Analizy

Użytkowanie wieczyste: konsekwencje nieskutecznego przekształcenia w prawo własności

Alert prawny  (18/2015)

Nieudane przekształcenie użytkowania wieczystego we własność może przyciągnąć uwagę organu samorządowego, co z kolei może skutkować aktualizacją opłaty rocznej.

Stan przed wyrokiem TK ws. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Wiele podmiotów w poprzednich latach występowało o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jednorazowa (lub rozłożona na kilka rat) opłata z tego tytułu była z wielu względów atrakcyjna:

  • po pierwsze przekształcenie pozwalało na uzyskanie szerszych uprawnień do nieruchomości;
  • po drugie z reguły koszt przekształcenia (w wypadku nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym) mieścił się w granicach 30-45% wartości nieruchomości. Biorąc pod uwagę, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste takich nieruchomości wynosi 3% wartości nieruchomości, przekształcenie szybko się zwracało;
  • po trzecie, mimo większego, skumulowanego wydatku związanego z przekształceniem, przekształcenie pozwalało uniknąć ryzyka związanego z podnoszeniem opłat rocznych za użytkowanie w przyszłości.

Przekształcenie odbywało się na zasadach określonych w ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Ustawa, korzystna dla użytkowników wieczystych, spotkała się jednak z oporem ze strony części samorządów lokalnych. Jako negatywną konsekwencję ustawy wskazywano odebranie samorządom autonomii w decydowaniu o własnym zasobie mieszkaniowym. Prawo do przekształcenia przysługiwało bowiem każdemu wnioskodawcy, który spełniał wymagania ustawowe, co powodowało, że samorządy nie mogły co do zasady odmówić dokonania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Konsekwencje wyroku TK ws. ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności [1]

Z inicjatywy Rady Miasta Szczecina i Rady Gminy Ustronie Morskie rozpoczęło się w 2013 r. postępowanie przed Trybunałem Konstytucyjnym zmierzające do oceny przepisów omawianej ustawy. W dniu 10 marca 2015 r. TK stwierdził, że rozszerzenie zakresu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności narusza zasady zaufania do państwa i prawa oraz sprawiedliwości społecznej, a także podstawy samodzielności gmin. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego wywarł skutek z dniem ogłoszenia, to jest z dniem 17 marca 2015 r.

Na płaszczyźnie proceduralnej oznaczało to dwie kwestie:

  1. Utraciły moc przepisy dające osobom prawnym możliwość żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
  2. Decyzje wydane w takich sprawach po 17 marca były obarczone wadą prawną stanowiącą podstawę do stwierdzenia ich nieważności. Bez znaczenia pozostawało, kiedy dany podmiot złożył wniosek o przekształcenie. Opieszałość samorządu lub świadome działanie w tym zakresie, skutkowało odmową wydania decyzji lub stwierdzeniem nieważności decyzji już wydanych. Sądy wieczystoksięgowe również odmawiały dokonywania wpisów na podstawie decyzji wydanych po 17 marca.
Czy wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność może przyczynić się do aktualizacji opłaty rocznej?

Aktualizacja opłat rocznych za użytkowanie wieczyste w wielu przypadkach nie ma charakteru regularnego, tj. aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być dokonywana nie częściej niż co trzy lata. Aktywność samorządów w tym zakresie jest podyktowana głównie potrzebami finansowymi. W praktyce często jednak można spotkać się z długoletnimi okresami bez aktualizacji opłaty, co zwykle łączy się z brakiem bieżącej praktyki samorządu w tym zakresie.

Nie można wykluczyć, że w przypadku podmiotów, które bezskutecznie, w wyniku wyroku TK, ubiegały się o przekształcenie, samorządy lokalne przypomną sobie o możliwości aktualizacji opłat, tym bardziej, jeśli dokonane na potrzeby postępowania przekształceniowego operaty wprost wskazują wysoką bieżącą wartość nieruchomości. Wskazać dodatkowo należy, iż zarówno dla celów aktualizacji opłaty rocznej, jak i dla celów przekształcenia wycena nieruchomości gruntowej jest dokonywana na takich samych zasadach.

Mając na uwadze zbliżający się koniec roku, nie można wykluczyć, że samorządy lokalne będą dążyć do aktualizacji w oparciu o informacje uzyskane w związku z postępowaniem z wniosku o przekształcenie (tj. wykorzystując okoliczność, iż doszło do znacznego wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w porównaniu do wartości przyjętej na potrzeby wcześniejszej aktualizacji opłaty rocznej).

Czy operat sporządzony na potrzeby przekształcenia może być podstawą do aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste?

W większości przypadków, na potrzeby przekształcenia, konieczne było sporządzenie operatu, który wskazywał wartość nieruchomości i w konsekwencji wysokość opłaty za przekształcenie. Powstaje więc pytanie, czy taki dokument może stanowić bezpośrednią podstawę do dokonania aktualizacji. A bardziej konkretnie: czy samorządy dysponują wszystkimi dokumentami do zmiany opłaty za użytkowanie.

Mając na uwadze, że operat szacunkowy co do zasady jest sporządzany w określonym celu, wydaje się, że taki operat nie jest wystarczający dla dokonania aktualizacji opłaty. Wyciągi z operatów wykorzystywanych przy przekształceniu powinny jasno wskazywać cel i podstawę prawną ich przygotowania. Stąd wypowiedzenia opłaty rocznej dokonane w oparciu o taki dokument będą w naszej ocenie obarczone wadą.

Wartość nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

Nieudane przekształcenie prawa użytkowania we własność może w naszej ocenie przyciągnąć uwagę samorządu i w konsekwencji prowadzić do prób aktualizacji opłaty rocznej. Określona na potrzeby przekształcenia wartość nieruchomości może stanowić wyznacznik potencjalnego podwyższenia opłat, jednakże samorząd nie będzie mógł automatycznie posłużyć się materiałem dowodowym zebranym w postępowaniu prowadzonym z wniosku o przekształcenie.

Z drugiej jednak strony określona na potrzeby przekształcenia wartość nieruchomości może okazać się korzystna z punktu widzenia użytkownika wieczystego. Może być bowiem ona sygnałem dla użytkownika wieczystego, iż ze względu na niską wartość nieruchomości, opłacalne jest w tym momencie wystąpienie przez użytkownika wieczystego z wnioskiem o dokonanie aktualizacji opłaty rocznej w dół (takie uprawnienie przewidziane zostało w art. 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

[1] Więcej nt. wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 10 marca 2015 r. w Alercie prawnym 07/2015 pt. "Osoba prawna nie przekształci użytkowania wieczystego we własność"

Podcast

„Na co zwrócić uwagę przy otrzymaniu oświadczenia o wypowiedzeniu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste?”

Odsłuchaj

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej 
Przeczytaj Alert Prawny (7/2016)

Subskrybuj "Alerty prawne"

Otrzymuj powiadomienia na e-mail o nowych Alertach prawnych Deloitte Legal

Czy ta strona była pomocna?

Powiązane tematy