Eiendomsutvikling: Når har man krav på refusjon for opparbeidelse av teknisk infrastruktur?

For å kunne ta initiativ til utvikling i et område, er det fordelaktig dersom tiltakshaver har trygghet om at de utlegg han har kan refunderes dersom andre grunneiere i området nyter godt av dette.

I dag finnes det ingen generell regel om at tilfeldig berikelse utløser en plikt til å tilbakeføre verdien til den som har hatt utgifter forbundet med berikelsen. Når det gjelder en annen parts opparbeidelse av vei, vann / avløp, mv., har det imidlertid vært regler i norsk rett om dette siden slutten av 1800-tallet, som et ledd i å sikre at både det offentlige og de private har klare rammer rundt sine eiendomsutviklingsprosjekter.

Kort oppsummert kan den som opparbeider offentlig godkjent vei, avkjørsler samt hovedledning for vann og avløp, kreve sine utlegg refundert fra andre som normalt oppnår en økonomisk fordel av opparbeidelsen.

Eiendommer utenfor den krets som umiddelbart nyter godt av opparbeidelsen har normalt ikke hatt refusjonsplikt, men har vært avhengig av tiltakshavers velvilje for å koble seg til senere. Vi opplever at kommunene i den senere tid har endret sin praksis for å unngå problemer tilknyttet dette.

Reglene skal oppnå en rettferdig fordeling av utgiftene knyttet til opparbeidelsen, og vi skal se nærmere på innholdet av disse reglene i det videre.


Hvilke tiltak kan det kreves refusjon for?

Plan- og bygningsloven (pbl.) § 18-3 er den grunnleggende hjemmel for å kreve refusjon for utgifter til vei, vann og avløpsanlegg og fellesarealer.

Etter pbl. § 18-3 første ledd, kan den som vil «legge, omlegge, fornye eller utvide godkjent offentlig veg eller godkjent offentlig hovedledning for vann og avløpsvann…» kreve sine utlegg refundert fra øvrige eiendommer som nyter godt av opparbeidelsen.

Bestemmelsen skiller ikke mellom offentlige og private tiltakshavere. For refusjonskrav fra private tiltakshavere er det likevel et vilkår at tiltaket kan pålegges av det offentlige i medhold av § 18-1. Det er imidlertid intet vilkår at veien er regulert, men privat avkjørsel og vei som ikke er tillatt utløser ikke refusjonsplikt.

Refusjonskrav kan også fremsettes av den som «i medhold av reguleringsplan vil legge ut grunn til eller opparbeide felles avkjørsel, felles gårdsplass, annet fellesareal for flere eiendommer eller parkbelte langs industristrøk», samt den som vil «legge, omlegge eller utvide privat anlegg for transport av vann eller avløpsvann i område som inngår i arealplan, jf. pbl. § 18-3 annet ledd.

Ved opparbeidelse av vei, avløp eller vannledning som må skje før en tomt kan godkjennes endret, delt eller liknende innenfor reguleringsplanen, kan det også kreves refusjon for dette. Normalt tilfaller disse anleggene kommunen vederlagsfritt ved ferdigstillelse selv om det ikke er pålagt opparbeidelse av tomten.


Generelt om reglenes innhold

Utgangspunktet er at allerede bebygget eiendom er fritatt for refusjonsplikt, selv om ubebygde deler av disse eiendommene kan falle innunder refusjonsplikten. Dersom en bebygget eiendom opplever verdistigning som følge av opparbeidelsen foreligger imidlertid refusjonsplikt.

Det er ikke et vilkår for refusjonsplikten at opparbeidelsen er et ledd i reguleringsarbeidet.  

For å sikre seg mot at den tiltakshaveren som har foretatt opparbeidelsen ikke skal få dekket sine utgifter på grunn av manglende verdistigning på en eller flere enkelteiendommer, kan tiltakshaveren kreve at beløpet som ellers ville blitt dekket av disse, fordeles på de refusjonspliktige innenfor rammen av deres verdistigning.

Planene og de fysiske og økonomiske konsekvensene for tiltaket må være synliggjort før det kan påbegynnes. Pbl. § 18-8 fastslår her at dette må oversendes berørte grunneiere og festere til uttalelse. Etter partenes innspill sendes planen, kostnadsoverslag og forslaget til fordeling til kommunen for godkjenning.

Dersom tiltaket påbegynnes før godkjennelsen, bortfaller retten til refusjon med mindre kommunen har bestemt annet. Kommunen er også godkjenningsinstans for regnskapet etter at tiltaket er gjennomført.

Etter pbl. § 18-10 forfaller refusjonsbeløpet i utgangspunktet til betaling fem uker etter at refusjonsvedtaket er gjort kjent, med de unntak som fremgår av loven. Refusjonskrav som det offentlige har krav på, betales i årlige terminer over inntil fem år, dersom eieren eller festeren ønsker det.

Endelig fastsatt refusjonskrav har panterett i det refusjonspliktige areal eller den eiendommen arealet er en del av, og pantet må i tilfelle tinglyses på vanlig måte. Refusjonskravet er tvangsgrunnlag for utlegg, jf. pbl. § 18-11.


Hvem og hva utgjør de(t) refusjonspliktige?

Betalingsansvaret for refusjonen er en personlig forpliktelse for vedkommende eier av den refusjonspliktige eiendommen. Dersom eiendommen overføres, forblir den tidligere eier i utgangspunktet ansvarlig for kravet. Avgjørende er hvem som var eier på tidspunktet refusjonskravet ble fastsatt, jf. pbl. § 18-9.

Er grunnen bortfestet til bolig eller fritidshus, er festeren ansvarlig for betalingen. Grunneieren er likevel ansvarlig om dette følger av avtale med festeren.

Slik det er nevnt over, er reglene utformet for å hindre en urimelig fordeling av utgiftene mellom de eiendommer som berøres av tiltaket.

Pbl. § 18-4 fastsetter utgangspunktet at et «sammenhengende» tiltak, dvs. en opparbeidelse, omlegging eller utvidelse, samlet skal fordeles på de arealer som i følge pbl. o§ 18-6 er refusjonspliktige til enheten.

Pbl. § 18-6s utgangspunkt er at alle de som får nytte av et veg-, vann- eller avløpsanlegg, anses å ha fått en verdistigning på sin eiendom som det er naturlig at de betaler for. Etter § 18-6 fremgår det at utgiftene til tiltaket skal belastes følgende:
1. ubebygd areal som blir byggeklart etter §§ 18-1 og 18-2,
2. ubebygd del av en bebygd eiendom som kan bebygges selvstendig og
3. ubebygd del av en bebygd eiendom som ikke kan bebygges selvstendig, dersom eksisterende bebyggelse utgjør mindre enn 2/3 av tillatt utnytting.

Bebygde eiendommer som får sine forpliktelser til å oppføre teknisk infrastruktur etter pbl.
§ 18-1 oppfylt som følge av tredjemanns tiltak, blir også refusjonspliktige på lik linje med øvrige, så langt tiltaket kan utnyttes.

Også bebygd areal som etter kommunens skjønn er saneringsmoden, eller som har klart lavere verdi enn det tomteareal den beslaglegger, kan anses som ubebygd.


Fordeling av det refusjonsberettigede beløp

Pbl § 18-7 regulerer hvordan det refusjonsberettigede beløpet skal fordeles innbyrdes mellom de refusjonspliktige arealene. Bestemmelsen fastslår at de utgifter som kan kreves refundert, fordeles mellom de refusjonspliktige arealene med en halvpart på hver av faktorene tomteareal og tillatt utnytting. Det vil med andre ord skje en relativ fordeling av refusjonskravet. Dersom utnytting ikke er fastlagt i godkjent plan, avgjør kommunen antatt tillatt utnytting.

Det er videre klart at det refusjonsbeløp som kan pålegges den enkelte eiendom, skal være begrenset til den verdiøkning som tiltaket antas å føre med seg for eiendommen. Utgifter som på grunn av denne begrensning ikke dekkes av en eller flere eiendommer, kan refusjonskreditor kreve at det udekkede beløpet blir fordelt på de andre eiendommene. En forutsetning for slik refusjon er at den enkeltes eiendom har hatt en verdistigning som er minst like stor som summen av refusjonsbeløpene for eiendommen.

Der en grunneier påberoper seg at den ilagte refusjonsandelen overstiger verdiøkningen for eiendommen, kan kommunen, der den finner dette sannsynliggjort, foreta en skjønnsmessig reduksjon av refusjonskravet eller la dette bortfalle i sin helhet. Et eventuelt redusert eller bortfalt beløp vil fordeles etter samme prinsipper slik de er beskrevet over.


Hvilke utgifter kan kreves refundert?

Spørsmålet blir deretter hvilke utgifter som kan kreves refundert. Problemstillingen er behandlet i pbl. § 18-5, som slår fast at den refusjonsberettigede kan kreve tilbake samtlige utgifter som har vært «nødvendige» for å oppfylle de krav som er fastlagt i §§ 18-1 og 18-2. Av utgifter som omfattes, er utgifter til utføringen, erverv av grunn og rettigheter og ulempeerstatning.

Dersom veigrunnen erverves, eller utføring skjer i større bredde, eller det legges ledninger med større diameter enn bestemt i § 18-1, refunderes utgiftene forholdsmessig sammenliknet med hva som etter loven anses å være nødvendig, dog ikke utgifter forbundet med fjerning av bygning eller anlegg som følge av utvidelsen.

Dette kan medføre at den refusjonspliktige nyter godt av en verdistigning han ikke blir belastet for selv om tiltakshaver har hatt utgifter som er lavere enn verdistigningen på tredjemanns eiendom.


Fremtidige tilkoblinger til anlegget

Loven behandler ikke spørsmålet om hva som vil skje dersom fremtidige tiltakshavere ønsker å koble seg på et allerede etablert anlegg, til tross for at eiendommen på tidspunktet for det opprinnelige tiltaket ikke ble ansett å oppnå noen verdistigning som følge av dette.

I utgangspunktet burde tiltakshaveren ha tatt hensyn til dette ved planleggingen av anlegget der det skal angis hvilke eiendommer som får nytte av anlegget.

Imidlertid kan det forekomme tilfeller der det først er en senere omregulering som muliggjør bebyggelse på en tomt, slik at det først etter at anlegget er oppført og har eksistert en periode, blir klart at tomten blir bebyggelig eller oppnår en verdistigning som følge av anlegget.

Som et motstykke til den tilfeldige fordel en eiendom kan oppnå i slike tilfeller, oppstår imidlertid et annet problem. Kommunenes planvedtak innebar etter tidligere praksis, at tiltakshaveren måtte sørge for at anlegget ble lagt frem til egen tomt.

Tiltakshaveren sto deretter fritt til å bestemme hvor langt inn på tomten anlegget skulle gå. Dette medførte den følge at tiltakshaveren opparbeidet tomten ut fra sine egne behov, slik at anlegget ikke strakk seg lenger inn på hans tomt enn det tiltakshaveren selv ønsket å nyttiggjøre seg. Dette innebar at en tilstøtende tomt, som ikke hadde mottatt og betalt refusjonskrav, var prisgitt den opprinnelige tiltakshaverens aksept for å kunne knytte seg til anlegget, og således måtte betale en «privat tilknytningsavgift» partene ble enige om.

Kommunenes praksis skal nå ha endret seg. Vi opplever at beslutningstakerne er nøyere ved utarbeidelsen av planvedtakene, slik at tiltakshaveren pålegges å opparbeide tomten på en slik måte at anlegget strekker seg over tomten og til grensen på motsatt side.

Det antas at kommunenes endrede praksis har tvunget seg frem som en følge av det betydelige potensiale for tvister mellom den opprinnelige tiltakshaver og eier av den nye eiendom som ønsker å koble seg til anlegget.

Eier av en ny eiendom skal med dette ha anledning til å knytte seg til anlegget uten at det må gjøres arbeid på tiltakshaverens tomt. Ettersom denne type anlegg normalt tilfaller kommunen ved ferdigstillelse, vil den opprinnelige tiltakshaver ikke lenger ha adgang til å kreve privat tilkoblingsavgift eller selv sette vilkårene for tilkobling.

Etter den nye praksis må det antas at den nye eiendom, i tilfeller som det ovennevnte, vil kunne oppnå en tilfeldig fordel av det arbeid som tiltakshaveren og de refusjonspliktige har betalt for.