satt av MNOK 75 til denne takseringsjobben der markedsverdi skal fastsettes. Dette blir med andre ord en omfattende taksering av hver enkelt eiendom i Oslo med unntak av de boliger som har ligningsverdi.

Det sier seg selv at det er svært viktig at den enkelte som er ansvarlig for eiendomsskatten for den enkelte eiendom også må involvere seg på et tidlig tidspunkt i takseringsprosessen for å få frem relevant informasjon og argumentasjon i forhold til fastsettelse av verdien. Fastsettelse av verdien vil måtte hensynta individuelle forhold ved den enkelte eiendom. Den eiendomsskattepliktige må så tidlig som mulig i takseringsprosessen fremheve de forholdene ved eiendommen som bør påvirke verdsettelsen slik at denne ikke blir uberettiget for høy. Det er viktig å delta i befaringer og ha en bevissthet i forhold til informasjonsgrunnlaget.

Eiendomsskattetakset på den enkelte eiendom ligger som hovedregel fast i 10 år, men både kommunen og den eiendomsskattepliktige kan under gitte forhold begjære omtaksering i denne perioden.

 

Beregning for boliger

For beregning av eiendomsskatt i 2016 skal det tas utgangspunkt i ligningsverdien for boligen som står i selvangivelsen i inntektsåret 2014. For øvrige eiendommer nevner byrådet at det vil det bli gjennomført kommunal taksering dette vil gjelde for blant annet ubebygde tomter, fritidsboliger mv.

Det må antas at det vil knytte seg store utfordringer til verdsettelse av ubebygde tomter. Verdien vil avhenge av beliggenhet, reguleringsvilkår, tomtens beskaffenhet etc. Videre krever utbyggingsprosjekter særskilt verdsettelse. Grensedragningen mellom boligtomt og næringstomt kan også by på utfordringer.

Dersom boligen er primærbolig vil ligningsverdien i selvangivelsen være 25 % av markedsverdien. For utleieboliger er verdien i selvangivelsen for 2014 60 % av markedsverdien. På grunnlag av disse reduserte verdiene skal 100 % markedsverdi fastsettes. Denne verdien skal deretter reduseres til 80 %. Med et bunnfradrag på 4 mill. kroner vil det for disse boligene bare være boligene der verdien er over 5 mill. kroner som ilegges eiendomsskatt. Det er boliger som er godkjent som selvstendige boenheter som har krav på bunnfradrag. Registrert boenhet i matrikkelen gis automatisk bunnfradrag. i andre tilfeller må eier inngi spesifikke krav og opplysninger.

 

Eksempel på utregning

Ligningsverdi kr 1 250 000 x 4

kr 5 000 000 ( Boligverdi)

Reduksjon til 80%, kr 5 000 000 x 0,8

kr 4 000 000 ( Eiendomskattegrunnlag)

Bunnfradrag

- kr 4 000 000

Beregningsgrunnlag

kr 0

Eiendomsskatt (2 promille)

kr 0

 

Verdifastsettelse på næringseiendom, verk og bruk i 2017

Takstnemndene skal vedta retningslinjer, sjablonger og verdsettelsesprinsipper etter at nemndene er konstituert. Selv om disse skal ta hensyn til den enkelte eiendoms innretning, bruksområde og lokalisering, vil det være en rekke eiendommer der markedsverdien ikke vil samsvare med normen. Merk også at når eier av grunnen og eiendommen ikke er sammenfallende, skal de to elementene takseres.

Det er varslet at man vil gå for en modell med en forenklet leieverdiberegning. I dette vil mest sannsynlig innebære bruk av standard sjablongverdier for ulike bygningstyper og arealutnyttelse. I en slik modell vil også valg av kapitaliseringsfaktor og fradrag for eierkostnader og arealledighet være viktige skjønnsfaktorer. Her vil det alltid være viktig å ha et kritisk blikk hvor krav til likhet skal være retningsgivende.

Det er nevnt i saksbehandlingsreglene at verk og bruk skal verdsettes til anleggets substansverdi. Dette er hovedprinsippet for denne type eiendommer iht rettspraksis. Hvis en avkastningsverdi er åpenbart en del lavere skal likevel denne kunne kreves lagt til grunn.

Vi kommer nærmere tilbake til prinsippene for verdsettelse av næringseiendom etc. når disse retningslinjene er fastsatt av nemndene.

 

Fritak

Byrådet foreslår å frita enkelte bygninger med historisk verdi for eiendomsskatt. Dette gjelder bygninger som er automatisk fredede eller vedtaksfredede etter kulturminneloven. Forskriftsfredede bygninger, bygninger som er fredet etter plan og bygningsloven og andre bygninger på byantikvarens ulike lister omfattes ikke av fritaket.

Byrådet foreslår også å frita alle nybygde boliger fra eiendomsskatt året etter ferdigstillelse. Boliger som er ferdigstilt i 2015 vil være fritatt for eiendomsskatt i 2016, men vil få eiendomsskatt i 2017.

Det foreslås også at det gis fritak for nærmere angitte eiendommer som er eid av stiftelser og institusjoner med allmennyttig formål. Bystyret skal senere vedta konkret hvilke eiendommer dette skal gjelde. Her kan det bli duket for diskusjoner i forhold til hvilke stiftelser, foreninger, organisasjoner og selskaper som unntas. Det må antas at de subjekter som er fritatt fra skatteplikt i henhold til skatteloven § 2-32 skal fritas.

Enkelte eiendommer er direkte fritatt i lov. Dette gjelder blant annet eiendommer eiet av stat og kommune.

 

Påvirkningsmulighet og klagerett

Til å foreta takseringen skal det nedsettes to sakkyndige takstnemnder; en for næringseiendommer og verk og bruk, og en for boliger og øvrige eiendommer. Disse nemndene vil fatte sine avgjørelse i enkeltsaker på grunnlag av engasjerte besiktigelsesmenn (takseringsekspertise). Alle eiendommer skal takseres. Det skal protokolleres opplysninger om hver enkelt eiendom som er taksert, hvilke verdsettelsesprinsipper som er anvendt, hva taksten er og hvordan man har kommet frem til verdien av eiendommen.

Det forvaltningsrettslige likebehandlingsprinsippet samt saklig skjønnsutøvelse skal legges til grunn ved all saksbehandling.

Takstnemndenes verdifastsettelse kan påklages til sakkyndige klagenemnder.

Deloittes ekspertise

Deloitte har bistått en rekke klienter i andre kommuner i en årrekke i verdifastsettelseprosess, klageprosess og rettslig tvisteløsninger.

Vi har nedsatt en egen ekspertgruppe i forbindelse med innføringen av eiendomsskatt i Oslo. Gruppen består av personer med kompetanse innenfor eiendomsskatt, forvaltningsrett/klage og prosedyre, taksering og eiendomsrett.

Var denne siden nyttig?