Analizy

Mechanizm podzielonej płatności (split payment) w transakcjach finansowania nieruchomości

Biuletyn prawny: Finanse i bankowość | Grudzień 2017

W Parlamencie prowadzone są obecnie prace nad ustawą wprowadzającą z dniem 1 kwietnia 2018 r. zmiany w zakresie sposobu zapłaty podatku VAT pomiędzy przedsiębiorcami, czyli tzw. mechanizm podzielonej płatności (ang. split payment). Mechanizm ten ma stanowić nowe narzędzie do walki z wyłudzeniami podatku VAT i ma polegać na tym, że w przypadku zapłaty za fakturę sprzedawcy, kwota podatku VAT zostanie wydzielona z należnej sprzedawcy kwoty brutto i trafi na wyodrębniony rachunek bankowy sprzedawcy (rachunek VAT), do którego sprzedawca będzie miał ograniczoną dostępność.

O ile z punktu widzenia transakcji finansowania budowy lub zakupu nieruchomości kwestia dostępności sprzedawcy do wspomnianego rachunku VAT nie jest istotna, o tyle ogromne znaczenie będzie mieć mechanika odzyskiwania podatku VAT przez nabywcę towaru/usługi np. dewelopera budującego budynek na nieruchomości lub nabywcę nieruchomości, w sytuacji, gdy zapłatę podatku VAT obydwaj finansują kredytem bankowym. W takim bowiem przypadku zarówno nabywca nieruchomości, jak i deweloper ponoszący koszty budowy będą chcieli, aby jak najszybciej podatek VAT został im zwrócony oraz aby tak zwrócony podatek VAT mógł być wykorzystany na zapłatę podatku VAT naliczonego w kolejnych fakturach generalnego wykonawcy (w przypadku dewelopera) albo na spłatę udzielonego kredytu VAT (w przypadku nabywcy nieruchomości). Jeśli obydwaj dokonując zapłaty za wystawione im faktury wybiorą mechanizm podzielonej płatności to wówczas będą mogli otrzymać zwrot podatku VAT w skróconym 25 dniowym terminie. Zwrot ten nastąpi na ich specjalny rachunek VAT i będą mogli nim dysponować tylko w ograniczonym zakresie tj.: deweloper będzie mógł tak zwrócony podatek VAT wykorzystać np. na zapłatę podatku VAT naliczonego w kolejnych fakturach jakie będzie miał do zapłaty, a nabywca nieruchomości będzie mógł wnosić o zwolnienie w terminie 60 dni (za zgodą naczelnika Urzędu Skarbowego) podatku VAT z rachunku VAT na jego inny rachunek bankowy i dopiero z tego rachunku będzie mógł dokonać spłaty kredytu VAT. 

Z perspektywy banku udzielającego kredytu na sfinansowanie podatku VAT nie będzie możliwości wzięcia jakiegokolwiek zabezpieczenia na rachunku VAT, gdyż z projektu ustawy wynika, iż wierzytelności z rachunku VAT nie mogą być przedmiotem zabezpieczenia rzeczowego (a więc nie będzie można obciążyć ich zastawem rejestrowym lub finansowym na rzecz banku finansującego) , a dodatkowo środki pieniężne zgromadzone na rachunku VAT mają z ustawy być wolne od zajęcia na podstawie tytułu wykonawczego dotyczącego egzekucji, tak więc bank finansujący nie będzie mógł ich zająć w przypadku gdy kredytobiorca nie spłaca kredytu. 

W kontekście powyższego wydaje się, iż banki raczej niechętnie będą udzielały kredytu na sfinansowanie podatku VAT naliczonego w transakcji zakupu nieruchomości.

Subskrybuj "Biuletyn prawny: Finanse i bankowość"

Subskrybuj na e-mail powiadomienia o nowych wydaniach tego biuletynu.

Czy ta strona była pomocna?