Barcode i Oslo

Artikkel

Eiendomsskatt innføres i Oslo

Dette trenger du å vite om eiendomsskatt.

Valgresultatet i Oslo kan tyde på at Arbeiderpartiet med sine allierte overtar bestyrelsen av Oslo kommune. Det går derfor mot eiendomsskatt i Oslo fra 2016.

Eiendomsskatt har en lang tradisjon i Norge. Før inntektsskatten ble var eiendomsskatt vår viktigste skatteart. Etter innføring av generell inntektsskatt i 1882 mistet den gradvis sin betydning, og i landkommunene falt den i stor grad ut av bruk allerede i løpet av første halvdel av 1900 tallet. Den var imidlertid lenge obligatorisk for alle bykommuner, og først i 1999 ble den avviklet helt i Oslo

Når Oslo Arbeiderparti nå foreslår å innføre en moderat eiendomsskatt i Oslo er den foreslått å gjelde både for privatboliger og for næringseiendom. LO har anslått at en eiendomsskatt på 5‰ (0,5 %) vil gi 800 millioner kroner i årlig skatt fra næringslivet. Andre anslår at den vil utgjøre 1,7 milliarder kroner. Det tilsier i så fall et samlet skattegrunnlag knyttet til næringseiendom i Oslo på 340 milliarder kroner. Det knytter seg derved betydelig usikkerhet til hvordan skattegrunnlaget vil bli fastsatt.

 

Slik utlignes eiendomsskatt

Eiendomsskatteloven fastslår at eiendomsskatt skrives ut på «fast eiendom» slik begrepet er definert i loven. Lovens definisjon er nokså vid og omfatter foruten boliger også kontor, parkeringshus, butikk, varelager, hotell og serveringssteder samt fabrikker, kai-anlegg, flytebrygger, telenett og kraftlinjer. Samlet utgjør dette betydelige verdier. Kommunens egne eiendommer generelt, og statlige eiendommer som anvendes til offentlige og allmennyttige formål, er imidlertid unntatt fra skatteplikten.

 

Skattegrunnlaget

Hovedregelen er at skattegrunnlaget fastsettes ved at hver eiendom takseres hvert 10. år til den antatte markedsverdien. Takseringen skal skje etter forholdene per 1. januar i takseringsåret. Det betyr at man på denne dato tar stilling til hvorvidt eiendommen er bolig eller næringseiendom, og hvilken verdi den har.

Ettersom all eiendom i kommunen skal takseres samtidig, vil eiendomsskattetakseringen ofte gjennomføres relativt enkelt med utgangspunkt i sjablonger basert på observerte kvadratmeterpriser, gitte kvalitetskriterier og strøksavgrensninger i kommunen. Loven krever at det foretas befaring av den enkelte eiendom. For boliger er det nylig åpnet for at kommunen i stedet kan anvende ligningsverdien, herunder følge den årlige justeringen av disse.

Objekter som det er vanskelig å taksere basert på observerbare markedspriser, som spesialiserte industrielle anlegg, takseres utfra sin substansverdi. Leieverdi vil typisk anvendes på bygninger mens andre installasjoner, som maskinelt utstyr integrert i bygg eller fast anlegg, takseres til teknisk verdi. Regjeringen har foreslått å trekke produksjonsutstyr ut av skattegrunnlaget i et lovendringsforslag som for tiden er ute til høring. Prosessen rundt dette forslaget kan også føre til andre endringer i eiendomsskatteloven.

 

Feil i skattegrunnlaget - påvirkningsmulighet

Når et stort antall næringseiendommer skal takseres samtidig etter sjablongregler er det klart at det vil oppstå feil og unøyaktigheter i anslagene. Dette vil fordre at gårdeierne har et svært bevisst forhold både til retningslinjene som fastsettes for takseringen og til virkelig verdi av eiendomsmassen.

Ettersom loven ikke differensierer mellom leietaker eller utleier som skattesubjekt er leietaker også gitt selvstendig klageadgang. Dette innebærer at leietaker som er ansvarlig for eiendomsskatten har rett til å påklage vedtak om utligning av eiendomsskatt.

 

Bunnfradrag

Kommunen kan fastsette bunnfradrag for hver boenhet som trekkes fra i skattegrunnlaget for boliger. Arbeiderpartiet har foreslått dette bunnfradraget for boliger satt til 4 millioner kroner i Oslo.

Ved utleie av del av boligen som anses som selvstendig boenhet skal det gis det to bunnfradrag; kommunen kan imidlertid fastsette retningslinjer for hvordan man avgjør hva som er selvstendige boenheter. Også boligdelen av kombinert nærings- og boligbygg vil således ha krav på et bunnfradrag per boenhet.

Næringseiendom får som utgangspunkt ikke bunnfradrag. Det er imidlertid vanlig at man ved sjablongtaksering anvender en fast reduksjonsfaktor for å sikre at takseringen ikke blir for høy.

 

Bunnfradrag for utleieboliger og i utbyggingsprosjekter

Utleid boligeiendom og boliger under utbygging er ikke «næringseiendom» i eiendomsskattelovens forstand. Retten til bunnfradrag gjelder altså selv om utleien eller utbyggingen anses som næringsvirksomhet i forbindelse med inntekts- og formuesligningen. Alle eiere av boligeiendom, enten den er under utbygging eller leies ut, skal som utgangspunkt få et bunnfradrag per boenhet. Arbeiderpartiet har i media gitt uttrykk for at deres forslag ikke omfatter et slikt fradrag ved utleieenheter, men en slik regel vil i så fall være i strid med eiendomsskatteloven. Det kan imidlertid være noe usikkerhet rundt hvilket antall boenheter som det gis fradrag for ved verdsettelse av boligprosjekter under utbygging.

 

Eiendomsskatt – en skatt som fases inn over tid

Eiendomsskatteloven setter krav om innfasing av eiendomsskatt. Ved innføringen av eiendomsskatt første år vil skattesatsen ikke kunne overstige 2‰ av skattegrunnlaget. Satsen kan deretter økes med 2‰ årlig inntil den når maksimal skattesats på 7‰. Arbeiderpartiets forslag, slik det lyder i dag, er begrenset til 2‰ for 2016 og 3‰ fra 2017. SV har foreslått å fastsette satsen til 5‰ for 2016 og øke til 7‰ allerede fra 2017, men fastsettelse av slike satser vil altså være i strid med eiendomsskatteloven.

 

Leietakers ansvar?

Eiendomsskatteloven fastslår ikke hvem som er ansvarlig for innbetaling av eiendomsskatt dersom det er ulik eier og bruker av et bygg. For kommunens skatteformål er det uten betydning om skatten betales av leietaker eller utleier, det er eiendommen som sådan som er skatteobjektet. Det er imidlertid vanlig at slik skatt betales av utleier da innføring av skatt på utleiers ytelse normalt anses å være en del av utleiers virksomhetsrisiko.

I Meglerstandarden, som den klart ledende utleiestandarden er ansvaret for eiendomsskatt tillagt utleier. Bestemmelsen lyder:

«I den grad utleie av eiendom i leietiden blir belagt med nye særlige skatter og/eller avgifter, skal Leietaker betale slike. Reguleringen i dette avsnitt gjelder ikke eiendomsskatt. Eventuell eiendomsskatt betales av Utleier.»

Ettersom eiendomsskatt ikke har vært en aktuell problemstilling i Oslo siden 1999 har imidlertid bestemmelsen vært stemoderlig behandlet og forhandlet bort i et stort antall leiekontrakter. Dersom eiendomsskatt innføres i Oslo er det nok svært mange leietakere som vil få seg en overraskelse.

 

Legalpant

Der det er avtalt at leietaker er ansvarlig for å svare skatten, må utleier være oppmerksom på at kommunen har legalpant i eiendommen for inndrivelse av eiendomsskatten. Dette innebærer at dersom leietaker etter avtalen er ansvarlig for å betale eiendomsskatt, men misligholder sin forpliktelse til å betale, vil kommunen kunne tvangsrealisere eiendommen for dekning av sitt utestående. Ettersom dette pantet er fastsatt i lov, har kommunen ved legalpantet nødvendig tvangsgrunnlag for slik prosess, uten ytterligere domstolsbehandling. På bakgrunn av dette anses utleier å være primærinteressent for eiendomsskatten.

Var denne siden nyttig?