Artikkel

Ny tomtefestelov – noen refleksjoner

Norge ble dømt for brudd på menneskerettighetene i den Europeiske Menneskerettighetsdomstol i 2012. Denne gang var i forbindelse med gjeldende tomtefestelov. Dette forsøkes nå reparert, og høsten 2013 ble nye lovforslag lagt på bordet. Vi mener at det er mange problemstillinger som ikke er tilstrekkelig drøftet under lovarbeidet – her er noen av de viktigste.

Vi har gjennomgått lovforslag og høringsuttalelser i forbindelse med arbeid med ny tomtefestelov. I NOU 2013:11 «Tomtefeste og folkerett» ble det presentert fem endringsforslag til nåværende tomtefestelov, hvorav to av forslagene har to stemmer hver.

Etter vår mening byr forslagene som flertallet har stemt for på en rekke uønskede konsekvenser som ikke fremstår å være tilstrekkelig vurdert. Disse forslagene kalles «engangsløftmodellen» og «kombinasjonsmodellen».

Modellene som er blitt drøftet omhandler kun løsninger for oppjustering av festeavgiften i forbindelse med forlengelse av festeavtalen og innebærer i hovedsak endring av tomtefesteloven § 33 som siden 2004 har gitt fester rett til forlengelse på samme vilkår dersom denne ikke ønsker å innløse.

«Engangsløftmodellen» går i hovedsak ut på at bortfester kan oppjustere festeavgiften i avtaler som skal forlenges og avtaler som har blitt forlenget etter 2004 til kr. 11 000 per dekar justert etter KPI. «Kombinasjonsmodellen» går i hovedsak ut på at bortfester kan kreve festeavgiften regulert én gang slik at den svarer til 2,5 % av tomteverdien. Festeavgiften kan likevel ikke justeres til et beløp som er lavere enn kr. 4000 for hver tomt eller høyere enn kr. 11 000 per dekar eller per tomt der tomten er mindre enn ett dekar. I tillegg er det foreslått at disse beløpene kan oppjusteres hvert 30. år.

Konsekvensene dersom en av disse modellene blir valgt vil kunne bli store for svært mange festere av bolig- og fritidshus. Her er de konsekvensene vi mener det er viktigst å være klar over:

1. Festere risikerer å betale mer enn markedsverdi for tomten

Den største, og etter vår mening viktigste, innvendingen mot engangsløftmodellen og kombinasjonsmodellen er at festere ved forlengelse risikerer å betale mer for tomten enn dens markedsverdi. Tomtefesterforbundet har gjort undersøkelser som viser at nye festeforhold inngås med vilkår som er langt gunstigere enn det som skisseres i engangsløftmodellen og kombinasjonsmodellen. Det er nærliggende å anta at dette skyldes at markedet ikke er villig til å betale mer i festeavgift.

Ettersom formålet med tilpasningen av loven er å beskytte grunneiere mot urimelig lave festeavgifter, fremstår det som en helt utilsiktet og uønsket konsekvens at avgiften i gamle festekontrakter økes til et nivå som er høyere enn hva markedet i dag er villig til å betale.

Ved innløsning er hovedregelen at innløsningssummen skal tilsvare 25 ganger festeavgiften. Dersom en av de nevnte modellene velges har dette videre som praktisk konsekvens at bortfester i flere tilfeller vil kunne kreve en innløsningssum som er høyere en faktisk tomteverdi. Dette strider mot alminnelig berikelsestankegang at bortfester får mer for tomten enn det den er verd.     

2. Annengangsfestere blir tilfeldige tapere

Et annet forhold lovutvalgets flertall ikke har tatt hensyn til er tilfellene der festere har kjøpt hus på festet tomt til markedspris. Disse burde, etter vårt syn, utelates fra en lovendring. Her har det allerede blitt betalt markedspris på samme vilkår som for en selveiet tomt og det betales festeavgift. Når festeavgiften oppreguleres til de foreslåtte nivåene risikerer disse festerne å måtte betale markedspris en gang til. Dette påfører fester et tilfeldig, helt uventet og urimelig tyngende økonomisk tap.

Festere som har kjøpt slike eiendommer har forholdt seg til hva Høyesterett har avgjort i plenum. Det samme har alle andre aktører i markedet, som eiendomsmeglere, takstmenn og banker når de har fastsatt verdi på tomter eller innvilget finansiering. Vi mener at dette er en uholdbar inngripen i de grunnleggende prinsipper om omsetning av fast eiendom.

Lovutvalgets flertall synes imidlertid ikke å ha tatt dette innover seg til tross for at dette ble påpekt av Grethe Gjertsen.

3. Festeavgift per boenhet?  

Gjennom lovgivningsarbeidet har det også blitt stilt spørsmål ved om det er i strid med Norges menneskerettslige forpliktelser at festeavgiften regnes per festekontrakt. Dette er et spørsmål som er særlig aktuelt hvor borettslag eller eierseksjonsbygg står på festet grunn.

Lovutvalgets flertall mener det er grunn til å vurdere om høyestebeløpet skal gjelde per boenhet. En slik endring vil i mange tilfeller kunne utgjøre en voldsom endring i fellesutgiftene i borettslag, eierseksjonssameier og liknende boformer. Dette vil igjen kunne føre til at boligen faller i verdi og at boligeieren får et ekstra tap når den skal videreselges.

I tillegg vil bortfester i disse tilfellene gis en helt tilfeldig fordel ved at festeavgiften som er lagt til grunn ved kontraktsinngåelsen plutselig blir mangedoblet. At det er bygget flere boenheter på tomten er dessuten noe fester har sørget for og det er derfor ikke noe bortfester skal nyte godt av. I høringsrunden i etterkant av lovutvalgets arbeid er dette blitt kommentert også av andre enn Tomtefesterforbundet.

4. Hus som er festet på landbrukseiendommer

I tomtefestelovgivningen er det et unntak for retten til innløsning for eiendommer som er festet på gitte landbrukseiendommer – det såkalte landbruksunntaket. Dersom en festet tomt faller inn under landbruksunntaket, kan bortfester nekte fester å innløse tomten. Festekontrakten vil da heller forlenges.

Lovutvalget har ikke tatt i betraktning at festerne vil bli «bondefanget» i en slik situasjon. Bortfester kan både kreve at kontrakten blir forlenget samtidig som det kan kreves at festeavgiften oppjusteres til kr 11 000 per dekar.

Etter vår mening er dette en av de viktigste gruppene av festekontrakter som burde holdes utenfor en eventuell lovendring. Formålet med en lovendring er å skape balanse i forholdet mellom fester og bortfester. I disse tilfellene vil festerne bli skadelidende i dobbel forstand.

5. Kontrakter hvor det er offentlig grunneier

Det er uklart om festekontrakter hvor det offentlige er bortfestere skal unntas fra en eventuell lovendring. Etter vår mening er det åpenbart at disse kontraktene skal utelates. Den enkle begrunnelsen for dette er at den Europeiske menneskerettskonvensjonen, som er bakgrunnen for lovendringen, er ment å beskytte privatpersoner mot overgrep fra Statene. Det offentlige har derfor ikke vern etter menneskerettskonvensjonen.

Kommuner eller andre offentlige instanser er bortfestere i svært mange festeforhold. Hva politikerne lander på i dette spørsmålet vil derfor kunne ha stor økonomisk betydning for mange festere.

Etter vår mening vil det gi en uforholdsmessig fordel til det offentlige dersom de med ett skal få anledning til å oppregulere festeavgiftene i strid med hva Norges høyeste domstol har avgjort.

Var denne siden nyttig?