turystyka, wynajem krótkoterminowy

Analizy

Pogoń za zyskiem wypacza ideę współdzielenia w turystyce – problemy polskich i europejskich miast

Wynajem krótkoterminowy

Akademia Skutecznego Samorządu - Newsletter Sektora Publicznego (07/2018)

O tym, że nowe inwestycje w mieście powinny być planowane we współpracy z deweloperami i z uwzględnieniem docelowych funkcji tak, żeby zapewnić uzupełnienie funkcji - biurowych, mieszkaniowych, apartamentów na wynajem - otwartymi atrakcyjnymi przestrzeniami publicznymi nikogo przekonywać nie trzeba. Powstają również nowe dzielnice w miastach, w których z założenia będą głównie biura i apartamenty i już teraz władze miasta obawiają się, że poza sezonem zamiast tętniącego życiem, modnego rejonu będą mieć teren nowoczesny, ale martwy. Co zrobić i jak przeciwdziałać temu zjawisku?

Na całym świecie obserwujemy trend walki z tzw. pauperyzacją turystyki, m.in. wprowadzane są ograniczenia w udostępnianiu mieszkań turystom (od Nowego Jorku, San Franco aż po Paryż, Amsterdam), ograniczany jest napływ turystów do pewnych stref (np. Wenecja). Jaka jest przyczyna tego zjawiska?

Przyczyn jest wiele, ale bez wątpienia olbrzymi wpływ na tę sytuację ma trend określany mianem ekonomii współdzielenia - zjawisko, które zresztą wciąż jest bardzo mocno wspierane przez Komisję Europejską jako źródło innowacyjnych rozwiązań, a jednocześnie sposób na budowę zrównoważonych gospodarek, angażowania lokalnych społeczności i dawania im możliwości rozwoju. I rzeczywiście - z założenia idea wyglądała świetnie: zakłada m.in., że osoby pracujące na część etatu uzupełniają swój dochód np. wynajmowaniem wolnego pokoju przez platformę internetową. Co więcej, platformy sprzyjają budowaniu relacji między turystami (użytkownikami) i mieszkańcami oraz umożliwiają większą personalizację usługi, która jest pożądana przez współczesnych konsumentów. Poszukują oni nowych, autentycznych przeżyć (w przeciwieństwie do wyjazdów typu all-inclusive), a wynajmowanie pokoju czy wspólne jedzenie posiłku - właśnie takich doświadczeń dostarcza. Tyle, że jak zwykle okazało się, że rynek rządzi się swoimi prawami. Pojawili się zorganizowani operatorzy, którzy masowo wykupują mieszkania w atrakcyjnych dzielnicach. I to oni w głównej mierze czerpią olbrzymie zyski z najmu krótkoterminowego. W efekcie pierwotna idea ekonomii współdzielenia została wypaczona: miała służyć zwykłym ludziom, a okazało się, że biznes przejęli ci, dla których liczy się zysk.

Z ostatnich raportów wynika, że ten rynek usług świadczonych w ramach tzw. ekonomii współdzielenia dynamicznie rozwija się. Już w 2013 r. wyceniono go na 26 mld dolarów. Prognozuje się, że w 2025 r. osiągnie wartość 335 mld dolarów. Znaczna część podmiotów operuje w sektorze turystyki, i na niespotykaną w innych sektorach skalę odbiera udziały rynkowe tradycyjnym podmiotom. W związku z tym branże hotelowa, turystyczna i transportowa mogą ulec istotnym strukturalnym zmianom.

Kto na tym traci?

Czy tylko hotele? A może też miasta, które od nieruchomości, które funkcjonują w szarej strefie nie mają przychodów?

To nie do końca jest tak, że miasta tracą. Ruch turystyczny, liczba hoteli – jak wskazują statystyki - rosną. Prognozy mówią, że turystyka będzie się rozwijać. Także prognozy dla Polski są dobre. Mamy jeszcze całą rzeszę osób, które podróżują do Polski w celach typowo biznesowych – one nie będą korzystać z apartamentów prywatnych, ale właśnie z usług typowo hotelowych. Niewątpliwie jest szara strefa w wynajmie mieszkań, która sprawia, że do kasy miast nie wpływa tyle pieniędzy, ile powinno. Z szacunków władz miejskich Palmy de Mallorca wynika, że spośród 11 tys. mieszkań udostępnianych wczasowiczom w głównym mieście Majorki zaledwie 5 proc. było oficjalnie zarejestrowanych jako miejsce pobytu turystycznego.

Jednak w przypadku tych miast, które zalewane są przez turystów, istotne są inne problemy: związane z bezpieczeństwem, z utrzymaniem czystości, z uciążliwościami dla mieszkańców.

Jakie są skutki tego niekontrolowanego rozwoju najmu krótkoterminowego

Badania przeprowadzane m.in. w Nowym Jorku wykazują, że w efekcie rozwoju najmu krótkoterminowego wzrastają ceny mieszkań, czynsze za wynajem, co zmusza mieszkańców atrakcyjnych turystycznie dzielnic do przenoszenia się do bardziej odległych. Przykładowo z nowego raportu profesora Davida Wachsmutha z McGill Urban Planning, i jego zespołu, sporządzonego na podstawie analizy aktywności portalu Airbnb w Nowym Jorku i okolicach w ciągu ostatnich trzech lat (wrzesień 2014 r. - sierpień 2017 r.) wynika, że dwie trzecie przychodów pochodziło z prawdopodobnie nielegalnych ofert. Domy i apartamenty generują ok. 75 proc. (490 milionów USD) całkowitych dochodów Airbnb i stanowią 51 proc. ofert. Aż 4700 prywatnych ofert pokoi w rzeczywistości było zlokalizowanych w hotelach-widmach (nierejestrowanych), obejmującymi wiele pokoi w jednym mieszkaniu. A przy tym w okresie tych trzech lat czynsze dla nowojorskiego najemcy wzrosły o średnio 380 USD; Airbnb wyssał od 7 000 do 13 500 mieszkań z nowojorskiego rynku wynajmu długoterminowego. W badaniach widać też to, że rynek przejmowany jest przez duże podmioty: 10 proc. top oferentów zarobiło w ubiegłym roku 48 proc. wszystkich przychodów, podczas gdy dolne 80 proc. gospodarzy - 32 proc.

Podobne problemy z wynajmem krótkoterminowym ma wiele europejskich miast

Także w europejskich miastach rosną ceny najmu. Przykładowo w Berlinie - w latach 2009-2014 wzrosły o blisko 56 proc. To problem dla mieszkańców: w sytuacji gdy dużo bardziej opłacalne jest wynajmowanie na krótki okres turystom - nikt im nie chce wynajmować mieszkań na dłuższy czas. Podobny problem mają mieszkańcy Barcelony – za lokale, które spokojnie mogłyby być wynajmowane jeszcze niedawno za 300 czy 400 euro miesięcznie - muszą płacić po 600 czy 700 euro.

Wynajem krótkoterminowy - mieszkańcy wypychani z centrum?

Inwestorzy zwęszyli świetny interes i masowo skupują prywatne nieruchomości - całe mieszkania i kamienice, które są następnie remontowane i funkcjonują de facto jako hotele. Albo też ma miejsce wykupywanie gruntów przez deweloperów i tworzenie inwestycji pod najem krótkoterminowy. To widać doskonale np. w Lizbonie, gdzie nieruchomości w atrakcyjnych turystycznie centrach miast zostały wykupione przez Chińczyków. W efekcie w atrakcyjnych turystycznie miastach dochodzi do wypychania lokalnych mieszkańców do odleglejszych dzielnic. A centra wyludniają się, powstają obszary, które po sezonie stają się martwą strefą.

Mariola Wytrykus, Deloitte

Z kolei dla tych mieszkańców, którzy pomimo wszystko zostają w tych dzielnicach – uciążliwe jest zjawisko degradacji tkanki miejskiej. W tych największych miastach mamy tak gigantyczny zalew turystów, że miasta nie są w stanie udźwignąć. Przykładowo jeśli Barcelona ma 2 mln stałych mieszkańców, a przewija się rocznie 30 mln turystów, to można sobie wyobrazić jak to wpływa na lokalną społeczność. Ostatnio Amsterdam zorganizował ciekawą kapanię Enjoy & Respect. Jej celem jest edukacja konkretnej grupy turystów przyjeżdżających do miasta na zawody pubów i wieczory kawalerskie. Jest to wynik badań nad klimatem społecznym w mieście. Wykazały one, że największa uciążliwość - hałas, pijaństwo, zanieczyszczenie i publiczne oddawanie moczu - jest spowodowana przez małą grupę: mężczyzn do wieku 34 lat z Holandii i Wielkiej Brytanii.

Metody walki z tymi niekorzystnymi zjawiskami są różne

Coraz więcej miast widzi negatywne skutki i coraz więcej miast zaczyna wprowadzać rozmaite regulacje:

  • Berlin, 
  • Madryt, 
  • Amsterdam, 
  • Barcelona, 
  • Wenecja, 
  • Paryż, 
  • Wiedeń 
  • i Frankfurt. 

Berlin już kilka lat temu wprowadził ostre ograniczenia w najmie. Ostatnio - ponieważ okazały się nieskuteczne - nieco zmieniono przepisy, od 1 maja br. właściciel może już pod pewnymi warunkami wynająć swoje główne mieszkanie, ale musi je zarejestrować, ale gdy tego nie zrobi – kara wyniesie aż 500 tys. euro, wcześniej było to 100 tys. euro. Paryż wprowadził obowiązek rejestracji i posiadania licencji dla wynajmu AirBnB, a od 2018 r. uniemożliwił turystyczny wynajem nowych mieszkań. Także w Madrycie konieczna jest licencja, a okres oczekiwania na pozwolenie do turystycznego wynajmu ma wynosić aż rok. Także w Portugalii – obowiązuje rejestracja mieszkań.

Na wspomnianej Majorce, w kwietniu 2018 r. rada miejska Palmy de Mallorca, głównego miasta, przyjęła uchwałę zakazującą wynajmowania turystom mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Nowe przepisy zaczną obowiązywać od lipca.

Wynajem krótkoterminowy - Wiele miast zaostrza regulacje

Właśnie zaostrzył przepisy Amsterdam. Od przyszłego roku mieszkańcy tylko przez 30 nocy w roku będą mogli udostępniać swoje mieszkania na Airbnb – zdecydowała rada miasta. To oznacza obcięcie o połowę obowiązującego limitu – obecnie można wynajmować je przez 60 dni w roku. Zaostrzono regulacje w Barcelonie - obowiązują licencje, mieszkańcy są zachęcani do tego, by zgłaszać osoby, które wynajmują pokoje turystom nielegalnie. Grożą za to potężne kary dochodzące do 600 tys. euro. Rada miejska wlepiła też kary Airbnb i innej platformie – 60 tys. euro za to, że w serwisach znalazły się mieszkania niezarejestrowane, a firmy nie dostarczyły informacji na ich temat.

Wynajem krótkoterminowy - Czy w Polsce widać podobne zagrożenia?

W Polsce jeszcze nie bardzo widać problemu zalewu turystów. Nam nadal zależy na rozwoju turystyki, nie borykamy się jeszcze z taki problemami jak duże miasta europejskie. Tym nie mniej w niektórych miastach zjawiska niekorzystne zaczynają się pojawiać, np. w Krakowie – obserwowane jest zjawisko wykupywania nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach przez prywatne firmy. Kłopoty mogą w przyszłości pojawić się np. w Gdańsku – na Wyspie Spichrzów powstały głównie apartamenty; czy też w Gdyni – powstaje nowa dzielnica, w której z założenia będą głównie biura i apartamenty; już teraz władze miasta obawiają się, że poza sezonem – zamiast tętniącego życiem, modnego rejonu będą mieć teren nowoczesny, ale martwy.

Co można radzić polskim miastom?

Potrzebne jest wyważone podejście, a więc m.in.:

  • mierzenie ruchu turystycznego i charakteru tego ruchu, 
  • stała obserwacja rynku z uwzględnieniem najmu krótkoterminowego: kto wynajmuje, gdzie koncentracja, 
  • czy jest to rejestrowane, 
  • czy minimalna jakość zapewniona. 

A poza tym - planowanie odpowiednich działań - jeśli zostaną zaobserwowane niekorzystne zjawiska (np. jeśli ktoś wynajmuje 20- 30 mieszkań raczej powinien być traktowany jak przedsiębiorca, a nie osoba fizyczna wynajmująca swoje mieszkanie).

Warto zlecić wykonanie analiz prawnych nt. dostępnych środków prawnych w walce z nielegalnym najmem, np. wykorzystać obowiązującą ustawę o usługach turystycznych – nakłada ona na właścicieli świadczących usługi hotelarskie obowiązek zgłoszenia obiektu do ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie.
Nowe inwestycje powinno się planować we współpracy z deweloperami i z uwzględnieniem docelowych funkcji tak, żeby zapewnić mix funkcji – biurowych, mieszkaniowych, apartamentów na wynajem z otwartymi atrakcyjnymi przestrzeniami publicznymi.

Można korzystać z doświadczeń miast rozwiniętych turystycznie, podpatrywać jakie wprowadzają rozwiązania dotyczące najmu krótkoterminowego i zastanowić się wspólnie nad nimi tak, żeby były to mechanizmy systemowe.

Ostatnio z resortu turystyki dochodzą informacje, że planuje się wprowadzenie przepisów dotyczących krótkoterminowego zakwaterowania

Trudno walczyć wprost z serwisami rezerwacyjnymi. Komisja Europejska może nie zgodzić się na pewne ograniczenia. Dwie dyrektywy dotyczące e-handlu i usług są niejasne i nie dają miastom prawa do otwartej walki z platformami bookingowymi. Na obie ww. dyrektywy powołują się operatorzy platform argumentując, iż miasta nie mogą ograniczać prawa swobodnego przepływu osób i usług. Także 15 czerwca 2017 r. Parlament Europejski głosował nad rezolucją, w której potępił miasta wprowadzające regulacje ograniczające możliwość wykorzystania rozwiązań ekonomii współdzielenia w obszarze świadczenia usług noclegowych turystom. KE upatruje w rozwoju ekonomii współdzielenia źródła wzrostu ekonomicznego dla Europy i rozwoju innowacyjnych rozwiązań.

Z raportu Corporate Europe Observatory zat. „UnFairbnb” (maj 2018) wynika, iż lobbing w KE takich organizacji jak AirBnb, HomeAway, EHHA przynosi wymierne efekty. Organizacje złożyły skargę do KE na Barcelonę, Berlin, Paryż, Brukselę w związku z wprowadzanymi ograniczeniami dotyczącymi najmu krótkoterminowego. Postępowanie może się skończyć przed Europejskim Trybunałem Sprawiedliwości. Na jakim jest teraz etapie - nie do końca wiadomo, gdyż niewiele informacji jest publicznie dostępnych.

Tekst ukazał się na łamach Dziennik Gazeta Prawna 06.08.2018