Analizy

Przekształcenie współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe

Analiza kierunku proponowanych zmian

W dniu 15 września 2016 roku zakończyły się konsultacje społeczne w sprawie skierowanego przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa projektu ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów. Projekt ten zakłada przekształcenie z dniem 1 stycznia 2017 roku, z mocy prawa, we współwłasność gruntów współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe związanego z prawem odrębnej własności lokalu albo z udziałem we współwłasności budynku.

Obecny stan prawny

W uzasadnieniu do projektu wskazano, iż obowiązująca ustawa z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości  (Dz. U. z 2012 r. poz. 89) niejednokrotnie nie gwarantuje właścicielom lokali położonych w budynkach wielolokalowych możliwości realizacji roszczenia o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z prawem własności lokalu w prawo własności. Na drodze ku temu stoi bowiem zasada prawa cywilnego, zgodnie z którą użytkowanie wieczyste nie może zostać ustanowione na gruncie stanowiącym w części własność prywatną. Stąd też, aby przekształcić udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu związany z prawem własności lokalu niezbędne jest uzyskanie zgody wszystkich właścicieli lokali posiadających udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Pomimo możliwości wystąpienia z żądaniem przekształcenia przez współużytkowników wieczystych, których suma udziałów w użytkowaniu wieczystym wynosi co najmniej połowę, realizacja roszczenia o przekształcenie gruntu jest utrudniona, a w pewnych przypadkach wręcz ograniczona, bowiem wyrażenie sprzeciwu przez choćby jednego ze współużytkowników wieczystych powoduje zawieszenie postępowania i skierowanie sprawy na drogę postępowania cywilnego. Powyższe skutkuje przedłużeniem procesu przekształcenia, a niejednokrotnie proces ten nie dochodzi w ogóle do skutku.

Główne założenia nowej ustawy

Założeniem projektowanej ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów jest przede wszystkim rozwiązanie wyżej wskazanego problemu.

Z tytułu przekształcenia współwłaściciel gruntu przez okres 20 lat będzie ponosił roczną opłatę przekształceniową, wnoszoną do 31 marca każdego roku, równą opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w dniu 31 grudnia 2016 r. (przewidziano możliwość waloryzacji opłaty, a także system bonifikat). Projekt ustawy budzi jednak liczne wątpliwości i kontrowersje, w szczególności środowisk deweloperskich.

Wątpliwości budzi już sam zakres ustawy określony w art. 1 projektu, w którym wskazano, iż z dniem 1 stycznia 2017 roku współużytkowania wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe związane z prawem odrębnej własności lokalu albo z udziałem we własności budynku przekształcają się we współwłasność tych gruntów. Za grunty zabudowane na cele mieszkaniowe uznaje się natomiast grunty:

  • na których położone są budynki z ustanowioną odrębną własnością co najmniej jednego lokalu mieszkalnego
  • i w odniesieniu do których w dniu 31 grudnia 2016 roku obowiązywała stawka opłaty rocznej określona w art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm.), tj. 1 % (wysokość opłaty rocznej jest zależna od celu, na jaki nieruchomość została oddana, w przypadku nieruchomości oddanych na cele mieszkaniowe stawka ta wynosi 1%).

W obecnym brzmieniu projektu ustawy o uznaniu gruntu za grunt zabudowany na cele mieszkaniowe decyduje więc stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, a także ustanowienie odrębnej własności co najmniej jednego lokalu mieszkalnego. Powyższa definicja nie reguluje jednak wprost sytuacji realizowania zabudowy mieszkaniowej na gruntach, dla których ustalono inną niż 1 % stawkę procentową, a użytkownicy wieczyści są w trakcie lub przed rozpoczęciem procedury zmierzającej do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej, jak również sytuacji w której ustanowiono inną stawkę opłaty rocznej dla udziału w użytkowaniu wieczystym związanego przykładowo z prawem własności lokalu garażowego lub komercyjnego, który to lokal nie spełnia funkcji mieszkalnej (uchwała składu siedmiu sędziów NSA z dnia 27 lutego 2012 roku II FPS 4/11). Konsekwentnie, możliwym jest obowiązywanie różnych stawek opłaty rocznej od udziałów w prawie użytkowania wieczystego tego samego gruntu, co pomija definicja z art. 1 projektowanej ustawy. Jeżeli więc wskazany przepis projektu ustawy pozostanie bez zmian, zablokowane może zostać przekształcenie współużytkowania wieczystego znacznej ilości gruntów wykorzystywanych na cele nie tylko mieszkaniowe, np. mieszkalno-usługowe, jak również tych gruntów, na których realizowana jest zabudowa mieszkaniowa, ale na dzień 31 grudnia 2016 roku obowiązywać będzie inna stawka opłaty niż 1%.

Ponadto, projekt ustawy zakłada, iż począwszy od dnia 1 stycznia 2017 roku nie ustanawia się odrębnej własności lokalu z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, co oznacza, że z własnością tych lokali (przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe) będzie mogło być związane wyłącznie prawo własności gruntu (przy jednoczesnym zablokowaniu w wielu przypadkach możliwości przekształcenia z mocy prawa udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów, na których realizowana jest zabudowa mieszkaniowa, ale nie są spełnione przesłanki określone projektowaną ustawą).

Art. 20 projektu ustawy stanowi natomiast, że jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego nie ustanowiono odrębnej własności co najmniej jednego lokalu mieszkalnego, współużytkowanie wieczyste gruntu, powstałe w wyniku wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego, przekształca się we współwłasność gruntu z dniem wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego. Sformułowanie „na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego” pomija fakt istnienia szeregu nieruchomości, które mimo, iż są w rzeczywistości wykorzystywane pod zabudowę mieszkaniową to jednak nie zostały w sensie prawnym „oddane na cele budownictwa mieszkaniowego”, a przykładowo ich teren został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy też decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto, w odniesieniu do znacznej części nieruchomości, na których jest realizowana zabudowa mieszkaniowa, umowa o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie wskazuje jakiegokolwiek celu lub też stanowi jedynie, że użytkownik wieczysty winien wykonywać swoje prawo zgodnie z przeznaczeniem gruntu. Nie wspominając już o przypadkach, w których użytkowanie wieczyste powstało z mocy prawa lub na mocy wyroku sądowego. Jeżeli więc wskazane sformułowanie pozostanie bez zmian w wielu przypadkach skutkować będzie ono brakiem możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z prawem odrębnej własności lokali w prawo własności gruntu – a jak wskazano art. 17 projektowanej ustawy zakazuje z dniem 1 stycznia 2017 roku ustanawiania odrębnej własności lokali z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe.

Konsekwentnie, postulowana jest zmiana brzmienia przepisów, które w obecnym kształcie mogą doprowadzić do blokady szeregu inwestycji deweloperskich. Biorąc pod uwagę wyniki konsultacji społecznych oraz ilość zgłoszonych zastrzeżeń aktualna treść projektu stanowić powinna bazę do dalszych prac. Stąd rodzą się wątpliwości, czy możliwe jest wprowadzenie w życie ustawy z dniem 1 stycznia 2017 r.

Czy ta strona była pomocna?