Ustawowe ograniczenia w zbywaniu nieruchomości komercyjnych

Poniżej omawiamy kluczowe prawne ograniczenia w zbywaniu nieruchomości. Jednocześnie, zwracamy uwagę, że ograniczenia tego rodzaju mogą również dotyczyć przenoszenia praw do udziałów lub akcji w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości. Omówienie tych ostatnich wykracza jednak poza ramy niniejszego opracowania.

Nieruchomości rolne

Najdalej idące ograniczenia dotyczą nieruchomości rolnych. Mogą być one zbywane co do zasady wyłącznie na rzecz rolników indywidualnych, tj. osób fizycznych, które spełniają warunki określone w ustawie (w szczególności posiadają odpowiednie kwalifikacje oraz prowadzą gospodarstwo rolne nie większe niż 300 ha). Zbycie nieruchomości rolnej na rzecz innego podmiotu może nastąpić dopiero po uzyskaniu zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (dalej: „ANR”). Wydanie pozytywnej decyzji w tym zakresie wymaga jednak spełnienia szeregu przesłanek określonych w ustawie (np. wykazania, że nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej).

Przepisy o nieruchomościach rolnych przewidują również w niektórych sytuacjach prawo pierwokupu na rzecz dzierżawcy gruntu. Jeśli nieruchomość nie jest dzierżawiona, a także wtedy, gdy dzierżawca nie wykona prawa pierwokupu, ANR może je wykonać działając na rzecz Skarbu Państwa. W praktyce prawo pierwokupu oznacza, że przed zawarciem ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości sprzedający powinien podpisać z kupującym umowę warunkową i zawiadomić uprawnionego (dzierżawcę bądź ANR) o tym, że może on nabyć nieruchomość. Ostateczną umowę sprzedaży strony mogą podpisać dopiero po upływie terminów na skorzystanie z prawa pierwokupu przez uprawnionych.

O powyższych ograniczeniach warto pamiętać, gdyż umowa zawarta z naruszeniem omówionych regulacji (np. bez zgody Prezesa ANR czy z naruszeniem prawa pierwokupu) będzie nieważna.

Na marginesie zwracamy uwagę, że ograniczenia w zbywaniu nieruchomości rolnych dotyczą nie tylko jej sprzedaży. ANR ma bowiem prawo złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości za zapłatą kwoty odpowiadającej jej wartości rynkowej także wtedy, gdy przeniesienie nieruchomości na inną osobę następuje w drodze umowy innej niż umowa sprzedaży (np. na podstawie umowy darowizny), a nawet wtedy gdy następuje ono na podstawie innej czynności prawnej lub zdarzenia prawnego (np. w drodze zasiedzenia). Omówienie wszystkich tych ograniczeń przekracza jednak ramy niniejszego opracowania.

Lasy

Ograniczenia w zbywaniu dotyczą również nieruchomości leśnych. W ich przypadku Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu (w przypadku zawierania umowy sprzedaży) albo prawo złożenia oświadczenia o nabyciu zbywanej nieruchomości za zapłatą kwoty odpowiadającej jej wartości (np. w przypadku zawierania innej umowy niż umowa sprzedaży bądź dokonywania jednostronnej czynności prawnej).

Podobnie jak w przypadku nieruchomości rolnych umowa zawarta z pominięciem prawa pierwokupu jest nieważna.

Nieruchomości przeznaczone na cele publiczne

Kolejnym istotnym przykładem nieruchomości podlegającym ustawowemu prawu pierwokupu są nieruchomości przeznaczone na cele publiczne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub na podstawie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Prawo pierwokupu takich nieruchomości przysługuje z kolei gminie, na której terenie położona jest nieruchomość. Tu jednak postawiono dodatkowy warunek – prawo pierwokupu musi zostać ujawnione w księdze wieczystej. Także w tym wypadku zawarcie umowy z naruszeniem prawa pierwokupu będzie nieważne.

Inne ograniczenia związane z przeznaczeniem nieruchomości

Obrót nieruchomościami podlega również innym, rzadziej spotykanym ograniczeniom związanym z przeznaczeniem nieruchomości (przykładem takich ograniczeń jest prawo pierwokupu podmiotu zarządzającego portem morskim lub przystanią). Pominięcie trybu ustawowego zwykle skutkuje nieważnością czynności, na podstawie której nieruchomość została nabyta, toteż każda transakcja powinna zostać starannie przeanalizowana pod tym kątem.

Ograniczenia wynikające ze szczególnego statusu prawnego nieruchomości

Ograniczenia w zbywaniu nieruchomości mogą ponadto wynikać z jej szczególnego statusu prawnego. Przykładowo, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, co do zasady gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

• nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości – o ile prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej,
• prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej,
• niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedającego od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego,
• nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała rady gminy lub też nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Prawo pierwokupu gminy jest wyłączone jedynie w przypadkach wyraźnie przewidzianych w ustawie, a naruszenie tego prawa skutkuje nieważnością zawartej umowy.

W przypadku nieruchomości położonych na terenie Specjalnych Stref Ekonomicznych ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości (bądź prawa użytkowania wieczystego) przysługuje z kolei podmiotowi zarządzającemu Specjalną Strefą Ekonomiczną. W tym przypadku, umowa sprzedaży zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu będzie ważna, ale sprzedający będzie ponosił odpowiedzialność odszkodowawczą za jego naruszenie. 

Ograniczenia związane z osobą nabywcy nieruchomości

Dalsze ograniczenia mogą dotyczyć transakcji, w której stroną kupującą jest podmiot zagraniczny. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga bowiem co do zasady uprzedniego uzyskania zezwolenia od ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Za cudzoziemca uważa się przy tym osoby nieposiadające polskiego obywatelstwa, wszelkie podmioty mające siedzibę za granicą (spółki osobowe, spółki kapitałowe, fundacje, etc.), a także polskie osoby prawne i spółki handlowe, jeżeli są kontrolowane przez podmioty zagraniczne.

Nie każdy cudzoziemiec musi jednak uzyskać zgodę ministra przed zakupem nieruchomości. Przykładowo nie muszą tego robić obywatele i przedsiębiorcy pochodzący z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej (obszar nieco szerszy niż Unia Europejska). Zezwolenia nie wymaga też m.in. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej.

W przypadku gdy zezwolenie okaże się konieczne, wniosek o jego wydanie powinien złożyć nabywca. Dopóki nie przedłoży on ostatecznej decyzji o udzieleniu zezwolenia nie będzie możliwe zawarcie ważnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Podsumowanie

Biorąc pod uwagę ograniczenia, jakich doznaje obrót nieruchomościami, wydaje się, że wiele transakcji na tym rynku wymagać będzie uprzedniej analizy prawnej pod kątem ustalenia, które z nich mają zastosowanie w danym przypadku. Wynikiem takiej analizy powinno być ustalenie, czy przeprowadzenie transakcji zgodnie z założeniami biznesowymi stron jest w ogóle możliwe, a jeśli tak, to również określenie harmonogramu ewentualnych dodatkowych działań, jakie muszą być podjęte przed jej sfinalizowaniem.